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Vendre sa maison à sa SCI : quels frais de notaire prévoir ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Vous avez envie d’optimiser la rentabilité de votre patrimoine immobilier ? Vous souhaitez savoir comment vendre sa maison à sa SCI et quels frais de notaire prévoir ? En effet, il s’agit d’un montage financier de plus en plus plébiscité par les particuliers. Reste cependant à convaincre les banques et à évaluer au plus juste les différentes dépenses liées à cette transaction immobilière.

Pourquoi faire appel à un notaire pour vendre sa maison à sa SCI ?

Vous avez le projet de vendre votre bien immobilier à votre SCI ? La procédure à suivre ne diffère pas trop de celle d'une vente classique, de particulier à particulier. L'intervention d'un notaire est toujours indispensable. Ce professionnel maîtrise le mécanisme juridique lié à ce type de transaction. Aussi, son accompagnement vous permettra d'optimiser le montage de votre dossier.

Pour quels actes les notaires interviennent-ils lors d'une vente de maison à une SCI ?

Dans le cadre d'une vente immobilière à une SCI, le notaire intervient pour effectuer au moins 3 actes essentiels.

La rédaction des statuts de la SCI

Comme pour toutes les autres formes de société, une SCI doit établir ses statuts. Ces derniers peuvent être rédigés, puis signés librement par les associés de la société. Dans ce cas, il s'agit de statuts sous seing privé. Pour éviter les soucis, les associés doivent alors prendre soin de bien les rédiger. Il leur faut également se renseigner sur les données réglementées qui doivent y figurer.

Parmi les informations à mentionner sur ces documents figurent le nom de la société, l'objet social, le montant du capital, les apports de chaque associé, l'adresse du siège social, etc. Les statuts doivent également contenir les modalités de fonctionnement de la SCI : les missions du ou des gérant(s), les rapports entre les associés...

Dans certaines conditions, le recours à l'intervention d'un notaire est obligatoire. C'est par exemple le cas si la création de la SCI s'accompagne de l’achat d’un bien immobilier. Le gérant de la société doit alors contacter ce professionnel pour concrétiser le transfert de la propriété. Le notaire rédigera aussi un acte authentique.

La publicité foncière

Après la signature de l'acte de vente entre les deux parties contractantes, celui-ci sera porté à la connaissance des tiers. Cette étape nécessite également l'intervention d'un notaire. Il va notamment le déposer au SPFE ou Service de publicité foncière et de l'enregistrement. Ce professionnel vérifiera par la même occasion que le bien ne présente aucun souci administratif : que le bien s’avère non hypothéqué, et que le vendeur est bien le propriétaire du bien.

L'immatriculation

Avant même l’immatriculation de la SCI, il faut publier au JAL (journal d'annonces légales) l'avis de constitution de la SCI. Par ailleurs, le gérant doit déposer le capital social de la SCI auprès d'une banque ou encore chez le notaire.

À l'issue de cette démarche, il recevra une attestation de dépôt de fonds. Cette pièce justificative est requise par l'administration fiscale lors de la demande d'immatriculation par la SCI, la dernière formalité à effectuer pour la création de la société. Cette formalité fera l’objet d’une prise en charge par le notaire auprès du Registre du commerce et des sociétés.

Vendre sa maison à SCI : quels frais de notaire ?

Le notaire effectue ainsi plusieurs tâches dans le cadre d'un achat d'un immeuble par une SCI. Et son intervention a un coût. Cependant, il faut savoir que la grande majorité des frais prélevés par le notaire sont versés à l'État.

Vendre sa maison à SCI : le paiement de droits de mutation

Les frais de notaire incluent les droits de mutation. Et ils sont obligatoires lors de la vente de votre maison à votre SCI. Cette taxe comprend les droits d'enregistrement et aussi les frais de publicités. 2,50 % de ces frais seront perçus par le Trésor public, entre 3,80 et 4,50 % par le département où se trouve le notaire, et 1, 20 % par la commune.

S'il s'agit d'une maison ancienne, ces droits de mutation s'élèvent à environ 5,11 % du prix du bien acquis hors taxes. Et pour un bien neuf, la SCI devra payer environ une somme équivalente à 0,71 % de la valeur de celui-ci.

Vendre sa maison à SCI : les frais de notaire liés à sa rémunération

La rémunération du notaire fait l’objet d’une réglementation par la loi. Ils fluctuent en fonction du prix auquel la SCI a acquis le bien immobilier. Pour un bien neuf, c'est sa valeur TTC qu'il faut considérer pour effectuer le calcul.

Il existe 4 barèmes en fonction du prix du bien :

  • Pour une transaction chiffrée à 6 500 euros maximum, les frais de notaire liés à sa rémunération s'élèvent à 3,870 % du prix du bien.
  • Si l'opération immobilière coûte entre 6 500 et 17 000 euros, alors le notaire percevra 1,596 % de la valeur du bien.
  • Sa rémunération s'élève à 1,064 % du prix de la maison acquise par la SCI si celle-ci coûte entre 17 000 et 60 000 euros.
  • Enfin, pour un bien dépassant les 60 000 euros, la SCI paiera à ce professionnel l'équivalent de 0,799 % de la valeur de l'actif.

Vendre sa maison à SCI : les frais de notaire liés au débours

Il arrive que le notaire paie directement certaines charges lors des différentes démarches qu'il effectue. Dans ce cas, la SCI aura juste à les lui rembourser. Cela concerne, par exemple, les frais de déplacement du notaire et les autres frais de débours pour le montage des différents dossiers indispensables pour réaliser le transfert de propriété.

Bien calculer les frais de notaire pour une vente à sa SCI

Il faut bien calculer les frais de notaire dès le départ afin d'éviter les déconvenues.

En effet, sachez que ceux-ci peuvent s'élever jusqu'à 10 % de la valeur d'acquisition du bien immobilier. Ils sont plus chers s'il s'agit d'un immeuble ancien. Comptez entre 7 à 8 % du prix d'achat.

Quant à l'acquisition d'un bien neuf, les frais de notaire ne représentent alors que 2 à 3 % de la transaction. Pour information, une maison est considérée comme neuve si sa construction a été achevée depuis moins de 5 ans et qu'elle n'a jamais encore été habitée.

Enfin, depuis janvier 2021, les notaires peuvent accorder à leurs clients des remises pouvant aller jusqu'à 20 % sur leurs émoluments pour les transactions à plus de 100 000 euros.

Vendre sa maison à sa SCI : qui règle les frais de notaire ?

L'acquéreur

Selon les dispositions de l'article 1593 du Code civil, c'est l'acquéreur qui doit prendre en charge les frais de notaire. Ils ne seront payés qu'à la fin de la transaction, c'est-à-dire lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

C'est pour cette raison qu'il est nécessaire de les estimer au préalable. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur le site officiel des Notaires de France ou divers autres sites proposant cette estimation en ligne. Vous y trouverez un outil vous permettant de calculer les frais de notaire correspondant au montant de votre transaction. Mais il vous est également possible de vous en informer directement auprès du notaire qui vous accompagnera dans toutes les démarches à effectuer.

Le vendeur

Il existe aussi des frais qui sont à la charge du vendeur du bien immobilier. Ceux-ci concernent les frais relatifs aux diagnostics techniques obligatoires à réaliser, la quittance hypothécaire, la taxe sur la plus-value, ainsi que les éventuels frais de copropriété.

Bon à savoir : le vendeur peut aussi devoir participer à l’officier du notaire dans certains cas.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM