Vendre sa maison sans rembourser son crédit : c’est possible ? - un homme de face, les yeux écarquillés , bouche ébahi, tient une branche de ses lunettes d'une main et de l'autre, un ordinateur portable

Vendre sa maison sans rembourser son crédit : c’est possible ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier, mais votre crédit pour celui-ci court toujours. Est-il possible de vendre sa maison sans rembourser son crédit immobilier ? Le point sur les conditions de vente d’une maison avec un emprunt en cours.

Peut-on vendre sa maison sans rembourser son crédit ?

Peu importe si vous avez un crédit immobilier en cours, une hypothèque ou encore une garantie sur la valeur du bien, rien ne vous empêche de vendre votre logement. Par contre, selon la situation des prix de l’immobilier, le risque est que vous perdiez de l’argent à revendre trop tôt votre bien.

Vendre sa maison sans rembourser le crédit : quelles sont les options ?

Vous n’avez pas encore remboursé votre crédit immobilier et vous souhaitez vendre ? Voici les solutions qui s’offrent à vous.

Conserver le crédit malgré la vente : le transfert de prêt pour une autre acquisition

Sachez qu’un prêt immobilier est lié à un bien immobilier et que la valeur de ce dernier est donc une garantie pour la banque. Cette valeur vénale couvre les risques de non remboursement. Si la vente de votre logement et le paiement anticipé de votre emprunt interviennent juste avant la concrétisation d’un projet d’une autre nature, il s’avère donc rare que la banque accepte le transfert de votre crédit immobilier.

Votre banquier peut tout de même vous accorder ce transfert de prêt sous condition de financement d’un nouveau projet immobilier. Dans ce cas, cela peut s’avérer intéressant si le taux d’intérêt initial était avantageux ou si vous devez payer des frais associés au remboursement anticipé.

Remarque : il n’est pas judicieux de conserver son prêt précédent, si les taux de crédit immobilier sont bas, sauf si vous avez fait racheter ou renégocier votre prêt récemment.

Notez également que la majorité des cotisations pour les assurances emprunteurs sont calculées à partir du montant initial emprunté. Cela veut dire que vous paierez très cher votre assurance de prêt alors que le capital restant dû se révélera moindre. Si vous avez besoin d’un nouveau financement, il vous est donc recommandé de contracter un nouveau crédit immobilier.

Rembourser son crédit par anticipation

Généralement, la valeur du logement que vous achetez garantit votre prêt immobilier. Dans le cas où vous auriez un problème pour rembourser votre emprunt, la banque pourrait alors saisir votre bien et le revendre pour se faire rembourser.

Quand vous décidez de vendre votre bien avant la fin du remboursement de votre emprunt, le résultat de cette vente sert à rembourser le reste dû à la banque. On parle alors de remboursement de crédit par anticipation.

Lorsqu’une hypothèque ou un privilège (prêteur de deniers) est noté au bénéfice de la banque, le prêt doit être remboursé avant ou au plus tard le jour de la vente.

Nous verrons plus tard, le cas où le fruit de la vente ne couvre pas le capital restant dû.

Quelles sont les modalités d’un remboursement anticipé de prêt ?

Assis à la table d'une cuisine, un enfant accompagné de son père met une pièce au sein d'une tirelire

Si vous envisagez de rembourser votre crédit par anticipation, il importe de connaître les solutions qui s’offrent à vous et les frais que cela implique.

Les différentes options de remboursement anticipé de crédit

Deux types de remboursement anticipé de crédit immobilier existent.

Le premier est le remboursement anticipé total de l’emprunt. Il s’agit ici de s’acquitter de la somme totale empruntée initialement, comme stipulé dans le contrat. Ceci peut être envisagé lorsque vous renégociez votre crédit.

Le second est le remboursement anticipé partiel du prêt. Il n’implique qu’une partie du montant total emprunté. Cette méthode s’avère souvent utilisée quand les emprunteurs perçoivent une importante somme d’argent et souhaitent faire baisser le montant de leurs mensualités ou bien diminuer la durée de l’emprunt.

Les frais de remboursement anticipé

Les banques mettent en place des frais de remboursement anticipé afin de combler la perte des intérêts qu’elles ne percevront pas au cas où le contrat n’irait pas à terme.

À moins d’avoir négocié ces frais de remboursement anticipé, vous êtes redevable à la banque de ce manque à gagner. Néanmoins, quelques cas particuliers existent et peuvent vous éviter de payer ces frais. Pour en savoir plus, relisez attentivement le contrat que vous avez conclu avec votre banque.

Les frais sont basés sur six mois d’intérêts au taux moyen du crédit, sans excéder 3 % du capital restant dû. Par conséquent, plus vous vendez tôt votre bien et plus vous paierez de frais, à contrario, plus vous approchez de la fin du remboursement et moins cela vous coûtera.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à négocier avec votre banque, pour réduire, voire annuler cette pénalité de remboursement anticipé.

Bon à savoir : la majorité des contrats de crédits à taux fixes modulables n’infligent pas cette indemnité en cas de remboursement anticipé partiel.

Vendre sa maison sans pouvoir rembourser l’intégralité de son crédit

Si la vente de votre maison ne couvre pas l’intégralité du capital restant dû, on parle alors de negative equity, vous devrez quand même restituer à votre banque le solde résiduel de l’emprunt.

Pour y parvenir, vous pouvez éventuellement demander à votre banquier une mensualisation du restant dû. Ce dispositif vous libérera ainsi de la caution ou de l’hypothèque en cours sur votre bien.

Le fait de continuer à payer pour un logement qui ne vous appartient plus n’est pas une chose facile, d’autant plus si en parallèle, vous devez financer un nouveau projet d’acquisition ou de location. Alors, n’hésitez pas à négocier un échelonnement des paiements avec votre banque.

Réussir à vendre sa maison sans avoir remboursé son crédit dans les meilleures conditions

Quelle que soit votre situation, emprunt totalement amorti ou grosse somme restant à rembourser, il est préférable de vendre votre bien immobilier dans les six mois suivant votre décision. Il s’avère donc essentiel d’estimer votre logement avec précision. Pour obtenir le juste prix, faites des simulations en ligne, étudiez les prix du marché local ou sollicitez les services d’experts immobiliers.

Il vous faudra également choisir entre passer par un professionnel, que ce soit un notaire ou un agent immobilier, ou traiter directement de particulier à particulier. Dans ce dernier cas, vous devrez donc faire les démarches pour trouver un acheteur et gérer les différents échanges et rendez-vous.

Par ailleurs, prévoyez d’autres frais à débourser. Entre autres, il vous faudra payer un professionnel pour les dix diagnostics techniques immobiliers obligatoires pour vendre votre logement.

Vendre sa maison sans avoir remboursé son crédit peut sembler délicat, mais une bonne préparation vous permettra de relever le défi avec succès.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM