Valeur locative : une estimation gratuite et réalisable en ligne

Estimer la valeur locative de son bien est une étape essentielle lors de l’acquisition de son futur logement. Elle permet notamment d’être en mesure de calculer le potentiel revenu locatif de son bien ainsi que le taux des impôts locaux à payer. Afin de procéder à l’estimation de la valeur locative de votre logement, de nombreux outils gratuits sont disponibles en ligne, et faciles d’utilisation. Pour comprendre les tenants et aboutissants de la valeur location, nous faisons le point ensemble sur ses origines et son calcul.

Estimation gratuite en ligne : qu’est-ce que la valeur locative d’un bien ?

Valeur locative : revenus d’une mise en location

La valeur locative d’une maison correspond au niveau de loyer annuel théorique. En d’autres termes, si mon bien était loué à un particulier, quel serait le prix mensuel et annuel de la location ?

On parle de valeur locative pour désigner ce qu’on appelle le « revenu cadastral » en référence au cadastre napoléonien. Le revenu cadastral regroupe l’ensemble de la documentation relative au découpage en propriétés d’une commune. À partir de ce découpage, l’administration fiscale peut alors calculer la valeur locative d’un logement, qu’il soit nu ou meublé, occupé ou loué. Il existe à ce jour, huit catégories de logement : du logement délabré au logement de haut standing. En fonction de la catégorie de son logement, la valeur locative tend à varier considérablement.

Pourquoi estimer la valeur locative de son bien en ligne ?

Plus qu’un loyer de référence, l’estimation de la valeur locative d’un logement sert de base aux services fiscaux pour calculer plusieurs impôts locaux (impôts perçus par les collectivités territoriales), les plus connus étant la taxe d’habitation ainsi que la taxe foncière d’un logement. Selon l’article 1409 du Code général des impôts, la taxe d’habitation est ainsi calculée conformément à la valeur locative du logement. On procède au calcul de la multiplication suivante : (valeur locative nette) x (taux déterminé par la commune). 

Plus largement, estimer la valeur locative de son logement permet de mesurer le revenu potentiel de sa location, ce qui peut présenter un intérêt pour le futur (déménagement ? Investissement locatif ?). C’est une donnée de choix à connaître, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Comment estimer la valeur locative de mon bien en ligne gratuitement ? 

Base de calcul de la valeur locative

La valeur locative est calculée de façon forfaitaire et se base sur deux références : 

1. Les conditions du marché locatif de 1970 pour les maisons construites (bâties)
2. Les conditions du marché locatif de 1961 pour les terrains et maisons non construites (calcul selon le nombre de subdivisions).

Elle prend en compte la surface du logement, la zone géographique où il se trouve, la catégorie du logement (parmi les huit précitées), ainsi que les équipements liés au confort. Ces derniers sont mesurés en m2 et considérés comme un ajout de la surface au sol. Par exemple, 4 m2 pour une baignoire, 3 m2 pour le chauffage, etc.

Ainsi pour une maison bâtie, le calcul de sa valeur locative se base sur la valeur location de 1970 et se calcule comme suit : (surface pondérée) x (prix/m2 pondéré).

À noter que cette valeur locative n’est pas fixe dans le cas de maisons construites. Elle est en effet amenée à évoluer (actualisation et revalorisation) en fonction des modifications apportées sur le logement.

Évolution de la valeur locative d’un bien 

La valeur locative estimée n’est pas fixe. Elle évolue avec les changements opérés au sein d’une maison. On compte ainsi cinq changements notables susceptibles de modifier la valeur locative d’un bien : 

• Les constructions nouvelles (construction sur une parcelle non bâtie) et les reconstructions (construction suite à une démolition).
• Les changements de caractéristiques : gros œuvres, construction d’une annexe, etc.
• Les changements de consistance : modification de volume et de surface (habitable et pondérée)
• Les changements de destination (ou d’affectation) : habitation, commercial, professionnel. Par exemple, une boutique qui devient un appartement d’habitation.
• La modification de l’environnement : qui sont extérieures à votre logement et qui entre pourtant en considération dans le calcul de la valeur locative de son logement : nuisances sonores et visuelles par exemple.

Estimer la valeur locative de son bien en ligne 

Estimation en ligne : la valeur locative dépend de sa localisation

La valeur locative d’un bien dépend de sa localisation. S’il se situe dans une grande ville ou non, il pourra être soumis à différents mécanismes comme le plafonnement des loyers dans les grandes villes depuis la loi ALUR. La loi ALUR — Accès au Logement et Urbanisme Rénové — aussi appelée loi Duflot II, est entrée en vigueur en mars 2014. Son objectif ? Favoriser l’accès au logement en réglementant les montants des locations. Elle vise à plus de transparence sur les honoraires de location par exemple ainsi qu’à l’encadrement des loyers. Ainsi depuis août 2015, les loyers parisiens (entre autres) sont dans l’obligation de respecter les indicateurs de loyer définis par le Préfet concernant les différents types de logements : loyer médian, loyer majoré (loyer médian plus 20 %) et loyer minoré (loyer médian minus 30 %). 

Estimer gratuitement la valeur locative de sa maison en ligne.

Pour estimer la valeur locative de votre maison en ligne, et gratuitement, vous pouvez consulter le site MeilleursAgents, leader de l’estimation immobilière en ligne, qui propose le calcul de l’estimation de loyer. Plus largement, aujourd’hui, presque toutes les agences immobilières proposent désormais le calcul de la valeur locative de votre bien. Gratuite et réalisable en ligne depuis chez vous, cette estimation ne prend que quelques minutes et se base sur les caractéristiques générales de votre bien.

Cas pratique de la valeur locative à Paris : le site de l’OLAP

À Paris, le site de l’OLAP - Observatoire des Loyers dans l’Agglomération Parisienne - permet d’obtenir en ligne et gratuitement, l’estimation de la valeur locative de son bien. Pour ce faire, un certain nombre de critères sont à préciser : le nombre de pièces, l’année de construction, le type de location meublée ou vide, etc. Avec ces informations, le site fournit une estimation de la valeur locative au m2 mensuel, selon les trois montants précités: le loyer minoré, le loyer médian et le loyer majoré.