Vendre appartement pour maison - Famille devant un mur dessine d'une maison

Vendre son appartement pour acheter une maison : comment procéder ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Votre famille s’agrandit ou vous souhaitez tout simplement changer de vie en vendant votre ancien appartement pour acheter une maison ? Ces deux étapes sont cruciales et nécessitent de s’y prendre étape par étape pour ne pas se tromper. Nous vous expliquons comment procéder pour vendre votre appartement et acheter une maison dans les meilleures conditions.

Vendre son logement avant d'acheter : paramètres à considérer

Une fois que vous avez déniché la maison de vos rêves, vient le moment de s'interroger sur le financement de l'achat. Toute la difficulté réside dans la coordination entre la vente de votre ancien appartement et l'acquisition de votre nouvelle maison. Et c'est à partir de cet instant que les choses deviennent plus complexes. En principe il vous suffirait simplement de demander un crédit relais à votre banque afin qu'elle avance la somme du nouvel achat en attente de la vente de l'ancien. Cependant, les banques sont bien souvent frileuses et tiennent compte de certains paramètres :

  • le volume de vos fonds propres. Détenez-vous au moins 20 % du montant total du prix de votre nouvelle maison ? N'oubliez pas d'inclure à ce montant les frais de notaire, qui peuvent représenter une somme importante surtout dans l'immobilier ancien
  • le montant des charges, qui ne doit pas aller au-delà du tiers des ressources annuelles bruts de l'emprunteur. Si vous souhaitez acquérir une maison en lieu et place de votre ancien appartement, cela signifie généralement qu'il faut refaire un calcul usuel des nouvelles charges qui peuvent augmenter sensiblement.

Face à ces différents éléments, les établissements bancaires peuvent être plus ou moins réticents puisque cela constitue un risque pour eux. D'où l'intérêt de suivre certaines précautions en amont afin de mettre toutes les chances de votre côté.

Vendre son appartement avant d'acheter sa maison : une décision prudente

Homme prepare un carton avec ruban adhesif

Nombreux sont ceux à se demander comment faire pour réussir la vente de leur appartement avant l'achat d'une nouvelle maison. Si vous souhaitez jouer la sécurité avant tout vous pouvez mettre votre logement en vente en premier lieu, ce qui vous permettra de financer votre nouvel achat immobilier. Cette décision est très prudente puisqu'elle permet de faire les choses étape par étape.

De cette manière vous décidez dans un premier temps de vous consacrer uniquement à la vente de votre appartement, ce qui peut prendre plus ou moins de temps. En effet, il faut en moyenne 95 jours pour vendre son bien immobilier. Pendant ce délai vous pouvez vendre votre appartement seul et vous consacrer à la rédaction de l'annonce et à l'organisation des visites. Vous pouvez également vous tourner vers une agence immobilière qui connaît parfaitement le secteur où vous résidez pour lui confier les clés de la vente. Si vous vous consacrez également à l'achat d'une nouvelle maison en parallèle vous risquez de perdre un temps précieux et de commettre des erreurs.

Lorsque vous décidez de vendre votre bien immobilier en amont, vous prenez le recul nécessaire pour avoir une idée précise du budget alloué à l'achat de votre nouvelle maison. Vous savez alors sur quelle somme vous pouvez appuyer votre nouveau projet de vie et combien vous pouvez emprunter à votre banque pour servir de complément.

Toutefois, si vous vendez votre logement avant d’en acheter un nouveau, cela implique une période intermédiaire au cours de laquelle vous devrez généralement louer un logement. Donc des dépenses en plus et des contraintes de déménagements supplémentaires. Vous pouvez toutefois négocier une vente longue avec l’acheteur, avec un délai de plus de 3 mois (délai moyen constaté) entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif.

Acheter sa maison avant de vendre son appartement : bonne ou mauvaise idée ?

Vous avez eu un véritable coup de cœur pour une maison et vous souhaitez l'acquérir ? Le seul problème est que votre ancien appartement n'est toujours pas vendu. Vous ne disposez donc pas des fonds propres suffisants pour l'acquisition. Le principal risque est d'être propriétaire de ce nouveau bien tout en étant toujours propriétaire de l'ancien. Or, en principe le montant de la vente de votre appartement doit servir à financer (au moins en partie) votre nouvel achat immobilier.

Si vous vous trouvez dans ce cas de figure, vous devrez demander un crédit-relais, qui est accordé pour une durée variable (quelques semaines, voire quelques mois dans certaines situations). Ce type de crédit s'applique en tenant compte de la valeur marchande du bien que vous souhaitez vendre. Deux situations se présentent alors :

  • soit votre crédit relais est "sec", ce qui signifie que vous versez des petites mensualités à la banque, équivalant aux intérêts. Ensuite vous soldez en une seule fois le crédit restant lorsque vous vendez votre appartement,
  • soit votre prêt relais est adossé au prêt principal, ce qui vous permet de verser une mensualité proportionnelle à votre capacité d’endettement.

Quelles solutions pour acheter votre maison sans tarder ?

Lorsqu'on souhaite vendre son bien pour en acheter un autre il peut parfois arriver que l'on regrette d'être passé à côté d'une excellente affaire. Pour éviter cela, les acheteurs impatients peuvent avoir recours à des solutions qui leur permettent d'acheter sans tarder. On en distingue deux en particulier.

Le prêt relais, pour emprunter jusqu'à 80 % de la valeur du bien

Aussi appelé achat-vente, le crédit relais permet de financer jusqu'à 80 % de l'achat d'un nouveau bien immobilier avant de vendre le précédent. Cela permet à l'emprunteur de ne pas passer à côté d'un bien pour lequel il a eu un coup de cœur. Cela, d'autant plus qu'il est bien souvent difficile de coordonner l'opération de vente avec celle d'achat.

Le prêt achat revente

Certains établissements bancaires proposent cette solution aux emprunteurs qui souhaitent vendre pour acheter. La banque regroupe alors le prêt du bien à vendre avec celui du bien à acheter, en un seul et unique crédit. Le principal avantage de ce type de solution est de s'en tirer avec un taux d'intérêt généralement inférieur au prêt relais, sans frais de remboursement anticipés.

L'inconvénient est que l'emprunteur prend l'engagement de rembourser des sommes conséquentes au bout d'un délai de 2 ans, s'il n'est pas parvenu à vendre son ancien logement. Cela constitue donc pour lui une contrainte importante dont il faut tenir compte.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM