Vaut-il mieux louer ou vendre sa maison ? - une femme de face , la main au menton, a l'air sur la réserve

Vaut-il mieux louer ou vendre sa maison ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Vous possédez un bien immobilier et vous hésitez entre la mise en vente de ce logement ou la mise en location. Voici quelques éclairages pour vous aider à faire le choix le mieux adapté. Alors, louer ou vendre sa maison ? Le point sur les avantages et inconvénients de chaque solution.

Louer ou vendre sa maison : quand privilégier une vente immobilière ?

Vous êtes propriétaire de votre bien depuis plus de 15 ans, vous avez besoin de liquidités pour un projet, vous trouvez que la gestion locative est une contrainte, les prix dans votre quartier sont plutôt intéressants en ce moment. Et si c’était le moment de vendre ? Voici 4 circonstances favorables pour franchir le pas.

Si vous détenez votre bien depuis plus de 15 ans

Votre résidence principale est vieille de plus de 15 ans ? Sachez que vous n’aurez ni taxes, ni impôt à payer en cas de plus-value à la revente du bien dont vous êtes propriétaire.

Si vous avez besoin de liquidités importantes

Vous avez besoin de rassembler une grosse somme d’argent sur le court terme, la vente semble alors être la meilleure solution. En vendant votre logement, vous empocherez le montant correspondant à la transaction dès que l’acte définitif sera signé. Vous pourrez faire ce que vous souhaitez de cette somme. La vente s’avère donc idéale dans l’objectif d’acquérir un autre bien tout de suite (et vous constituer un apport personnel) ou pour faire face à un besoin important d’argent liquide (faire un voyage, financer les études de vos enfants…).

Si vous ne voulez pas de contraintes de gestion locative

Il y a un inconvénient majeur à toute location : il faut la gérer ! Devenir propriétaire bailleur n’est pas un long fleuve tranquille et ce statut comporte des risques. En effet, si les situations d’impayés de loyers ne se produisent que sur 2 % des locations, on ne peut cependant les ignorer.

Il y a aussi un risque de dégradation du logement, dans la mesure où un locataire n’entretient pas le bien comme un propriétaire pourrait le faire. Or, cet entretien, voire certaines réparations, seront à prévoir au moment du changement de locataire. C’est un paramètre à ne pas négliger lors de votre réflexion.

Enfin, il y a un dernier risque : celui de la vacance locative. Pas de locataire à un moment implique l’absence de rentrée d’argent pour assumer votre propre loyer ou les traites de votre maison.

Si le prix des biens de votre quartier stagnent ou connaissent une nette plus-value

Les prix stagnent ou connaissent une tendance à la baisse sur votre commune ? Dans ce cas, si vous mettez votre bien en location, vous prenez le risque de retarder la vente et de faire perdre encore à votre bien une partie de sa valeur.

Et dans le cas contraire, si la valeur de votre bien augmente et promet une plus-value ? Là encore, il s’avère opportun de vendre votre maison.

Bon à savoir : en cas de doute, il peut être judicieux de faire réaliser une estimation immobilière pour vérifier que le prix de vente du logement répondra à vos attentes.

Louer ou vendre sa maison : quand opter pour une location de sa maison ?

Vous n’avez pas envie de vous séparer de votre maison, mais vous souhaitez ou devez habiter ailleurs ? Plusieurs paramètres peuvent vous inciter à mettre en place un investissement locatif.

Si vous n’êtes pas sûr de vouloir vous séparer de votre maison

Une main masculine remet une paire de clés à quelqu'un

L’acte de vente est définitif, vous ne pouvez pas revenir en arrière ! Une fois le transfert de propriété acté, le bien appartient à l’acquéreur et ne fait plus partie de votre patrimoine. Si vous tenez à cette propriété, et disposez d’épargne pour faire face aux imprévus d’une mise en location, le choix de louer sa maison semble le plus judicieux.

Si votre maison a moins de 15 ans

Dans ce cas, vous devrez vous acquitter du montant de la taxe sur la plus-value immobilière fixé à 36,2 %, moins les abattements prévus par année de possession. Sachant qu’il faut trente années pour bénéficier d’une exonération complète. Cet élément réduit donc de manière conséquente l’intérêt d’une vente de maison dans ce délai de moins de 15 ans.

Si le prix du marché immobilier est nettement en votre défaveur

Lorsque la valeur de l’immobilier chute, la location peut s’avérer une transition intéressante, le temps que le prix au mètre carré remonte. Cependant, le fait d’attendre de vendre peut entraîner une décote du bien du fait de l’usure, de dégradations éventuelles, ou de la mise en place de projets d’urbanisation défavorables dans son environnement proche.

Pour bénéficier de compléments de revenus mensuels

Contrairement à la vente, avec laquelle vous bénéficiez d’un capital important, mais ponctuel, la mise en location vous rapporte un revenu moins important, mais de façon régulière. Cette source de revenus peut vous permettre de rembourser le crédit que vous avez contracté pour devenir propriétaire d’une nouvelle résidence principale, de payer votre propre loyer, d’améliorer votre retraite ou tout simplement de toucher un complément de revenu.

Si votre maison offre un bon rendement locatif

Votre bien est idéalement positionné, dans un quartier dynamique et bien desservi, dans une banlieue de grande agglomération ? En mettant en location votre maison, vous pourriez donc obtenir un bon rendement locatif et éviter les vacances. De plus, la valeur de votre bien aurait toutes les chances d’augmenter… Donc plus vous prendriez votre temps, plus la vente serait intéressante.

Bon à savoir :

  • En louant un bien meublé, vous pourrez proposer un bail locatif réduit à un an seulement. Cette solution vous permet de basculer alors rapidement sur une vente en cas de contexte favorable. Pensez à donner congé à votre locataire six mois avant l’arrivée à échéance de son bail.
  • De nombreux outils de simulation en ligne vous permettent de calculer la rentabilité locative réelle de votre maison, ils peuvent prendre en compte toutes les charges, y compris les impôts.
  • Avant d’opter pour la location de votre bien, pensez à tenir compte de la loi ELAN. Elle date du 23 novembre 2018 et prévoit un système de double encadrement des loyers en zone tendue. Elle ne s’applique cependant pas aux premières mises en location, vous serez donc libre de fixer le montant du loyer de votre premier locataire.

Si votre maison est de superficie restreinte en zone tendue

Une zone tendue est un secteur immobilier défini par la loi où la demande de logements est plus forte que l’offre, en matière de location comme de vente immobilière. Un arrêté par décret du 10 mai 2013 défini le périmètre géographique des zones tendues.

Dans ce type de zones, la demande pour les petites superficies est très forte, car on trouve beaucoup d’étudiants et de jeunes actifs. Si votre maison se trouve dans une zone tendue, vous bénéficiez d’un réel avantage pour la louer, car vous ne devriez connaître aucun risque de vacance locative.

Louer ou vendre sa maison : le point

Vous avez à présent toutes les clés pour faire votre choix entre louer ou vendre sa maison. Comme vous l’avez constaté, entre la vente et la location d’un bien, la bonne solution dépend de plusieurs critères : comme votre situation personnelle, votre budget, votre projet d’achat immobilier ou votre profil fiscal. Prenez toujours un temps de réflexion avant de vous décider et, en cas de doute, sollicitez les conseils immobiliers d’un professionnel.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM