Vendre son appartement : démarches et formalités - une femme d'affaire souriante, positionnée à gauche de l'image pointe avec ses deux index en direction du coin haut-droit de l'image

Vendre son appartement : démarches et formalités

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Bien vendre son appartement ne se fait pas du jour au lendemain. Il importe en effet d’être bien organisé et de préparer chaque étape sans se tromper. De la définition principale du prix jusqu’à la stratégie de vente, en passant par la signature du compromis, rien ne doit être laissé au hasard. Zoom sur les démarches et formalités à accomplir pour vendre son appartement

Prendre la décision de vendre son appartement

La première question à se poser concerne l'opportunité de vendre son appartement. Est-il préférable de vendre votre bien ou de le mettre en location ? A ce stade du projet, vous pesez le pour et le contre en répondant à différentes questions. Notamment celle de savoir comment procéder pour la vente. 

Plusieurs solutions s'offrent à vous : soit réaliser la vente par vos propres moyens, soit faire appel à une agence immobilière. Dans tous les cas il vous faudra tenir compte de l'estimation de votre bien et des différents éléments importants comme la réalisation de vos nouveaux projets de vie et le prix de vente.

Estimer le prix de vente de son appartement

Une fois que vous avez pris la ferme décision de mettre votre appartement en vente, vient le moment d'en estimer le prix de vente. Tout l'intérêt est de trouver le juste prix qui vous permettra de faire une bonne affaire tout en étant réaliste sur votre bien.

En pratique, faire une bonne estimation immobilière n'est pas si simple. Vous pouvez par exemple faire appel à un professionnel qui mettra son expertise à votre service ou bien réaliser l'estimation par vos propres moyens. Tenez toujours compte de l'endroit où se situe l'appartement et des avantages et inconvénients qu'il possède. Il ne suffit pas simplement de multiplier la superficie du logement par le prix au mètre carré. Plus le prix de vente de votre appartement sera positionné par rapport à la concurrence et au prix réel sur le marché et plus vous vendrez rapidement.

Préparer activement la mise en vente

Ça y est, vous connaissez le prix de vente de votre appartement. Vous devez désormais préparer sa mise en vente en postant une annonce en ligne et en faisant des visites. Cette étape est cruciale et vous permettra de gagner un temps précieux pour la vente. Afin de préparer au mieux cette étape il est conseillé de désencombrer les lieux et de rendre l'appartement le plus neutre possible. N'hésitez pas à réparer certains équipements défectueux et à rafraîchir l'appartement (repeindre les murs et le plafond par exemple). Vous devez également préparer en amont l'ensemble des documents indispensables pour la vente, comme les factures et les diagnostics immobiliers obligatoires.

Si vous postez une annonce de vente en ligne, n'oubliez pas de prendre de belles photos de votre appartement. Les photographies sont en effet le tout premier lien entre vous et les potentiels acquéreurs. Privilégiez des photos en pleine journée par beau temps, lorsque le logement est plongé dans une lumière naturelle avantageuse. De la même manière, soignez l'annonce en renseignant suffisamment d'informations pour orienter les acheteurs sur votre bien immobilier.

Les diagnostics auxquels il faut penser pour vendre son appartement

une femme dans un petit salon chaleureux, semble écartée quelques branches d'une plante posée sur une table basse

Voici les diagnostics auxquels vous devrez nécessairement penser si vous souhaitez vendre votre appartement :

  • le diagnostic de performance énergétique,
  • les diagnostics amiante (si le permis de construire du bien date d'avant le 1er janvier 1997) et plomb (pour un bien datant d'avant le 1er janvier 1949),
  • le diagnostic électricité ou gaz lorsque l'installation date de plus de 15 ans,
  • la superficie en loi Carrez,
  • le diagnostic termites ou mérules lorsque l'appartement se situe dans un endroit visé par un arrêté préfectoral,
  • le diagnostic bruit.

Réaliser les visites de l'appartement

Une étape cruciale dans le processus de vente est sans conteste la réalisation des visites. Si vous avez un acheteur potentiel pour votre appartement, cela est une excellente nouvelle ! Vient alors le moment de procéder aux visites du bien. 

Préparez tous les documents en amont sur l'état de l'appartement, ainsi que les diagnostics (notamment celui portant sur la performance énergétique). Il convient également à ce stade de répondre à toutes les interrogations des acheteurs potentiels qui visitent et de ranger le bien immobilier au mieux. L'objectif est de donner la meilleure image du bien au moment des visites. Notez également que vous pouvez faire des visites virtuelles, ce qui permet aux acquéreurs de pouvoir visiter le bien même à distance.

La signature du compromis de vente

Une fois que vous avez trouvé un acquéreur vient le moment de signer un compromis de vente devant notaire. Ce document est indispensable et doit contenir un certain nombre d'informations, comme l'adresse de l'appartement vendu et sa surface totale ainsi qu'un descriptif complet. N'oubliez pas également de mentionner l'état civil des deux parties (acheteur et vendeur), le prix et les modalités de la vente ainsi que la date du précédent acte de vente. Enfin, la promesse de vente doit comporter la date de signature de l'acte de vente.

Le compromis prévoit souvent des clauses suspensives, notamment liées à l'obtention d'un prêt immobilier pour l'achat du bien. L'acte prévoit également le paiement d'un acompte par l'acheteur. Il est rédigé entre les deux parties (vendeur et acheteur), via un agent immobilier ou encore par un ou plusieurs notaires.

A noter : si le vendeur n'informe pas l'acheteur d'un élément déterminant de sa volonté, la vente de l'appartement peut être annulée sur la base de la réticence dolosive. Dans ce cas, la clause pénale n'est pas due.

Vendre son appartement : la signature de l'acte définitif de vente

Une fois que le compromis de vente a abouti, les deux parties signent un acte définitif de vente devant notaire. L'acheteur et le vendeur ont la possibilité de prendre deux notaires différents, qui se répartiront le travail et les émoluments.

Avant de signer cet acte, le vendeur remet au notaire plusieurs documents retraçant l'histoire du bien et l'ensemble des documents demandés. Il fournit également le titre de propriété de l'appartement.

Depuis le 1er janvier 2016, le notaire doit vérifier le casier judiciaire de l'acheteur afin de s'assurer qu'il ne fait pas l'objet d'une interdiction d'acheter un bien immobilier de location.

Lorsque l'acte de vente définitif est conclu, cela signifie que la propriété du bien est légalement transmise en contrepartie du versement du prix de vente. L'acte fait alors l'objet d'une publication au bureau des hypothèques et est opposable aux tiers.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM