Vendre sa maison au bout de 3 ans sans perdre d’argent ? - une homme de face l'air surpris positivement

Vendre sa maison au bout de 3 ans sans perdre d’argent ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Il est souvent dit qu’il est nécessaire d’attendre au moins 5 ans avant de revendre son bien immobilier, sans quoi les frais liés à l’achat ne seraient pas amortis et vous perdriez de l’argent. Alors que se passe-t-il si vous n’attendez pas ce délai pour mettre en vente votre logement ? Qu’en est-il si l’on décide de vendre sa maison au bout de 3 ans ? Le point.

Vendre sa maison au bout de 3 ans : est-ce possible ?

Concrètement, il est tout à fait possible de revendre son bien immobilier 3 ans après son acquisition. Cela arrive même plutôt fréquemment quand les propriétaires ont fait une erreur d’appréciation lors de leur achat. Cela survient lorsque la résidence s’avère située trop loin ou se révèle bien mal agencée. Ou encore quand survient une séparation du couple après l’emménagement.

Cependant, si cette transaction s’avère légale, à moins que vous ayez acheté votre maison beaucoup moins chère que le prix du marché immobilier, la vente d’un logement si tôt n’est que très rarement intéressante financièrement.

Afin de connaître les frais engendrés, il s’avère fortement conseillé de consulter votre notaire avant la mise en vente.

Notez que dans le cas où cela vous reviendrait trop cher, vous pouvez mettre en location votre maison et continuer à rembourser votre crédit.

Vendre sa maison au bout de 3 ans : quels frais prévoir ?

Vous souhaitez vendre votre maison au bout de quelques années ? Avant de vous lancer dans cette transaction immobilière, il convient de faire le point sur les frais à engager.

Les frais du crédit immobilier

Pour éviter de subir une perte financière trop conséquente, une certaine partie de votre capital doit être remboursé afin de pouvoir récupérer votre mise initiale. Il s’avère donc indispensable de prendre en compte son capital restant dû avant de procéder à une revente.

En effet, vous risquez de perdre de l’argent sur le remboursement de ce capital et sur les pénalités de remboursement anticipé si votre bien est revendu au bout d’un an au prix du marché.

Par conséquent, les experts préconisent de revendre son bien immobilier après 5 ans, afin d’éviter de faire un mauvais calcul financier. Les frais de l’achat seront alors amortis.

Remarque : sachez qu’en cas d’hypothèque sur votre bien, vous devrez aussi régler les frais de mainlevée d’hypothèques.

Les taxes sur la plus-value : est-elle systématique ?

Un couple souriant assis près d'une table. L'homme utilise une calculatrice et la femme lit un document

Au-delà des frais bancaires, il faut prendre en compte les taxes lors de la revente de son bien immobilier.

Sachez que les taxes sur la plus-value immobilière ne s’appliquent pas quand vous cédez une résidence principale, vous pouvez ainsi la vendre quand vous le souhaitez.

Concernant la plus-value d’une résidence secondaire, elle s’élève à 36,2 %. Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire depuis peu de temps, il semble donc judicieux d’attendre avant de la revendre.

En effet, si la détention excède les 22 ans, les frais liés à l’impôt sur le revenu (19 %) seront exonérés. De plus, si vous êtes propriétaire depuis plus de 30 ans, vous aurez droit à l’exonération des prélèvements sociaux (17,2 %).

Notez que depuis 2013, il existe une surtaxe sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 euros qui s’élève entre 2 et 6 %.

Les frais de diagnostics immobiliers

Avant de mettre en vente votre bien immobilier, vous devez prendre en charge les frais liés à la réalisation des neuf diagnostics obligatoires :

  • Les diagnostics amiante et plomb ;
  • Le diagnostic termites ;
  • Le diagnostic loi Carrez ;
  • Les diagnostics gaz et électricité ;
  • Le diagnostic performance énergétique du bâtiment ;
  • Le diagnostic assainissement non collectif ;
  • L’état des risques naturels et technologiques.

Les autres frais

En plus du prix de vente du bien lui-même, il vous faut aussi prendre en compte d’autres dépenses incontournables si votre vente s’accompagne d’un nouvel achat immobilier :

  • les frais de notaire, qui représentent entre 2 et 3 % pour le neuf, et 7 et 8 % pour de l’ancien ;
  • les frais de dossier de l’emprunt et de l’assurance du prêt immobilier, ainsi que les intérêts liés à l’emprunt ;
  • les éventuels frais d’agence, comptez 3 à 10 % du prix d’achat du bien ;
  • les intérêts d’emprunt…

Les frais de mutation

Si votre maison se trouve au sein d’une copropriété, des frais de mutation de copropriété peuvent vous être réclamés au moment de la vente. Pour vous en assurer, pensez à vérifier ce point au sein du règlement de copropriété. Ces frais varient de 160 à 600 euros.

À l’occasion d’une mutation, l’établissement d’un état daté se révèle nécessaire. Le décret n°2020-153, du 21 février 2020, fixe à 380 euros TTC, le montant plafond des honoraires et frais perçus par les syndics de copropriété pour la réalisation de cet état.

Vendre sa maison au bout de 3 ans : comment limiter les frais ?

Réaliser une estimation fiable

Ces derniers temps, si l’achat de votre bien est relativement récent, il n’est pas sûr que vous fassiez une plus-value immobilière.

Avant la vente de votre maison, il est fortement recommandé de faire une estimation immobilière, vous saurez ainsi si la situation est favorable en prenant connaissance de la valeur vénale de votre bien. En cas de prix de vente inférieur au solde de votre crédit immobilier, pensez qu’il vous restera encore à régler la différence. Le manque à gagner peut être considérable, surtout si vous avez acheté votre bien plus cher que le prix du marché.

Notez que l’achat d’un bien immobilier engendre des frais majeurs, en particulier les frais d’agence immobilière ou les frais de notaire. Par conséquent, même si vous obtenez une plus-value, vendre votre bien trop rapidement s’avère rarement intéressant.

Connaître la loi

Conformément à l’article L.313-48 du Code de la consommation, lors de la vente de votre bien immobilier, aucun frais ne pourra vous être réclamé en cas de remboursement anticipé dans certains cas :

  • le décès de l’un des co-emprunteurs ;
  • le changement de lieu de l’activité professionnelle ;
  • la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’un des emprunteurs.
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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM