Les stratégies d’investissement immobilier sont nombreuses et présentent des avantages bien différents. La mise en location d’un appartement est une méthode privilégiée par un grand nombre de propriétaires investisseurs. Toutefois, avant de pouvoir mettre leur bien en location, il est important de connaître l’estimation de leur appartement et la valeur locative correspondante. Des données déterminantes pour prédire les avantages fiscaux et les gains escomptés. 

Pourquoi procéder à une estimation avant la mise en location de son appartement ? 

L’étape essentielle de l’estimation

L’estimation d’un bien immobilier consiste à appréhender le marché immobilier et à placer objectivement son bien au sein de celui-ci. Pour toute stratégie d’investissement, il est primordial de procéder à une estimation afin de proposer un prix de location cohérent avec la demande et les autres biens similaires en location. Mieux, dans le cadre d’une stratégie d’investissement, cette estimation permet à l’investisseur de calculer son retour sur investissement. Ainsi avant même d’acheter un appartement pour le proposer ensuite à la location, il est dans l’intérêt du propriétaire de calculer en amont l’amortissement de ses charges, les impacts fiscaux et bénéfices futurs. L’estimation apparaît alors comme le point de départ à toute stratégie d’investissement. 

Différentes estimations pour différentes catégories de bien

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, d’une location vide ou meublée, d’une durée courte ou longue, l’estimation du logement varie. Ainsi, lors de l’étape d’estimation de votre bien, il est important de prendre en compte l’ensemble des variables qui seront présentent en particulier en ce qui concerne le statut de Loueur Professionnel Meublé (LMP) ou de Loueur Meublé Professionnel Non Meublé (LMPN). Selon les recettes liées à la location de votre bien, vous pourrez ainsi prétendre à des avantages fiscaux différents (exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière [IFI], exonération des plus-values immobilières sur l’impôt sur le revenu, etc.) On retient principalement : 

• LMP : gains annuels supérieurs à 23 000 € et représentant plus de 50 % de votre activité.
• LMNP : gains annuels inférieurs à 23 000 € et représentant moins de 50 % de votre activité.

Ainsi, selon l’estimation de votre bien, vous pourrez calculer vos avantages fiscaux espérés et planifier certaines démarches (comme s’enregistrer au Registre du Commerce et des Sociétés dans le cas d’un LMP).

Estimer son appartement avant une location : estimation et valeur locative

L’estimation de prix d’un appartement 

Pour estimer la valeur de son appartement, le propriétaire peut se rapprocher d’une agence immobilière ou se tourner vers des plateformes et sites spécialisés. Il devra connaître et renseigner les caractéristiques principales de son logement (surface, localisation, etc.). Un simulateur immobilier sera ainsi en mesure de proposer une fourchette de prix correspondante à la valeur du logement au sein du marché de l’immobilier. Cela lui permettra notamment de mesurer le juste prix d’achat, mais également de (re) vente.

L’estimation de location : la valeur location d’un appartement

Dans le cadre d’une stratégie d’investissement, il est conseillé d’aller au-delà d’une simple estimation indicative en prenant en compte la valeur locative. Autrement dit, si ou dans le cas où l’appartement est mis en location, quel serait le loyer ? La valeur locative est notamment déterminante dans le cas d’une mise en location réelle : elle permet de mesurer la rentabilité d’un investissement sur une année par exemple. Par ailleurs, estimer la valeur locative de son appartement est également une donnée utile lors de toute déclaration fiscale. 

Estimer son appartement pour un investissement locatif. 

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste pour un propriétaire-acquéreur à acheter un appartement et le proposer ensuite à la location. L’investisseur n’a aucune volonté de vivre en tant que résidence principale dans ce logement, mais plutôt, à placer son argent, se constituer un patrimoine immobilier, compléter ses revenus, etc. Dans le cadre précis d’un investissement et dans la mesure où l’investissement poursuit une volonté de gain financier, l’erreur est à éviter à tout prix. L’estimation de l’appartement est de fait, une étape essentielle afin de considérer la rentabilité d’une opération d’investissement. 

L’estimation de la valeur locative d’un appartement pour assurer son dossier d’investissement 

Estimation et financement : quel lien ?

Lors de toute opération immobilière, il existe différents modes d’acquisition. C’est le cas par exemple d’ajout ou non de conditions suspensives de financement. Autrement dit, l’acquéreur s’engage à acheter le bien seulement si sa banque (ou autre) lui octroie le crédit escompté. Lorsque l’investisseur a une volonté de faire un crédit, l’estimation est encore plus importante.

L’intérêt de l’estimation locative pour une banque

Pour la banque — ou toute personne physique ou morale octroyant un crédit —, l’estimation locative leur permet de calculer le taux d’endettement et donc, l’octroie d’un crédit ou non. Selon l’Insee, le taux d’endettement mesure le niveau de la dette par rapport aux fonds propres. On considère qu’un individu ne peut s’endetter à plus de 35 %. Ce qui représente environ un tiers des revenus. Estimer la valeur locative d’un appartement avant un investissement et une mise en location est donc un bon moyen de calculer son taux d’endettement et envisager ainsi la faisabilité de l’opération sur le plan financier. À noter qu’on ajoute bien souvent une petite décote relative à une vacance locative éventuelle (période de vide locative entre deux locataires) lors du calcul du taux d’endettement. 

Estimation du taux de rendement de la location d’un appartement.

Estimer la valeur locative de son bien permet ainsi de calculer le taux de rendement (ROR en finance). Le ROR correspond au pourcentage de gain ou de perte d’un placement financier sur une période donnée (souvent une année). En d’autres termes, combien va rapporter en pourcentage sur une année, les loyers de l’appartement en location. Si le taux de rendement est négatif alors l’investisseur a perdu de l’argent. À l’inverse, si le taux de rendement est positif, alors on peut considérer que l’investisseur a réalisé un profit. 

Dans le cadre d’un crédit bancaire, le ROR peut être augmenté en fonction des mensualités de crédit. Par exemple, si l’investisseur doit rembourser 500 €/mois à la banque et que son loyer est fixé à 700 €/mois, dans ce cas, on parlera davantage d’épargne plutôt que de rendement (bien qu’il s’agisse toujours d’un bénéfice pour l’investisseur).