Pour estimer son appartement, le particulier ou le professionnel de l’immobilier peuvent se tourner vers différentes stratégies d’évaluation de valeur du bien à vendre. Bien souvent, la première étape consiste à entreprendre une comparaison avec des biens similaires vendus dans la même ville. Dans un deuxième temps, s’intéresser à la valeur locative de son logement permet de mesurer le rendement potentiel d’une mise en location. Cela permet de jauger ce qu’on appelle communément la « valeur locative ». L’estimation de la valeur locative est réalisable en ligne et gratuitement. Pour une plus grande précision, nous ne saurons trop vous recommander de solliciter l’expertise d’un professionnel de l’immobilier.

Qu’est-ce que la valeur locative d’un appartement ? 

La valeur locative d’un bien, également appelée « revenu cadastral », correspond à la valeur de votre appartement conformément à la définition de l’administration fiscale. La valeur locative équivaut au loyer annuel (potentiel ou réel) généré par la location de votre bien. Autrement dit, à estimer le montant d’un loyer. La valeur locative est utile notamment pour calculer le montant de vos impôts locaux auprès de votre administration fiscale. Déterminée pour l’ensemble des logements, qu’ils soient nus ou meublés, occupés ou loués, la valeur locative cadastrale est aussi utile pour évaluer l’intérêt d’un achat immobilier dans le cadre d’un projet d’investissement locatif par exemple. À noter que les appartements meublés ou non meublés ne sont pas soumis au même régime fiscal. Bien souvent, le logement meublé ne nécessitant pas de frais additionnels de la part du locataire est mis en location avec un montant plus élevé qu’une location vide.

Comment estimer la valeur locative de mon appartement ?

Pour estimer la valeur locative de son appartement, un certain nombre de caractéristiques sont à prendre en compte : 

• La superficie du logement, calculée au m2. La taille du logement influe logiquement sur le montant du loyer. Le prix au m2 dépend toutefois du lieu d’implantation du logement.
• La localisation du bien. Que vous habitiez en ville ou campagne, la localisation déterminera en partie, la valeur locative de votre bien selon l’offre et la demande de logements.
• La catégorie du bien. Il existe huit catégories distinctes allant du logement délabré à celui de haut standing. La catégorisation est effectuée selon le confort du bien et son état.
• Les équipements liés au confort. Cela concerne notamment les normes énergétiques, la présence d’une baignoire, etc. Les équipements de confort sont calculés en m2 et s’ajoutent à la surface au sol du logement. Par exemple 2 m2 pour un chauffage. 

Pourquoi procéder à une estimation de valeur locative de mon appartement ?

Si le calcul de la valeur locative permet d’estimer le montant des loyers potentiel, elle permet également à calculer ses impôts locaux auprès de son administration fiscale comme la taxe d’habitation et la taxe foncière. Ainsi la taxe d’habitation (article 1409 du Code général des impôts) est mesurée en fonction de la valeur locative de son bien : (valeur locative nette) x (taux déterminé par la commune). 

Le plafonnement des loyers et son impact sur l’estimation de la valeur locative des appartements

La valeur locative d’un appartement dépend en grande partie de sa localisation : capitale et grandes métropoles ou zones rurales ? Ainsi, dans les grandes villes et depuis mars 2014, la loi ALUR — Accès au Logement et Urbanisme Rénové — régule le montant des loyers afin de permettre une plus grande accessibilité au logement pour les ménages aux revenus faibles. À Paris et Lille par exemple, les loyers ne doivent pas dépasser les seuils définis par le Préfet :

• Loyer médian : considéré comme le loyer de « base » 
• Loyer majoré (loyer médian + 20 %) : concerne certains types d’habitation comme un bien à usage mixte (usage professionnel et habitation) ou un appartement meublé comprenant tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire.
• Loyer minoré (loyer médian — 30 %) : concerne notamment les logements situés en zones tendues (à Paris notamment).

Ainsi, dans les grandes villes et depuis la loi ALUR, le mécanisme de plafonnement des loyers encadre les possibilités de location et influe, de fait, sur l’estimation de la valeur locative des appartements.

Estimer la valeur locative de son appartement en ligne gratuitement 

De nombreux sites d’agences immobilières et de plateformes spécialisées dans la vente immobilière proposent désormais une estimation de la valeur locative de son appartement en ligne. Il est désormais possible de procéder à l’évaluation de la valeur locative depuis chez soi, directement sur le site internet des professionnels de l’immobilier. La plateforme de référence MeilleursAgents propose par exemple, le calcul de l’estimation de loyer d’un appartement en seulement quelques minutes. À noter que cette estimation se base sur les caractéristiques générales de votre bien pour permettre une estimation rapide. Celle-ci reste indicative.

L’Observatoire des Loyers dans l’Agglomération Parisienne (OLAP)

Le site de l’OLAP permet d’obtenir une estimation de la valeur locative d’un appartement parisien, gratuitement. Pour se faire, vous devrez indiquer différents critères et caractéristiques de votre appartement, directement en ligne : le nombre de pièces, l’année de construction, s’il est meublé ou non, etc. Le site fournit une estimation de la valeur locative selon les trois montants précités au m2 mensuel (le loyer minoré, le loyer médian et le loyer majoré).

Estimation de la valeur locative de son bien : en ligne ou en réel ?

Gratuite et réalisable en ligne, l’estimation de la valeur locative reste pour autant indicative et se base sur des éléments descriptifs (surface, nombre de pièces, logement meublé ou vide, etc.). Cela permet d’obtenir une estimation quasiment instantanée, depuis chez soi. Bien sûr, pour plus de justesse et de précisions, un certain nombre de facteurs additionnels peuvent modifier l’estimation indicative de la valeur locative de son appartement. Par exemple, un agencement réalisé par un bureau d’architecture, une décoration menée par un cabinet d’architecture d’intérieur, un bien présentant des prestations rares et atypiques, etc. Ainsi, il est souvent conseillé de se rapprocher d’un professionnel pour préciser l’estimation de la valeur locative gratuite en ligne. En se rendant sur place, ce dernier pourra considérer l’ensemble des caractéristiques de votre appartement et proposer une valeur locative au plus près de la réalité.