valeur immobiliere - homme qui utilise une calculatrice

Valeur immobilière en viager : pourquoi et comment la calculer ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

La valeur immobilière a toute son importance pour le vendeur comme pour l’acheteur, car elle sert de base au calcul des rentes et des droits de mutation. Voici les clés pour bien l’estimer !

Qu’est-ce que la valeur immobilière en viager ?

La valeur immobilière est celle accordée à un bien immobilier à un instant T. On parle aussi de valeur de marché ou de valeur vénale, et elle est étroitement corrélée à l’offre et à la demande. La valeur immobilière dépend donc également du marché local, en tension foncière ou non.

La valeur immobilière en viager peut être différente selon si le viager est libre ou occupé. Revenons un instant sur le fonctionnement de cette transaction viagère.

Dans le cadre d’une vente en viager, le paiement du prix est échelonné dans le temps. Au jour de la vente, l’acquéreur en viager (appelé débirentier) paie un capital comptant, le bouquet, au vendeur en viager (appelé crédirentier). Puis l’acheteur verse une rente au vendeur jusqu’au décès de ce dernier.

L’achat en viager est donc un contrat aléatoire, l’aléa étant la date de décès du vendeur. Il s’effectue :

  • En viager occupé : le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation : il peut habiter dans l’appartement ou la maison jusqu’à son décès ou départ en maison de retraite, mais pas le louer ;
  • En viager libre : l’acheteur entre immédiatement en jouissance des lieux.

Cette distinction a son importance dans le calcul de la valeur immobilière en viager. En effet, il faut tenir compte du droit d’habitation dans le calcul du viager (bouquet et rente).

Pourquoi calculer la valeur immobilière du viager ?

La valeur immobilière du viager a un intérêt pour le vendeur, qui sait à combien va s’élever le montant de la rente à vie. Elle aussi primordiale pour l’acheteur, qui paiera le prix de vente déduction faite du droit d’habitation. Enfin, elle servira à calculer le montant des frais de mutation à titre onéreux et frais de notaire.

Pour le calcul de la rente viagère (vendeur)

Le prix de vente en viager est réparti entre le bouquet et les rentes. Le bouquet est fixé librement entre les parties, mais représente le plus souvent 10 à 30 % de la valeur réelle du bien immobilier.

La rente viagère est calculée en tenant compte de l’espérance de vie du vendeur à la signature de l’acte authentique de vente. Le principe est simple : il faut que la somme du bouquet et des rentes jusqu’au terme de l’espérance de vie représente la valeur immobilière du bien.

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Pour le calcul du prix de vente (acheteur)

L’acquéreur court le risque de longévité, c’est-à-dire de payer le bien plus cher que sa valeur immobilière en viager si le vendeur décède après le terme de son espérance de vie, et si le bien a été surévalué au départ.

Il faut partir de la valeur vénale, c’est-à-dire de la valeur en pleine propriété du logement, et appliquer ensuite une décote pour le droit d’occupation. La décote tient notamment compte du marché locatif et de l’espérance de vie du vendeur en fonction des tables de mortalité.

Si le vendeur demande la réversibilité de la rente, la valeur immobilière du viager devra être recalculée sur la base de deux têtes. Après avoir soustrait le bouquet et le droit d’habitation, on obtient la valeur économique. C’est cette valeur qui sera divisée en rentes, en fonction de l’âge du vendeur et de sa durée de vie.

Pour le calcul des frais de notaire (acheteur)

La valeur immobilière du viager est aussi importante pour le calcul des frais de notaire. Comme pour n’importe quelle transaction immobilière, ils sont dus par l’acheteur. Ils comprennent :

  • Les droits et taxes pour l’Etat et les collectivités locales ;
  • Les débours ;
  • Les émoluments du notaire.

Dans le cadre du viager libre, le calcul des droits de notaire s’effectue sur la base de la valeur en pleine propriété. Mais pour la vente d’un viager occupé, ils s’appliquent sur la valeur décotée du DUH. Il s’agit donc de frais de notaire réduits !

Pour le calcul des droits de mutation à titre onéreux (acheteur)

La valeur immobilière du viager doit être correctement évaluée, pour le calcul des droits d’enregistrement de la transaction immobilière. On parle de droits de mutation à titre onéreux, car ils procèdent d’une vente.

L’acheteur ne paie pas les droits de mutation sur la valeur en pleine propriété, mais en tenant compte du DUH. Le code général des impôts considère qu’il y a lieu d’appliquer le barème de l’usufruit et de la nue-propriété, qui est fixé en fonction de l’âge de l’usufruit comme suivant :

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90%

10%

Moins de 31 ans révolus

80%

20%

Moins de 41 ans révolus

70%

30%

Moins de 51 ans révolus

60%

40%

Moins de 61 ans révolus

50%

50%

Moins de 71 ans révolus

40%

60%

Moins de 81 ans révolus

30%

70%

Moins de 91 ans révolus

20%

80%

Plus de 91 ans révolus

10%

90%

Pour prendre un exemple concret, si le vendeur cède sa propriété à 80 ans, l’acheteur paiera des droits sur une base de 60 % de la valeur immobilière en pleine propriété.

Comment calculer la valeur immobilière en viager ?

Vous l’avez compris, que vous soyez vendeur ou acheteur, il vous faut correctement estimer la valeur immobilière en viager pour ne pas être lésé. Différentes possibilités s’offrent alors à vous.

La première, fiable et rapide, est d’utiliser un outil d’estimation de prix. Celui d’Estimation en ligne croise 70 critères sur le bien et son environnement, pour vous donner un résultat précis.

Sinon, vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire, mandataire ou négociateur immobilier). Il faudra attendre qu’il se déplace chez vous pour faire l’expertise immobilière, qui sera payante pour le notaire.

Enfin, vous pouvez demander l’avis d’un viagériste spécialisé comme ceux de Renée Costes, ou consulter les bases de données des transactions intervenues près de chez vous (DVF, Notaviz ou PATRIM).

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM