Rien de plus facile qu’estimer son appartement parisien en ligne lorsque l’on connaît les points de vigilance. Pour une estimation en ligne réussie, zoom sur les spécificités parisiennes et l’estimation en ligne d’un appartement. Plus de « comment faire » qui tienne, on vous donne toutes les clés pour comprendre et faire, seul ou accompagné d’une agence, c’est vous qui décidez.

Comment estimer mon appartement en ligne ?

Vous ne savez pas par où commencer pour estimer votre appartement en ligne ? Commençons par le début : l’estimation et les bonnes adresses pour la réaliser.

La comparaison : la base d’une estimation réussie

Pour estimer justement et réellement son appartement, le point de départ est sans aucun doute l’estimation. Méthode accessible, elle permet d’évaluer son appartement par comparaison avec les prix des transactions récentes, et des biens similaires dans le même arrondissement et/ou même quartier. Le point positif ? Ce n’est pas les appartements en vente et vendus qui manquent à Paris ! 

L’estimation d’un appartement est réalisable en ligne. Elle permet d’estimer le prix de son logement conformément au prix du marché au m2. Le prix de vente est donc intimement lié à la surface de l’habitation. D’une part, la surface habitable, plus communément appelée loi Carrez. D’autre part, la surface pondérée, dans le cas notamment d’un appartement avec une mezzanine de moins d’un mètre de hauteur, ou plus généralement de hauteur sous plafond qui ne permet pas de tenir debout, comme cela peut être souvent le cas à Paris. 

En comparant les prix de vente moyens autour de chez soi, vendeur comme acheteur peuvent facilement estimer le prix moyen de vente ou d’acquisition d’un appartement.

Les adresses en ligne incontournables pour estimer son appartement 

Pour estimer un appartement, particulier et agence peuvent se tourner vers de nombreux outils en ligne pour obtenir une fourchette de prix de vente. Bien que ces estimations restent indicatives, la moyenne obtenue permet de se positionner sur un prix de vente moyen. Le site référent de l’estimation en ligne, Meilleurs Agents est un outil intelligent pour les particuliers qui souhaitent faire estimer leur bien en ligne. La chambre des notaires de Paris permet d’obtenir le prix moyen de l’immobilier dans une région/ville. Depuis 2014, la Demande de Valeur Foncière, plus communément appelée DVF est également un bon moyen de comparer les biens vendus autour de chez soi. C’est une base de données référente pour les notaires en France.

Quels éléments prendre en compte lors de l’estimation en ligne d’un appartement ?

Des caractéristiques intrinsèques au logement et susceptibles de jouer dans les négociations futures

Lors de l’estimation d’un appartement, il est important de prendre en compte un certain nombre de points, qui pourront notamment jouer dans les négociations finales. La liste non exhaustive de ces caractéristiques comprend notamment : le type de propriété (appartement), la localisation géographique du bien à Paris, certains arrondissements sont extrêmement convoités, d’autres recherchés pour leur calme ou leurs écoles, la proximité et l’accessibilité avec notamment des commerces et les transports (métro, RER, mais aussi piste cyclable) la superficie, le nombre de pièces, l’étage, les coûts liés aux charges et à la consommation du logement, les travaux (passés et à venir), l’année et les matériaux de construction et la configuration générale du logement (présence d’un balcon ou d’une terrasse, appartement lumineux, calme, bien entretenu).

Nos conseils pour estimer son appartement à Paris : état de la copropriété et travaux éventuels

À la différence d’une maison (monopropriété), un appartement est en copropriété autrement dit, différents propriétaires possèdent un ou plusieurs appartements dans un immeuble. Il y a ainsi des parties privatives (les appartements) et des parties communes (entrée, couloirs, ascenseurs et escaliers). Nous vous recommandons de consulter les trois derniers procès-verbaux (PV) d’assemblées générales. En décryptant ces derniers, vous pourrez constater le vote de travaux à venir ou encore, tout problème juridique susceptible de solliciter des frais additionnels. 

Une spécificité parisienne : arrondissements et plafonnements des loyers 

La superficie de Paris est de 105,4 km2. Pas étonnant alors, d’observer des prix parfois élevés dans la capitale selon les arrondissements, et malgré l’encadrement des loyers. 

Le prix du m2 selon son arrondissement 

À Paris, les arrondissements jouent un rôle prépondérant dans l’estimation d’un appartement. Convoités ou détestés, ils trouveront toujours acquéreurs au vu du nombre d’habitants au mètre carré. Le prix moyen du m2 carré à Paris se situe entre 10 000 €/m2 et 11 000 €/m2, avec des différences notables selon le nord et le sud, et l’est et l’ouest : 

• Paris 1er, Paris 4e, Paris 6e, Paris 7e : plus de 13 000 €/m2
• Paris 5e, Paris 3e, Paris 2e, Paris 8e : entre 12 000 et 13 000 €/m2
• Paris 9e, Paris 16e, Paris 17e : entre 11 000 et 12 000 €/m2
• Paris 15e, Paris 14e, Paris 12e, Paris 11e, Paris 10e, Paris 18e : entre 10 000 et 11 000 €/m2
• Paris 13e, Paris 20e, Paris 19e : moins de 10 000 €/m2

Par ailleurs, pour un appartement à Paris, la marge de négociation médiane se situe autour de 3,4 % du prix de vente. 

Le plafonnement des loyers, une demande de la Mairie de Paris.

Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers est en vigueur dans la capitale, à la demande de la mairie de Paris. Ce dispositif s’imbrique au sein de la politique du logement menée par la ville. Déjà mis en place entre 2015 et 2017, il avait permis de stabiliser le prix des loyers parisiens qui avaient augmenté de 50 % depuis 2005.

L’encadrement des loyers concerne les contrats de logement et le respect des trois types de loyers de référence fixés annuellement par un arrêté du préfet : 

• un loyer minoré (loyer de référence -30 %)
• un loyer de référence 
• un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20 %)

Selon la loi, tout contrat de location doit comporter le loyer de référence et le loyer de référence majorée. En ce qui concerne les logements meublés, le loyer est majoré en raison des équipements fournis lors de la location, cette majoration est, elle aussi, définie dans l’arrêté du préfet chaque année. Pour obtenir plus d’informations sur le plafonnement des loyers à Paris et plus précisément du dispositif d’encadrement des loyers, nous vous recommandons de consulter le site de la Mairie de Paris.