Vendre sa maison à un promoteur : 3 pièges à éviter - Projet de construction à la campagne. Ingénieur masculin portant un costume d'affaires se tenant debout sur un fond de champ vert.

Vendre sa maison à un promoteur : 3 pièges à éviter

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vendre sa maison à un promoteur peut être très avantageux. Contrairement aux acheteurs particuliers, les promoteurs sont avant tout attirés par le terrain sur lequel la maison est construite. Le projet étant de la démolir pour construire un immeuble ou une résidence neuve.

Si le terrain est idéalement localisé, les promoteurs sont prêts à payer jusqu’à 40% plus cher le terrain et la maison !

Bien que plus rentable qu’une vente « classique » entre particuliers, vendre sa maison à un promoteur peut cacher de nombreux pièges. Cela n’a rien d’étonnant : les promoteurs sont des acheteurs très avertis…

Un promoteur s’intéresse à votre maison et à son terrain ? Découvrez dans cet article 3 erreurs à ne pas commettre et 5 forums pour échanger.

Vendre à un promoteur immobilier : 3 erreurs à ne pas commettre

  1. Ne pas connaître la valeur de son terrain

Un terrain idéalement localisé est très prisé par les porteurs de projets immobiliers. Dès lors que celui-ci leur est vendu, toutes les constructions qui s’y trouvent sont généralement démolies pour laisser place à des bâtiments neufs.

Ce type de vente est donc différent qu’une vente classique dans laquelle la maison serait achetée pour y être habitée. Il faut donc considérer ici que le prix de vente n’est pas calculé en fonction de la maison, mais de la valeur du terrain !

Ne pas connaître la valeur de son terrain est une erreur à ne pas connaître. Le promoteur pourrait prendre l’avantage et vous proposer un prix en dessous de la valeur réelle.

Le prix de vente d’un terrain peut être fixé selon deux principes :

  • Le principe du prix immédiat, c’est-à-dire la valeur du terrain calculée d’après la valeur du marché ;
  • Le principe du prix « potentiel constructible », c’est-à-dire la valeur du terrain en prenant compte les droits de construction et le potentiel du terrain pour développer un projet immobilier.

Le prix « potentiel constructible » est plus avantageux pour le vendeur puisqu’il permet des gains bien plus conséquents ! Il ne faut donc pas hésiter à pousser les négociations avec le promoteur en ce sens.

Pour bien vous préparer, sachez que ce prix est calculé en fonction des éléments suivants :

  • La localisation du terrain ;
  • Sa surface ;
  • Les caractéristiques du sol ;
  • Une étude approfondie du plan d’urbanisme de votre commune ;
  • Sa capacité à accueillir un projet immobilier de plus ou moins grande envergure.

Pour calculer le prix constructible de votre terrain, vous pouvez vous faire accompagner d’un agent immobilier. Prenez en compte qu’au plus vous aurez une idée précise et certifiée de la valeur de votre terrain, au moins vous prendrez le risque de le vendre à un prix moindre.

  1. Mal lire l’avant-contrat de vente

Comme dans une vente classique, la vente à un promoteur requiert dans un premier temps une promesse de vente. Aussi appelé « compromis de vente », ce contrat engage le vendeur et l’acheteur dans une transaction immobilière.

Architecte dessinant des bâtiments sur un plan cadastral du territoire et du Plan général d'urbanisme avec des indications de destinations urbaines avec des bâtiments, des routes, des zones constructibles et des terrains.

Vendre sa maison à un promoteur peut entraîner cependant des clauses suspensives dans le compromis de vente. Elles sont souvent relatives à des garanties financières, principalement des clauses de garantie financière d’achèvement qui permettent l’annulation de la vente.

Ces clauses sont donc la plupart du temps avantageuses pour l’acheteur, c’est pourquoi il est extrêmement important de bien en prendre connaissance avant de signer.

Gardez à l’esprit que les promoteurs sont des acheteurs avisés, il n’est pas conseillé de fonctionner « à la confiance ». Pour être certain de bien comprendre toutes les subtilités de votre promesse de vente, vous pouvez demander conseil à votre notaire.

Un autre point important sur lequel il faut être vigilant : s’assurer de bien connaître le délai entre la signature du compromis et la signature de l’acte de vente authentique

Pour une vente classique entre particuliers, ce délai est compris entre 3 et 4 mois selon le droit de préemption de la mairie et le délai d’obtention du crédit de l’acheteur. Dans le cadre d’une vente à un promoteur, ce délai est considérablement plus long. En effet, il faut compter environ 18 mois. Soit le temps nécessaire pour que le promoteur obtienne son permis de construire.

Notez que le voisinage peut s’opposer au projet immobilier. Si un recours en justice est engagé, le délai sera rallongé le temps de la procédure.

  1. Vendre sans se faire accompagner

Comme nous l’avons déjà mentionné, les promoteurs sont des acheteurs aguerris. Ils sont armés de juristes, d’avocats et de notaires. Bien entendu, les promoteurs ne sont pas forcément mal intentionnés. Mais ils savent parfaitement comment tourner une acquisition à leur avantage.

Il est donc très risqué pour un particulier de vendre sa maison et son terrain à un promoteur sans se faire accompagner

Afin de couvrir tous les points de vigilance que nous venons de présenter, nous vous conseillons 

  • de solliciter l’aide d’un agent immobilier pour vous aider à valoriser la valeur constructible de votre terrain et négocier, 
  • puis l’aide d’un notaire pour bien comprendre le contrat de vente.

Vendre sa maison à un promoteur : 5 forums pour échanger

Si c’est la première fois que vous vendez votre maison à un promoteur immobilier, vous pouvez ressentir le besoin d’échanger avec d’autres particuliers qui ont eu recours à ce type de vente avant vous.

Internet regorge de forums dans lesquels vous pourrez bénéficier de l’expérience des autres et prendre des conseils. Néanmoins, voici 5 forums fiables et efficaces pour trouver réponse à vos questions :

  1. Le forum « achat de ma maison par un promoteur » du site Droit et Finance comment ça marche ;
  2. Le forum « avis sur les promoteurs » du site Pragmaticient Entrepreneurs ;
  3. Le forum du site France Transactions ;
  4. Le forum du site Bulle Immobilière ;
  5. Le forum immobilier du site de Le Figaro.

Vous venez de découvrir dans cet article 3 pièges à éviter si vous vendez votre maison à un promoteur ainsi que 5 forums pour trouver des conseils et des partages d’expérience. Si vous avez encore des questions sur le sujet, n’hésitez pas à contacter les experts immobiliers de notre réseau agencimmo.com.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM