Estimation de la valeur d’un local commercial

Estimer la valeur d'un local commercial (à usage professionnel) est indispensable si vous souhaitez vendre le vôtre ou bien le mettre en location. Il s'agit également d'une étape importante si vous avez comme projet d'investir dans ce type de bien. On vous dit tout dans cet article sur l'estimation de la valeur d'un local commercial

Pourquoi estimer la valeur d'un local commercial ?

Pourquoi est-il nécessaire d'estimer le prix d'un local commercial ? Cette démarche est indispensable en pratique pour vendre son bien au prix du marché. En réalisant une estimation au plus près de la réalité du marché immobilier à un instant T, le vendeur a plus de chances de trouver rapidement un acheteur aux meilleures conditions. 

Pour autant, cela nécessite notamment de tenir compte des possibilités offertes par le local commercial. Ce dernier peut par exemple changer d'affectation ou bien être divisé en plusieurs espaces par le nouveau propriétaire. L'estimation de la valeur d'un local commercial permet de mesurer tout le potentiel de ce bien à usage professionnel et d'en fixer un prix transparent et pertinent. Le prix du local commercial doit permettre à chaque partie de s'y retrouver. En confiant cette estimation à un professionnel de l'immobilier vous vous entourez des meilleurs conseils et d'un accompagnement à la hauteur de votre projet.
 

Méthodes d'estimation du prix de vente d'un local commercial

Il n'existe pas une seule et unique manière de calculer le prix de vente d'un local commercial. Vous pouvez en effet recourir à plusieurs méthodes :

• la comparaison entre votre local commercial et d'autres annonces de ventes pour des biens similaires, possédant des caractéristiques proches. Privilégiez les locaux commerciaux venant d'être vendus, en tenant compte de la valeur de ces biens au mètre carré et de leur emplacement,
• la technique de capitalisation du revenu, qui permet de prendre en considération la rentabilité nette pour estimer un local commercial occupé,
• la technique du coût de remplacement. Cette méthode permet d'obtenir un coût de revient pour le local commercial en évaluant le montant total de la construction ou de la rénovation du local,
• la méthode du gain professionnel, en tenant compte du chiffre d'affaires réalisé ainsi que de la marge faite par l'entreprise.

Au-delà de ces différentes méthodes d'évaluation du prix de vente et de leur efficacité respective, il est fortement conseillé de combiner plusieurs techniques pour estimer votre local commercial au plus près de la réalité du marché.

Critères d'évaluation du prix d'un local commercial

Il existe de grandes différences entre l'estimation du prix d'un bien immobilier à usage d'habitation et un bien destiné à un usage commercial. Ainsi, on ne peut pas estimer le prix d'un local commercial de la même manière qu'un bien classique, ce qui nécessite donc d'opter pour une technique différente.

Pour estimer la valeur du local commercial de manière efficace, il est nécessaire de tenir compte en priorité de l'environnement commercial direct aux alentours du local. L'environnement dans lequel s'inscrit le bien est un élément primordial auquel il faut faire attention. Cela d'autant plus que certaines zones sont soumises à des restrictions, ce qui peut empêcher l'activité commerciale de se dérouler comme on le souhaite.

D'autres éléments sont également à prendre en compte :

• la superficie totale (réelle et pondérée),
• les caractéristiques propres du lieu,
• le type de commerce et l'activité que l'on souhaite y exercer,
• le niveau de rentabilité,
• l'état du local commercial,
• le niveau d'accessibilité,
• les différentes prestations potentielles.

Vendre un local commercial occupé ou vide ?

Nombreux sont ceux à se demander s'il est préférable de vendre leur local commercial vide ou occupé. Il est vrai que l'estimation du prix de vente sera différent selon que le local commercial est déjà loué ou bien qu'il est vide. Lorsque le bien professionnel est occupé, le prix de vente sera plus élevé. Cela s'explique par la présence d'une clientèle et d'un environnement professionnel déjà implanté.

De son côté, le local commercial vide est parfois plus complexe à trouver rapidement preneur puisque l'acheteur potentiel peut avoir peur de prendre certains risques en raison de l'absence de clientèle préexistante. Pendant les premiers mois l'acheteur aura des appréhensions quant à la réalisation du chiffre d'affaires, ce qui peut freiner la vente. Cela peut bien sûr être contrebalancé par la présence de caractéristiques qualitatives propres au local commercial et à une estimation du prix de vente sérieuse et fiable.

Estimer la valeur d'un local commercial grâce aux revenus locatifs

Pour évaluer le prix de vente d'un local commercial il est tout à fait possible de tenir compte des revenus locatifs perçus ou pouvant potentiellement être perçus. Plusieurs techniques existent pour y parvenir.
 

Calcul de la rentabilité nette d’un local commercial

Il peut arriver que le local commercial que vous souhaitez mettre en vente soit déjà occupé par des locataires. Dans ce cas, il s'agit de calculer la rentabilité nette du local. Pour y parvenir, plusieurs méthodes existent. L'une d'entre elles consiste à comparer le local commercial à d'autres similaires actuellement en vente ou qui ont déjà été vendus. Si vous réalisez vous-même cette comparaison cela vous demandera du temps et un investissement personnel conséquent. En effet il vous faudra parcourir de nombreuses annonces pour récolter un maximum d'informations sur les prix de vente.

Une autre méthode consiste à calculer la rentabilité nette du local commercial en question. Cette technique de calcul s'obtient en réalisant les équations suivantes :

1. (montant annuel des loyers / prix d'achat) x 100 = Montant X
2. (montant annuel des loyers / Montant X) x 100 = Prix de vente du local par capitalisation du revenu.

Local commercial : qu'est-ce que la valeur locative ?

Lorsqu'on parle de valeur d'un local commercial on peut également traiter de valeur locative. Il s'agit du loyer établi selon la situation du marché immobilier. La valeur locative de ce bien à usage professionnel tient compte de différentes informations comme son emplacement géographique et l'état actuel du marché immobilier. 

En soi, la valeur locative du local commercial peut parfois être différent du loyer déterminé au préalable dans le contrat de location. Cette valeur s'ajuste à la réalité du marché, ce qui explique pourquoi elle intègre souvent certains ajustements comme le pas-de-porte d’environ 10 % du montant de la cession sur le loyer annuel, en divisant le tout par la surface du local (surface pondérée).