Vendre son appartement avant 5 ans - une femme debout, souriante, en train d'écrire sur un bloc note

Vendre son appartement avant 5 ans : ce que vous devez savoir

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Tous les experts immobiliers vous le diront : vendre son appartement avant 5 ans est une mauvaise idée. Lors de l’acquisition, vous avez engagé un certain nombre de frais, qui ne sont pas encore amortis. Vous avez probablement souscrit un prêt immobilier, et son remboursement anticipé va générer des pénalités. Enfin, si le bien immobilier ne constitue pas votre résidence principale, vous serez fortement fiscalisé.

Pourquoi ne pas vendre avant 5 ans ?

La résidence principale est un passif. Sa revente avant 5 ans ne vous permet pas d'amortir son coût. Pour un investissement immobilier, l’opération n’est tout simplement pas rentable.

Parce que vous n’avez pas amorti les frais d’acquisition

Vous avez tout à fait le droit de vendre votre logement avant 5 ans. Mais vous devez avoir en tête les nombreux frais que vous avez supporté pour cet achat immobilier comme :

  • Les frais de notaire : ils représentent 7 à 8 % du montant de l’acquisition dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
  • Les frais de dossier : vous les avez payés pour le montage de votre dossier de demande de prêt. En moyenne, ils s’élèvent à 1 % du capital emprunté ;
  • Les frais de courtage : comme 39 % des Français, vous avez fait appel à un courtier immobilier pour trouver votre emprunt ? Vous lui avez aussi versé une commission, qui vient s’ajouter aux frais d’acquisition ;
  • Les frais d’agence immobilière : la commission de l’agent immobilier est en réalité toujours à la charge de l’acheteur. En effet, soit le prix de vente a été augmenté de la commission (FAI), soit vous payez les honoraires à part. Ceux-ci s’élèvent entre 3 et 10 % du prix de vente du bien ;
  • Les frais de garantie : outre l’assurance de prêt, la banque exige une garantie avant de vous consentir un crédit immobilier. Si c’est un organisme de cautionnement qui s’est porté garant, vous récupérerez une partie des fonds versés. Mais si vous avez opté pour une hypothèque, vous devez procéder à sa mainlevée. Ce qui a un coût ! Comptez environ 1 % du total de l’opération.

Mis bout à bout, ces dépenses représentent une somme non négligeable. C’est pourquoi il vaut mieux éviter de vendre son appartement avant 5 ans.

Parce que vous allez verser des pénalités de remboursement anticipé

Vu les taux bas, vous avez très certainement emprunté pour acheter, afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit. À moins qu’un courtier en ait négocié la suppression, vous allez payer des pénalités ou indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Les IRA sont réglementées. Elles représentent :

  • 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé ;
  • 6 mois d’intérêts d’emprunt.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier que vous avez acheté 200 000 euros en 2017. Vous aviez obtenu un taux d’emprunt de 1.10 % sur 20 ans. Les pénalités de remboursement anticipé s’élèvent à 1 481.38 euros.

Il faut ajouter ces IRA aux autres frais liés à la vente d’un appartement avant 5 ans.

Parce que vous devez refaire les diagnostics immobiliers payants

La loi vous impose de réaliser des diagnostics obligatoires avant de vendre un bien immobilier, dont :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Le diagnostic amiante ;
  • Le diagnostic plomb ;
  • L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans ;
  • L’état des risques et pollution (ERP)…

Le prix du diagnostic immobilier varie en fonction de la superficie de l’appartement. Comptez en moyenne 700 euros.

Parce que vous allez payer des frais à la copropriété

Votre appartement se situe très probablement dans une copropriété. Si vous pouvez prévoir de répartir les charges de copropriété et de travaux au prorata temporis avec l’acheteur, vous ne couperez pas à certaines dépenses comme le pré état daté et l’état daté.

Heureusement, face aux dérives des syndics, l’État est intervenu pour fixer par décret le montant des honoraires. Comptez tout de même 380 euros pour l’état daté d’une mutation à titre onéreux !

Quelle est la fiscalité de la vente d’un appartement avant 5 ans ?

Ultime raison pour laquelle vendre un appartement avant 5 ans est un mauvais calcul : la fiscalité. L’acquéreur peut devoir s’acquitter de la TVA et / ou d’une taxe sur la plus-value qu’il réalise.

La TVA pour la vente avant 5 ans d’un bien immobilier

une femme assise en tailleur au sol effectue des calculs à l'aide d'une calculatrice. Elle tient également une feuille à la main. D'autres feuilles, disposées en éventail devant elle

Vous n’avez pas de TVA à payer si la transaction immobilière initiale a été faite entre deux particuliers. Si vous avez acheté à un promoteur, vous avez payé la TVA à 20 %, ou la TVA à taux réduit.

La TVA à taux réduit s’applique pour l’achat dans le neuf par des particuliers aux ressources modestes. Pour les logements livrés à compter du 1er janvier 2014, il faut les conserver au moins 10 ans pour ne pas être contraint de rembourser la TVA.

Si vous avez bénéficié de la TVA à taux réduit, vous devez donc rembourser la différence d’avec la TVA au taux normal. Ce complément d’impôt est diminué de 10 % par année de détention.

Vous pouvez toutefois échapper à ce supplément d’imposition si la revente avant 5 ans est justifiée par :

  • Le décès d’un enfant ;
  • La mobilité professionnelle ;
  • Un divorce ;
  • La dissolution d’un PACS…

La taxe sur les plus-values des appartements revendus avant 5 ans

Si le bien revendu constitue votre résidence principale, vous n’avez pas de taxe sur la plus-value à payer à l’administration fiscale. S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien en investissement locatif, vous êtes assujetti au paiement de la taxe.

Celle-ci comporte en réalité deux taxes : une à l’impôt sur le revenu, l’autre étant les prélèvements sociaux. Le Code général des impôts prévoit des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Mais ils s’appliquent à partir de la 6ème année de détention…

Pour la vente d’un appartement avant 5 ans, vous devez payer une taxe sur la plus-value de 19 % au titre de l’IR, 17.2 % au titre des prélèvements sociaux.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM