Vendre sa maison avant de divorcer : une bonne idée ? - un couple de part et d'autre, bras croisés, semble être en opposition

Vendre sa maison avant de divorcer : une bonne idée ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Lorsqu’on envisage un divorce, et que l’on est propriétaire d’une maison en commun, la vente de ce bien pose souvent question. Cette transaction immobilière s’avère, en effet, une étape délicate pour les anciens conjoints. Parmi les décisions à étudier avec soin : le moment de vendre son bien pour obtenir les meilleures conditions. Vendre sa maison avant de divorcer semble présenter de nombreux avantages. Il convient cependant de prendre toutes les précautions nécessaires pour réussir cette liquidation patrimoniale sans risquer un redressement fiscal.

Pourquoi faut-il vendre sa maison avant de divorcer ?

La vente d’un bien immobilier au moment d’un divorce ou d’une séparation est souvent difficile. Le partage des biens entre les personnes étant compliqué par la situation, c’est le plus souvent la situation juridique des anciens conjoints qui permettra de déterminer les règles du partage des biens. On entend par situation juridique, le régime matrimonial auquel ils appartiennent et les éventuelles particularités prévues.

En cas de divorce, le déclenchement du partage des biens sera mis en place et ce partage va se conformer aux termes précédemment fixés soit par les époux, soit par le juge ou bien le notaire. Le montant du droit de partage représente 2,5 % de l’actif net. Dans le cas de la souscription d'un crédit immobilier, cette taxe correspond à la différence entre la valeur du bien et le montant de l’emprunt restant dû. Or, vendre sa maison avant de divorcer permet de passer outre le paiement de cette taxe.

À savoir : Cette technique permet d’éviter le règlement de ce droit de partage, à condition de ne pas mentionner la vente de ce bien commun ou la répartition du prix dans la convention de divorce. Cette liquidation doit, en effet, rester un « partage verbal » pour permettre l’exonération fiscale. Toute mention écrite concernant cette transaction dans la convention de divorce impliquerait le règlement du droit de partage.

Comment vendre sa maison avant de divorcer ?

Privilégier la procédure de consentement mutuel

Afin de bien vendre sa maison dans le cadre d’une séparation, mieux vaut choisir la procédure du divorce « par consentement mutuel » et de trouver un terrain d’entente avec son ex-conjoint. Cette approche permet d’adopter une stratégie de vente commune, afin de vendre sa maison rapidement et au bon prix. Les ex-conjoints doivent alors parvenir à se mettre d’accord sur les modalités de la vente :

  • vente de particulier à particulier ou vente via le recours à un agent immobilier
  • choix de l’agence immobilière
  • estimation via un simulateur en ligne ou avec intervention d’un expert immobilier…

Par contre, une vente immobilière se réalisant rarement du jour au lendemain, il faut bien se mettre d’accord en amont pour que la procédure ne tourne pas court.

Au vue de la situation, il s’avère vivement conseillé d’avoir recours à une tiers extérieur au divorce et non à une vente entre particuliers. 

Le cas du rachat de la part de l’ex-conjoint

L’un des époux peut décider de racheter la maison acquise en commun. Il doit alors racheter la part de son conjoint.

Cette option exige la rédaction d’un acte notarié par lequel le conjoint, qui fait le choix de conserver la maison, reconnaît prendre en charge la totalité du crédit immobilier et devoir verser à son ex-conjoint une compensation financière. Ce « rachat de soulte », comme on le dénomme, peut se faire avant le divorce, mais l’opération est complexe. Elle nécessite de trouver un consensus sur :

  • la valeur du bien commun
  • la répartition de sa valeur entre ex-conjoints
  • les modalités de remboursement du prêt…

Par ailleurs, il est nécessaire que l'acheteur ait la capacité financière de prendre en charge le montant total du crédit pour cette vente avant divorce.

Remarque : avant de réaliser une telle opération, il convient de prendre en compte l’ensemble des frais liés au jugement à proprement dit (frais d’avocat, pension alimentaire, prestation compensatoire…, le cas échéant) pour vérifier la faisabilité de votre projet.

Vendre sa maison avant de divorcer : y a-t-il des risques ?

Un juge qui étudie des documents au sein de son cabinet

La vente d’un bien immobilier avant un divorce est une forme d’exonération fiscale. Toutefois, pour qu’elle soit applicable, ni la vente du bien, ni la répartition du prix ne doivent être mentionnées dans la convention de divorce. En effet, le juge aux affaires familiales pourrait exiger le versement des droits de partage (taxe) s’il découvrait l’existence de ce « partage verbal » en amont de la procédure. Faute de quoi il pourrait refuser d’homologuer la convention de divorce.

En France, toute liquidation anticipée du régime matrimonial de communauté s’avère normalement interdite. Elle implique une lourde pénalité en cas de redressement fiscal. Vendre sa maison avant de divorcer se révèle donc risqué. Les conjoints devront ainsi faire un choix entre jouer la carte de l’optimisation fiscale ou celle de la sécurité juridique de leur convention.

Comment se déroule la vente d’une maison après divorce ?

Si vous ne parvenez pas à vendre votre maison avant le divorce, le partage de la vente dépend alors du régime matrimonial en vigueur, soit trois possibilités.

Vente d’une maison au sein du régime de la communauté de biens réduite aux acquêts

C’est le régime « commun » ou « légal », qui est appliqué d’office en cas de mariage. Si un couple possède un bien acquis pendant le mariage (donation ou héritage mis à part), le bien sera partagé en deux parts égales, indépendamment du montant que chacun avait financé au départ.

Vente d’une maison au sein du régime de séparation de biens

Ici, les biens sont propres et les patrimoines respectifs bien séparés. Un bien acheté en commun est alors soumis au régime de l’indivision. Ce qui veut dire que chaque époux possède une part proportionnelle à son apport. Le bien sera divisé proportionnellement à l’apport de chacun (40 % - 60 %…).

Vente d’une maison en conformité avec le contrat de mariage

Les époux peuvent avoir fait rédiger un contrat de mariage par un notaire. Certains éléments ont donc été déterminés dans le cadre de la rédaction de cet acte, et ils peuvent être relatifs à la vente potentielle d’une maison. Dans le cadre d’un divorce, ces mesures particulières s’appliquent alors pour le partage d’un bien immobilier.

Réussir à vendre sa maison avant de divorcer : conseil


Il faut savoir que le motif d’une vente peut influencer l’offre d’achat. Particulièrement dans le cas d’un divorce. Si les acheteurs potentiels prennent connaissance de votre divorce, ils peuvent avoir envie de profiter de cette situation délicate et tenter de négocier un prix inférieur à la valeur réelle de votre maison. C’est pourquoi il est vivement conseillé de rester discret sur les raisons de la transaction, et de bien vous renseigner sur la valeur vénale de votre bien. N’hésitez pas à solliciter des professionnels de l’immobilier (agent immobilier ou notaire) et à effectuer des estimations en ligne.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM