Vendre sa maison de particulier à particulier en 8 étapes - une homme de face tient un ordinateur portable d'une main et fait le signe OK de l'autre

Vendre sa maison de particulier à particulier en 8 étapes

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 7 min

Vous avez le projet de vendre votre maison, mais vous ne souhaitez ni passer par une agence ni par un notaire pour réaliser cette opération ? Sachez que cette démarche n’est pas facile à mener pour un particulier de par son manque d’expérience dans le domaine. Mais aussi, car vendre un bien immobilier implique de nombreuses démarches. Vous disposez de temps et avez envie de relever ce défi, voici les 8 étapes recommandées par Estimation en Ligne pour réussir à vendre votre maison de particulier à particulier, rapidement et à un prix adapté au marché.

1. Vendre sa maison de particulier à particulier : estimer votre bien au juste prix

Il est tout à fait normal de vouloir réaliser une belle opération lors de la vente d’un bien, et de souhaiter une plus-value. Cependant, il convient d’estimer votre bien au bon prix, car :

  • un prix trop élevé pourrait décourager des acquéreurs, surtout si des biens semblables sont plus abordables.
  • une sous-évaluation pourrait quant à elle rendre méfiants certains acquéreurs, sans compter le manque à gagner.

Afin de fixer le prix de votre bien correctement, informez-vous sur les prix du marché de l’immobilier. Pour cela, consultez les annonces de votre ville, voire de votre quartier, les transactions semblables déjà conclues et référez-vous aux grilles de prix au mètre carré.

En plus de l’emplacement du bien, jardin, étage, vue ou encore travaux récents sont des éléments à prendre en compte qui feront varier le prix de votre bien.

2. Soigner votre annonce immobilière

Pour parvenir à vendre sa maison de particulier à particulier rapidement, rien de tel que de mettre en lumière votre annonce immobilière. Pour y parvenir, voici quelques conseils pour inciter les potentiels acquéreurs à la consulter et à prendre rendez-vous pour une visite de votre bien.

  • réaliser de belles photos et/ou vidéos de votre maison.
  • rédiger une description précise : celle-ci doit mentionner la localisation, la superficie, le nombre de pièces et le prix. N’oubliez pas d’indiquer s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien, ainsi que tous les équipements qu’il possède pouvant le valoriser : une cheminée, une piscine, un garage ou une place de parking, une cave, un grenier. Ne pas lésiner sur les détails, comme la présence de parquet, d’une cuisine équipée…
  • mettre les points forts en avant : votre logement est bien situé ? Évoquez les facilités à proximité du domicile : école, commerces, moyens de transport… ainsi que toute information apportant une plus-value à votre logement.

Une fois votre annonce rédigée, pensez à multiplier les canaux de communication. Car une belle annonce, c’est bien, mais une annonce immobilière visible, c’est mieux. À l’occasion d’une vente immobilière entre particuliers, vous ne disposez pas de la force de vente d’une agence immobilière. Il vous faut donc essayer de compenser en déposant votre annonce sur un maximum de sites spécialisés. N’hésitez pas aussi à afficher votre annonce chez les commerçants ou à recourir aux supports écrits. Enfin, pensez à communiquer avec votre entourage (famille, amis, collègues, voisins…). Le bouche-à-oreille fonctionne aussi très bien.

3. Mettre votre logement à son avantage : rien de tel pour vendre sa maison de particulier à particulier

Afin d’éviter une baisse de prix lors des négociations, chargez-vous des petits travaux de réparation :

  • colmatez les trous.
  • mettez l’électricité aux normes.
  • changez un appareil de chauffage en panne…

Autant de dépenses qui peuvent vous faire gagner du temps pour convaincre et quelques milliers d’euros en cas de négociation.

Par ailleurs, lors des visites, facilitez la projection des visiteurs dans le logement.

  1. Pour ce faire, le lieu doit être parfaitement propre et ordonné.
  2. De même, pensez à désencombrer et à dépersonnaliser les pièces.
  3. Rendez les pièces lumineuses en ouvrant les volets.
  4. Enfin, rendez à chaque pièce sa fonction initiale.

À noter : attention, mettre en valeur votre logement ne signifie pas omettre ou cacher ses points faibles. Cela pourrait vous être reproché et entraîner des procédures à votre encontre pour vices cachés. Soyez transparent sur l’état de votre bien, notamment s’il y a des travaux à prévoir, cela mettra l’acheteur en confiance. Néanmoins, n’hésitez pas à mettre en avant les points forts de votre demeure tels que la faible consommation d’énergie ou bien encore l’isolation si elle a été refaite, mais aussi l’environnement et le cadre de vie du quartier.

4. Fournir les diagnostics pour rassurer les potentiels acheteurs

Des acheteurs sont vraiment intéressés par votre bien ? Il est alors recommandé de faire réaliser les diagnostics techniques rapidement, avant la signature du compromis. Cette précaution rassurera les futurs acquéreurs sur l’état de votre maison.

Les diagnostics obligatoires s’élèvent au nombre de neuf :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui fait état des dépenses énergétiques à prévoir
  • le diagnostic loi Carrez qui spécifie la superficie exacte du logement considérée comme habitable
  • les diagnostics de termites, plomb et amiante
  • les diagnostics concernant la conformité des réseaux électrique, gaz, et assainissement non-collectif le cas échéant
  • le certificat d’état des risques naturels.

Remarque : la réalisation de ces diagnostics implique un coût assez élevé qu’il convient de budgétiser. Pour faire baisser la facture, le plus judicieux consiste à faire réaliser l’ensemble par la même société.

5. Présélectionner les candidats et organiser les visites

Un particulier tond sa pelouse à l'aide d'une tondeuse électrique

En amont des visites, il est préférable de faire une présélection des candidats, afin de limiter les visites inutiles et de perdre votre temps. Vous éviterez ainsi les « curieux », ceux qui font des offres immédiates pour réserver sans avoir l’intention réelle d’acheter ou encore ceux qui n’ont pas démarré le financement de leur projet immobilier.

Prenez le temps de bien présenter votre bien au téléphone, posez des questions et sélectionnez dès le premier contact les acheteurs les plus motivés.

Préparez votre visite, soyez en avance sur l’heure du rendez-vous afin de faire un dernier tour de l’habitation. Choisissez une heure de visite où la lumière sera valorisante. Enfin, anticipez les questions des visiteurs et préparez d’éventuelles factures qui préciseront les frais de fonctionnement du logement.

6. Rédiger le compromis pour vendre sa maison de particulier à particulier sereinement

Une fois que vous vous êtes mis d’accord avec l’acquéreur sur le montant de la future transaction immobilière, il est temps de lui faire signer un avant-contrat ou compromis de vente.

Le document doit contenir certaines informations obligatoires :

  • les identités des acquéreurs et des vendeurs
  • l’adresse du bien
  • sa description exacte
  • son prix
  • la date de libération de la maison et d’emménagement possible.

Enfin, ce document devra être daté et signé par les deux parties.

À cette étape, le vendeur devra également fournir les dossiers attestant de la réalisation des diagnostics techniques obligatoires, ainsi que les documents liés à la copropriété le cas échéant.

Le compromis de vente engage à la fois le vendeur du bien comme l’acquéreur, à conclure la transaction. Cependant, une fois le contrat signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours. De même, si un crédit immobilier est prévu dans le pré-contrat et qu’il n’est pas accordé par la banque, la promesse de vente devient caduque.

À noter : ce contrat peut être signé directement entre le vendeur et l’acquéreur, par acte sous seing privé ou alors par acte authentique devant un notaire. Il est préférable d’opter pour la seconde solution, elle est plus sûre et n’est pas plus onéreuse. Il n’y a aucun supplément d’honoraires du notaire pour cet acte.

7. Monter le dossier à fournir à l’acquéreur pour réussir à vendre sa maison de particulier à particulier

En vertu de la loi ALUR, vous devrez joindre d’autres pièces au compromis de vente entre particuliers afin que l’acheteur se fasse une idée plus précise de l’état du bâtiment et des obligations financières qu’ils auront en tant que futurs propriétaires.

Le dossier doit ainsi contenir :

  • le titre de propriété du bien et le dernier avis de taxe foncière ;
  • les documents concernant l’état-civil et la situation du vendeur : livret de famille, pacs, acte de naissance ;
  • les documents relatifs aux travaux effectués sur le logement : autorisations de travaux ou permis de construire, attestation d’achèvement de travaux...
  • le dossier de diagnostics ;
  • Le certificat d’urbanisme obtenu par la mairie ;
  • l’état hypothécaire du bien.

Il conviendra d’ajouter d’autres documents en cas de vente d’un lot en copropriété.

8. Finaliser une vente de maison entre particuliers avec signature de l’acte authentique

En général, deux à trois mois sont nécessaires entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte de vente authentique. Ce délai permet à l’acheteur de finaliser l’obtention de son prêt et au notaire de préparer la vente.

En effet, l’acte de vente doit obligatoirement être officialisé par un notaire. Après la signature de l’acte, l’acquéreur règle le bien immobilier, ainsi que les frais de notaire. La transaction se termine par la remise des clés par le vendeur.

La publication de la vente sera alors effectuée au bureau des hypothèques par le notaire.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM