Vendre ou louer son appartement : simulateur de frais - au premier plan, une main féminine tient  une clé avec un porte-clés bois en forme de maison. Au second plan, flouté, un salon constitué d'un fauteuil, un canapé et une table basse.

Vendre ou louer son appartement : simulateur de frais

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous vous demandez s'il est préférable de vendre votre bien immobilier ou de le mettre en location ? Ce choix peut avoir des conséquences importantes sur votre patrimoine, d'où l'importance de peser le pour et le contre avant de prendre une décision. Vendre ou louer son appartement ? On fait le point dans cet article pour vous éclairer grâce à un simulateur de frais en fonction de chaque option

Vendre ou louer son appartement : éléments préalables à considérer

Lorsqu'il est question de choisir entre vendre son logement ou le mettre en location il est nécessaire de ne rien laisser au hasard. En effet, un mauvais choix peut avoir des répercussions à plus et moins long terme.

Dans un premier temps il convient donc de tenir compte de sa situation financière et fiscale, de ses envies et projets de vie (tant d'un point de vue personnel que professionnel). Une fois que ces différents critères ont bien été pris en considération il est judicieux de réaliser une étude de marché immobilier.

Une étude de marché immobilier

Louer ou vendre son appartement est une décision lourde de conséquences. Réaliser une étude de marché au préalable permet de connaître l'état de santé du secteur immobilier. Pour réaliser cette étude, nous vous invitons à considérer les éléments suivants :

  • le volume de transactions immobilières dans votre ville et dans votre département de résidence,
  • le niveau d'attractivité de la région au sein de laquelle vous vivez,
  • le prix de la location au mètre carré et son évolution dans le temps,
  • la qualité de vie et la présence de points d'intérêt, comme une université, des commerces et/ou des hôpitaux. En effet, plus un bien immobilier est situé au coeur de la ville et à proximité de lieux d'intérêt et plus le prix au mètre carré a tendance à grimper.

Un examen de votre situation face au financement de votre appartement

Outre l'étude de marché portant sur le secteur de l'immobilier, le choix de louer ou de vendre votre bien doit tenir compte de votre situation financière à un instant T et dans les années à venir. Vous pouvez notamment vous interroger sur l'état de votre crédit immobilier. Combien devez-vous encore rembourser à la banque ? La vente de votre appartement peut vous permettre de rembourser votre prêt et ainsi de commencer une nouvelle vie ailleurs.

De même, tenez compte de l'état général de conservation de votre appartement. Devez-vous faire réaliser des travaux importants avant de le mettre en location ? Bien souvent les propriétaires réalisent quelques travaux de rafraîchissement, avant la location ou la vente.

Quand privilégier la vente de votre appartement ?

Un réveil et des paillettes rondes

Quand vendre son appartement ? Dans certaines situations il sera plus judicieux de privilégier la vente de votre appartement plutôt qu'une mise en location. Cela, notamment lorsque vous avez besoin de disposer d'une grosse somme d'argent à court terme. Le fait de vendre votre appartement vous permettra de percevoir rapidement le montant de la transaction une fois l'acte définitif de vente signé. Si vous souhaitez changer d'environnement et commencer un nouveau projet de vie (après un divorce par exemple) vous pourrez utiliser le montant de la vente pour acquérir un autre bien immobilier.

Un autre avantage de la vente de votre appartement est l'absence de toute gestion de votre part. En effet, mettre son bien en location nécessite de gérer les risques, comme les loyers impayés et les dégradations éventuelles. Plusieurs solutions permettent toutefois au propriétaire de se prémunir contre ces difficultés, comme la garantie loyers impayés et la délégation de gestion.

Bon à savoir : vendre sa résidence principale permet de bénéficier d'une exonération de la taxe sur la plus-value. Pour le reste, la revente est soumise à une taxe sur la plus-value immobilière de 36,2 %. On retire de ce montant les abattements qui augmentent en fonction de chaque année supplémentaire de possession. L'exonération est complète à partir de 30 ans de possession au titre des prélèvements sociaux et 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu.

Quand choisir de mettre son appartement en location ?

Parfois il est plus intéressant de louer son appartement plutôt que de le revendre. Cela parce que la vente offre un ajout de capital conséquent mais ponctuel tandis que la location assure la perception récurrente d'un revenu. 

En utilisant les revenus locatifs vous pouvez par exemple payer les mensualités d'un crédit pour l'achat d'un nouveau bien immobilier. Vous pouvez également déménager ailleurs et profiter d'un complément de retraite.

Selon les critères de votre appartement (état, positionnement, proximité avec les commerces ...) vous pouvez en tirer un rendement locatif confortable, ce qui paraît alors attractif. En outre, avec l'évolution des prix de l'immobilier et les nouveaux projets modernes qui se développent, la valeur de votre appartement pourrait augmenter avec le temps. Attendre peut parfois rendre une vente future plus intéressante, notamment s’il y a un projet de construction d’un métro ou d’un tramway. 

Bon à savoir : le bail locatif est encadré par des règles strictes qui permettent au propriétaire de vendre plutôt facilement son bien s'il le souhaite. Si vous mettez un appartement meublé en location, vous pouvez conclure un contrat pour une durée d'un an seulement, en pensant bien sûr à donner congé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du contrat de bail.

Vendre ou louer son bien : exemple chiffré pour mieux comprendre

Imaginons que vous soyez propriétaire d'un appartement que vous avez acheté il y a 5 ans, au prix de 230 000 € (frais de notaire inclus). Dans votre ville, la valeur locative de ce type de bien est de 1 000 € par mois (charges comprises). Que choisir entre mettre cet appartement en location ou bien le revendre ?

Si vous avez besoin de liquidités rapidement et que le marché de l'immobilier se porte bien dans votre ville, la revente peut être une solution. Encore faut-il savoir combien il vous reste à rembourser sur votre prêt immobilier. Le prix de la vente pourra permettre de le solder. Si vous souhaitez utiliser les revenus locatifs, tenez compte de vos besoins en termes de relogement, des charges de copropriété à payer et des mensualités restantes à honorer pour le prêt immobilier. Par exemple, imaginons que le montant du crédit immobilier restant à payer sur l'appartement est de 700 €. Si vous ajoutez en plus le montant d'un autre prêt immobilier pour l'achat d'un nouveau logement, vous pourrez rapidement vous trouver en difficulté. Les revenus locatifs de 1000 € ne suffiront pas à tout couvrir. Tout dépend donc de votre situation personnelle et financière.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM