Estimation de loyer en ligne : à quoi elle sert et comment la faire ?
Pour déterminer le prix au mètre carré d’une location, vous avez le choix : faire appel à une agence immobilière ou utiliser un simulateur. Gratuite et sans engagement, la première estimation sur un outil devra prendre en compte de nombreux critères pour être fiable.
Pourquoi estimer son loyer en ligne ?
Propriétaire-bailleur, vous recherchez nécessairement le meilleur taux de rendement pour votre investissement immobilier. Toutefois, vous ne devez pas estimer la valeur locative de manière aléatoire, mais respecter les prix du marché. Sinon, votre bien immobilier trouvera difficilement preneur.
Pour trouver rapidement un locataire
Avec Internet, les locataires peuvent aussi obtenir une estimation immobilière du prix au mètre carré sur le marché immobilier local. En consultant les annonces immobilières dans un même secteur, ils se font rapidement une idée de la fourchette de prix.
Faire estimer son loyer par un outil ou un professionnel de l’immobilier permet de se positionner correctement sur le marché local. Car si le loyer de la maison ou appartement a été mal fixé dès le départ, vous serez contraint de le baisser au fil du temps… et votre annonce apparaîtra comme douteuse.
Fixer le juste prix pour son loyer, c’est aussi limiter le risque de turn-over lié à la surestimation.
Pour calculer son rendement locatif
La valeur locative et le prix d’achat du logement constituent deux des facteurs essentiels pour le calcul de votre rentabilité brute. La rentabilité nette, elle doit prendre en compte les impôts, taxes et risques locatifs, comme les impayés, les dégradations, la carence et la vacance locatives.
La carence locative, c’est le temps qu’il vous faut pour trouver un premier locataire. La vacance, le temps nécessaire pour retrouver un locataire après le départ du précédent.
Le juste prix au mètre carré est celui qui vous permet de limiter la carence et la vacance locatives et d’obtenir la meilleure rentabilité.
Pour respecter la réglementation
Si en théorie, le bailleur est libre de réaliser l’estimation de la valeur de son bien sur le marché immobilier, il est obligé de se conformer à ce que prévoit la loi dans deux cas :
- Lorsque les biens immobiliers sont situés en zone tendue, comme certaines communes d’Île-de-France ou d’autres régions : vous devez respecter les règles de l’encadrement des loyers applicables à votre ville ;
- Lorsque vous avez réalisé un investissement locatif sous certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, qui impose un montant maximum de loyers.
Si l’estimation du prix de location n’est pas correcte, vous vous exposez à un redressement fiscal ou à la remise en cause de la réduction d’impôt. D’où l’intérêt d’utiliser les outils d’estimation de loyer !
Quels critères pour l’estimation d’un loyer en ligne ?
Pour réaliser une estimation précise de la juste valeur du logement loué, il faut que l’outil intègre de nombreux critères.
Le type de logement
L’outil d’estimation doit distinguer le type de bien, appartement ou maison. Il doit aussi vous demander des informations sur la copropriété, sur l’étage pour un appartement (décote pour un rez-de-chaussée, surcote pour un étage élevé avec ascenseur), s’il s’agit ou non d’une maison mitoyenne…
Le type de location
Pour une bonne estimation, vous devez aussi pouvoir affiner les résultats avec le type de location : location nue ou location meublée. Plus complexe, la location saisonnière implique de faire le point avec des agences immobilières.
La superficie
La surface habitable (en loi Carrez pour un appartement) permet aussi d’obtenir une estimation de la valeur réelle, en multipliant le nombre de mètres carrés par le prix du marché.
Attention, toutefois, à ne pas retenir le seul mode d’estimation du prix moyen. Car les studios, par exemple, se louent plus chers au mètre carré que les grands appartements. Le nombre de pièces a aussi son importance.
L’état général du logement
Une estimation sérieuse du loyer prend aussi en compte les diagnostics immobiliers. Une mauvaise note de performance énergétique, par exemple, implique une décote sur le loyer. D’autant plus que bientôt, les passoires thermiques ne pourront plus être mises en location.
Les dépendances
Balcon, terrasse, jardin, parking, garage, cave : autant d’équipements qui permettent aussi à l’outil d’estimation en ligne de donner le prix le plus juste.
Quand faire l’estimation en ligne d’un loyer ?
Bien entendu, vous ferez une estimation de loyer en ligne au moment de la première location. Mais vous devez aussi penser à l’augmentation de loyer en cours de bail et entre deux locataires.
L’estimation en ligne en cours de bail
En cours de bail, vous pouvez réévaluer le montant du loyer si :
- Une clause du contrat de location le prévoit. Vous devrez vous baser sur L'indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE ;
- Vous avez réalisez des travaux d’amélioration, et dans ce cas, vous êtes libre du choix du montant de la réévaluation, sauf si le logement est soumis à la loi de 1948 ou conventionné Anah ;
- Vous avez amélioré la performance énergétique du logement en zone tendue.
L’estimation en ligne entre deux locataires
L’estimation gratuite que vous avez effectuée à un moment T est faussée après plusieurs années. Il conviendra donc d’en faire une nouvelle à chaque changement de locataire.
Combien coûte l’estimation d’un loyer ?
En quelques clics, l’outil d’estimation vous donne une évaluation, gratuite dans l’immense majorité des cas. Autre possibilité pour ne pas payer d’honoraires : comparer le loyer des biens similaires sur le même quartier, et idéalement, dans la même rue.
En revanche, si vous faites une demande d’estimation à un professionnel de l’immobilier, la prestation peut être payante. Sa connaissance du marché est une compétence nécessaire pour affiner l’estimation, ce qui a un coût.
Si vous optez pour un mandat exclusif de gestion locative, la demande d'estimation sera comprise dans la commission de l'agent immobilier. Vous vous demandez si ce service est utile et s'il ne va pas vous revenir trop cher ? Faites le solde entre le gain de temps que vous proposez au professionnel de l'immobilier et le montant de sa commission. Sachez en outre que celle-ci peut être déduite de vos impôts si vous êtes au régime réel !
