Vendre louer maison - Homme confus face a des choix immobiliers

Vendre ou louer sa maison : quel est le meilleur choix ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Déjà propriétaire, vous souhaitez déménager, et vous vous demandez s’il vaut mieux vendre ou louer sa maison. Il n’existe pas de réponse unique ! Vous devez prendre en compte vos besoins, la fiscalité applicable à chaque formule et vos projets.

Quels sont les avantages de la vente d’une maison ?

La revente de votre maison vous permet de dégager rapidement un capital et de vous affranchir des contraintes de la gestion locative.

Un capital conséquent immédiatement

Vous souhaitez racheter un autre bien immobilier (appartement neuf, logement social, Vefa…) et votre capacité d’emprunt est trop faible pour un autre prêt immobilier ? Vos enfants poursuivent des études supérieures que vous devez financer ? Vous avez envie de faire le tour du monde ? Vendre la maison plutôt que la louer vous permet de récupérer rapidement des fonds et de les affecter à un autre projet immobilier ou personnel.

Pas de gestion locative 

Rédiger et publier une annonce immobilière, organiser des visites, sélectionner les locataires en fonction de leur solvabilité, estimer le montant du loyer, déclarer les revenus fonciers perçus : autant de tâches chronophages que vous ne serez pas obligé d’assumer si vous vendez votre maison.

La transaction immobilière est simplifiée par de nombreux outils 

Même s’il est recommandé de faire appel à un agent immobilier pour vendre vite sa maison, vous pouvez néanmoins accomplir la majeure partie des formalités par vous-même. 

De nombreux outils vous aident à mener à bien chaque étape, à commencer par l’évaluation du prix de vente. Ils doivent prendre en compte les caractéristiques de votre logement pour appliquer une décote ou une surcote. Utiliser notre outil d’estimation vous permettra de fixer le prix sans vous tromper.

Il est possible de télécharger sur Internet des modèles d’avant-contrat (promesse de vente ou compromis) que vous remplirez seul avec l’acheteur. Ce n’est qu’au stade de l’acte authentique de vente que vous devrez passer devant le notaire.

Quels sont les inconvénients de la vente d’une maison ?

Revendre votre maison est un choix définitif, dès lors que vous avez signé le compromis de vente et que le délai de rétractation est expiré. Il s’accompagne aussi de frais si vous êtes en cours de remboursement d’un emprunt

Les pénalités de remboursement anticipé du crédit immobilier  

Pour acheter un logement, la plupart des Français sont obligés de recourir à un prêt immobilier. Si votre courtier a pu vous négocier le meilleur taux, il n’a peut-être pas pu obtenir la suppression des indemnités de remboursement anticipé. Celles-ci s’élèvent à à 6 mois d’intérêt et 3 % du capital restant dû. Si vous aviez consenti une hypothèque, vous devrez également payer pour la faire lever.

La sélection parmi les acquéreurs

Un couple visite un bien immobilier avec un agent

On revient un bref instant sur tout ce qui vous attend une fois l’offre d’achat reçue :

  • Signer l’avant-contrat entre particuliers ou devant notaire ;
  • Attendre que le délai du droit de rétractation de l’acheteur soit expiré ;
  • Espérer que les conditions suspensives soient purgées, notamment la condition suspensive d’obtention d’un crédit ;
  • Repasser devant le notaire pour la signature de l’acte de vente définitif.

Si l’acquéreur se défausse à l’étape 2 ou s’il n’obtient pas son emprunt, vous devrez tout recommencer de zéro.

Louer sa maison : quels avantages ?

Vous pouvez espérer une rentabilité supérieure à celle d’un produit financier et dégager des revenus supplémentaires.

Bénéficier d’un bon taux de rendement

Le marché de l’immobilier a toujours su montrer sa résilience, même en période de crise. Pour obtenir la même rentabilité avec un actif financier, vous devez prendre des risques, ce qui n’est pas le cas avec l’immobilier.

Profiter de revenus complémentaires

Les recettes locatives que vous percevez peuvent vous aider à concrétiser bon nombre de projets, immobiliers, personnels ou professionnels. Ils vous permettront aussi de bénéficier d’une meilleure retraite.

Différer la vente pour obtenir un meilleur prix

Le marché local fait grise mine ? Attendez que les prix remontent en louant votre maison !

Louer sa maison : quels inconvénients ?

La gestion locative implique de nombreuses tâches dont vous n’avez pas forcément envie, ni le temps, de vous occuper. Sans compter les travaux de rénovation à faire, qui seront plus fréquents en cas de location meublée, et les risques locatifs !

Les risques d’impayés et de dégradation

Seuls 2 % des propriétaires font face à des impayés de loyers, c’est peu, mais cela peut vous mener à prendre une assurance ou une garantie Visale. Elles couvriront aussi, dans une certaine mesure, les dégradations locatives.

Le risque de carence ou de vacance locative

On parle de carence pour désigner la période qui s’écoule entre la mise sur le marché de la maison et l’entrée dans les lieux du premier locataire. La vacance locative, c’est la période où vous êtes sans preneur entre deux locataires. Elles nuisent toutes deux au rendement de votre investissement immobilier.

Vendre ou louer sa maison : un inconvénient en commun, les diagnostics immobiliers obligatoires 

En location, c’est la loi Alur qui vous impose de faire réaliser des diagnostics. En vente, c’est le droit de la consommation. Le nombre de diagnostics dépend notamment de l’année de construction, mais l’opération totale représente un certain budget.

Vente ou location d’une maison : quelle fiscalité ?

La fiscalité de la vente d’une maison 

Si vous revendez votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération de plus-value. Dans le cas contraire, vous devrez payer une taxe et des prélèvements sociaux. Il faut avoir conservé la maison respectivement 22 et 30 ans pour être intégralement exonérés de l’un et l’autre de ces impôts.

La fiscalité de la location d’une maison

Vous devrez payer de l’impôt sur le revenu sur les revenus fonciers (location nue) ou sur les BIC (location meublée). Les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et professionnel (LMP) vous permettent toutefois de réduire la taxation, grâce aux charges déductibles et aux amortissements. La taxe foncière reste à votre charge.

Si vous avez opté pour un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel, vous profitez certes d’une réduction d’impôt. Mais attention de bien respecter l’engagement de location, sous peine de voir remis en cause les avantages fiscaux !

Faut-il vendre ou louer : les questions à se poser

Avez-vous besoin d’un capital ou d’une rente ?

Avez-vous amorti le prix d’achat ? Les frais de notaire ?

Êtes-vous imposable ou non ? Si vous l’êtes, l’investissement locatif en régime réel peut vous aider à diminuer votre impôt.

Comment se portent les marchés de la vente et de la location ? Ont-ils augmenté ? Quelles sont les perspectives de loyers et de plus-values ?

Souhaitez-vous transmettre votre patrimoine ?

Une solution entre les deux ? La vente en viager, qui permet d’obtenir un capital au moment de la vente, et des rentes à vie. Toutefois, ce contrat de vente n’est recommandé que si vous ne désirez pas transmettre de patrimoine à vos héritiers.

 

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM