Vendre sa maison après divorce : quels avantages ? - un couple se tape la main comme célébrer. Chacun d'eux tiennent des documents

Vendre sa maison après divorce : quels avantages ?

|
Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Lors d’un divorce par consentement mutuel, un couple peut choisir de conserver leur bien immobilier commun pour vendre sa maison après le divorce. Il doit alors établir une convention d’indivision. Une fois le divorce prononcé, ils sont libres de décider du sort de leur bien. Pourquoi vendre sa maison après divorce ? Et comment réussir à vendre dans ces conditions ? Le point.

Pourquoi rester propriétaires et vendre sa maison après divorce ?

Le choix de rester propriétaire de la maison lors d’un divorce peut être motivé par différentes raisons : ne pas retarder la procédure de divorce, attendre que l’un puisse racheter la part de l’autre ou encore rester pour les enfants.

Une autre motivation peut également être un marché immobilier peu favorable. Dans ce cas, il peut s'avérer préférable d’attendre pour négocier de bonnes conditions de vente, si la situation entre les ex-conjoints le permet.

Y a-t-il un intérêt financier à vendre sa maison après divorce ?

Habituellement, au moment de la procédure de divorce, les couples qui se séparent, partagent entre eux, tous les biens acquis ensemble ou en indivision.

À cette occasion, vous devez vous acquitter d’un impôt, appelé aussi droit de partage. Son taux s'élève à 1,1 % depuis le 1er janvier 2022. Ce pourcentage est appliqué sur l’actif net de la communauté, en d’autres termes, sur la valeur des biens concernés moins les dettes ou le capital restant à rembourser à la banque. Notez que plus l’actif net à partager sera élevé et plus ce droit de partage le sera aussi.

Afin de limiter l’impact fiscal de votre séparation, vous pouvez rester propriétaire du bien en optant pour un maintien en indivision. Qui dit alors, pas de partage, dit, pas de droit de partage !

L’autre solution est de vendre le bien immobilier une fois le divorce prononcé. Si la liquidation donne lieu à un partage verbal, la vente se fera ainsi sans imposition. Sous certaines conditions, vous pourrez même bénéficier de l’exonération de taxe sur la plus-value immobilière comme si c’était toujours votre résidence principale.

À noter : certains couples décident de vendre leur maison avant de lancer la procédure officielle de divorce, pour ne pas payer cette taxe. Il convient cependant d'être prudent, car pour bénéficier de cette exonération fiscale, il ne faut en aucun cas mentionner la vente de ce bien commun dans la convention de divorce, au risque d’être redevable de ce droit de partage, voire plus. En effet, cette liquidation anticipée du régime matrimonial peut engendrer de lourdes pénalités en cas de redressement fiscal, voire même la non homologation du divorce par le juge aux affaires familiales.

Rester propriétaire d’un bien en étant divorcés, comment est-ce possible ?

Au premier plan, une femme signe des documents officiels. Au second, un homme signant également.

Généralement, lorsque le couple choisit de divorcer par consentement mutuel, leur patrimoine doit être liquidé avant le dépôt de la requête en divorce.

Néanmoins, ils peuvent aussi décider de le vendre après. Pour cela, ils doivent établir une convention d’indivision avec un notaire, qui permet de sortir le bien de la liquidation de la communauté de bien. De plus, afin d’asseoir la responsabilité de chacun, cette convention met en place la gestion de ce bien entre les époux. Elle peut ainsi prévoir : la répartition des charges entre les époux, comme les frais d’entretien ou des travaux, la répartition des mensualités du prêt immobilier ou du prix de vente du bien, ou encore l’occupation du bien par l’un des époux en compensation d’une éventuelle indemnisation pour l’autre.

Étant alors soumis au régime général de l’indivision, des droits et devoirs incombent aux ex-époux, en plus des dispositions inscrites sur la convention. Par exemple, les deux parties doivent être d’accord pour louer ou vendre le bien.

Il existe deux types de convention d’indivision :

  • une convention d'indivision à durée déterminée, elle ne dépasse pas cinq ans, avec une possibilité de renouvellement. Tant que le délai n’est pas écoulé, les ex-conjoints ne peuvent pas forcer le partage.
  • une convention d'indivision à durée déterminée indéterminée par laquelle le partage peut être exigé à tout moment.

Vendre sa maison après divorce : les options de vente

Deux solutions s’offrent aux ex-conjoints pour sortir de l’indivision :

  • la première est qu’ils décident de vendre leur bien immobilier à un tiers. Ainsi, ils se répartissent le fruit de la vente, comme prévu dans la convention, si notifié.
  • la seconde est de vendre ses parts à l’autre indivisaire. Ce dernier devenant alors l’unique propriétaire.

Les ex-conjoints peuvent passer par un partage amiable, en décidant ensemble de quitter l’indivision et des modalités qui leur conviennent. Au moindre conflit, le partage amiable sera alors figé.

Vendre sa maison après divorce : comment réussir ?

Se mettre d’accord sur les conditions de vente

Au moment où un couple décide de vendre sa maison après divorce, il doit être au clair sur certains points.

Dans un premier temps, il lui faudra choisir le type de vente, passer par un tiers ou s'occuper seuls de la vente entre particuliers.

Il faudra également estimer le bien, en faisant appel ou non à un tiers au regard neutre et objectif. Enfin, si vous passez par une agence immobilière, il faudra choisir le type de mandat, ainsi que les termes de la vente.

Concernant les règles de répartition du prix de la maison entre les deux conjoints, elle sera déterminée en fonction de la situation juridique de chacun. Celle-ci correspond au régime matrimonial auquel ils sont soumis, ainsi qu’aux éventuelles dispositions particulières. On rencontre souvent les situations suivantes :

  • les conjoints étaient mariés sous le régime de la communauté des biens réduites aux acquêts. C’est-à-dire que chacun est propriétaire à hauteur de 50 % du bien.
  • les conjoints étaient mariés sous le régime de la séparation des biens avec un contrat de mariage. À ce moment, chacun est propriétaire à hauteur de sa contribution financière, soit moitié-moitié, 70/30 ou encore 60/40…

Les avantages de faire appel à un tiers pour vendre sereinement

Il peut s’avérer difficile de s’entendre sur les conditions de vente, encore plus en cas de divorce. Par conséquent, il peut être judicieux d’avoir recours à un intermédiaire professionnel. L’agent immobilier, en tant qu’expert dans son domaine, gardera sa neutralité et gérera toutes les modalités de la vente. En déléguant ces formalités à un tiers, vous éviterez des tensions.

Recommandation : évitez de mentionner la cause de la vente aux futurs acquéreurs. En effet, si la cause est une séparation ou un divorce, les acheteurs seront encouragés à faire une offre inférieure au prix affiché, d'autant plus s'ils comprennent qu’il y a urgence de vendre ou mésentente. En questionnant les vendeurs quant à la raison de la vente, les acheteurs peuvent tirer profit de certaines situations.

Photo_Auteur_Jeremy.webp
Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM