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Tout savoir sur la valeur vénale d’un bien immobilier en succession

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Il appartient aux héritiers d’estimer la valeur vénale d’un bien immobilier en succession. C’est sur la base de leurs déclarations que seront calculés les droits de mutation à titre gratuit. Gare à la mauvaise évaluation : vous risquez un redressement fiscal !

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La doctrine, la jurisprudence et des réponses ministérielles définissent la valeur vénale d’un bien immobilier comme : « le prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait de retirer, à un moment donné, de la vente d’un bien déterminé, abstraction faite de la valeur de convenance qui pourrait être offerte. Elle présente les garanties d’objectivité qu’offre un prix de marché ».

Dès lors, la valeur vénale est la valeur réelle d’un bien immobilier sur le marché, corrigée par le jeu de l’offre et de la demande. Elle doit tenir compte de l'occupation et de l’éventuel démembrement du droit de propriété.

Pourquoi estimer la valeur vénale d’un bien immobilier en succession ?

Dès lors que la succession comporte un bien immobilier, vous devez passer devant notaire pour qu’il rédige une attestation de propriété immobilière. Celle-ci n’est pas une attestation de la valeur vénale du bien immobilier en succession, mais constitue votre titre de propriété.

Pour remplir son obligation de déclaration

En France, les héritiers doivent déclarer la valeur du patrimoine (immobilier et mobilier) du défunt à l’administration fiscale. Celle-ci calcule ensuite le montant des droits de succession, sur la base de l’actif net taxable.

L’actif net taxable représente la somme totale des actifs, déduction faite du passif et des dettes du défunt. Chaque héritier en reçoit une part en indivision avec les autres héritiers, en fonction :

  • De l’ordre légal de dévolution ;
  • Des donations antérieures.

Les héritiers doivent donc déclarer leurs parts au fisc.

Pour calculer le montant des droits de succession

Après avoir déterminé la valeur vénale des biens immobiliers en succession, puis déduit le passif, le fisc recherche si des abattements sont possibles. L’abattement est de :

  • 100 000 € pour un enfant, un père ou une mère ;
  • 15 932 € pour un frère ou une sœur ;
  • 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
  • 1 594 € en l’absence d’un autre abattement applicable.

Les personnes handicapées remplissant les conditions bénéficieront d’un abattement supplémentaire de 159 325 €.

Ensuite, le fisc applique un barème de taxation, qui repose sur la part taxable et la qualité de l’héritier, comme suivant :

Barème progressif pour les héritiers en ligne directe

Part taxable

Tarif applicable

N’excédant pas 8 072 €

5 %

Comprise entre 8 072 € et 12 109 €

10 %

Comprise entre 12 109 € et 15 932 €

15 %

Comprise entre 15 932 € et 552 324 €

20 %

Comprise entre 552 324 € et 902 838 €

30 %

Comprise entre 902 838 € et 1 805 677 €

40 %

Supérieure à 1 805 677 €

45 %

Taux fixe pour les frères et soeurs

Part taxable

Tarif applicable

N'excédant pas 24 430 €

35 %

Supérieure à 24 430 €

45 %

Taux unique pour les parents jusqu’au quatrième degré inclus : 55 %. 60 % pour les autres héritiers.

La valeur vénale du bien immobilier en succession est donc déterminante pour chiffrer les droits de succession.

Lire aussi : Tout savoir sur la donation en démembrement de propriété

Quels sont les risques d’une mauvaise estimation de la valeur vénale en succession ?

Les héritiers doivent procéder à une déclaration de succession dans les 6 mois suivant le décès, sous peine de pénalités et intérêts de retard. Ils disposent donc du même délai pour estimer la valeur vénale des biens immobiliers en succession. Voici les risques auxquels ils s’exposent en cas de mauvaise évaluation.

Le bien a été sous-évalué 

valeur venale bien immobilier succession - dessins de maison dans le ciel sur des tas des pieces geantes

Si l’administration fiscale juge que la valeur vénale est sous-évaluée, elle peut demander des précisions et justifications.

Elle peut aussi procéder à un recalcul des droits de succession, pour réclamer un complément. Si vous étiez de bonne foi et qu’il s’agit d’une simple erreur, vous aurez à payer des intérêts de retard de 0.40 % par mois. Si vous avez manifestement tenté de tromper le fisc, la sanction est plus lourde !

Aux intérêts vient s’ajouter une pénalité représentant 40 % du complément dû pour mauvaise foi. Elle grimpe à 80 % si vous vous êtes rendu coupable d’une manœuvre frauduleuse !

À savoir : le délai de reprise si l’irrégularité n’est pas flagrante ou si vous n’avez pas déposé une déclaration est de 6 ans. Il passe à 3 ans si l’irrégularité est flagrante.

Le bien a été surévalué

Dans ce cas, les héritiers vont payer des droits de succession supérieurs à ce qu’ils auraient réellement dû verser. Cette situation peut provenir d’une mauvaise estimation de la valeur vénale ou d’un désaccord des héritiers sur la valeur du patrimoine.

Il est possible de faire rectifier la déclaration de succession dans un délai de 12 mois. La procédure revient à demander au fisc de vérifier que la valeur vénale du bien immobilier en succession est bien correcte. 

Pour faire cette requête, il faut que la part du ou des héritiers représente au moins un tiers de l’actif successoral net déclaré.

Si la valeur vénale du bien en succession a été sous-évaluée ou surévaluée et que le service fiscal fait une proposition de rectification, vous pouvez la contester avec un recours amiable ou une réclamation.

Comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier en succession ?

Le calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier en succession repose sur des critères objectifs. Elle est évaluée suivant une ou plusieurs méthodes.

Critères d’évaluation de la valeur vénale

Il faut se reporter à la valeur de marché du bien immobilier, qui est déterminée par :

é du bien immobilier, qui est déterminée par :

La superficie habitable ;
L’emplacement, qui constitue l’une des critères déterminants de la valeur vénale ;
Les équipements et le confort de l’appartement ou maison ;
L’état général du logement, selon s’il a été entretenu ou s’il est vétuste. L’année de construction est prise en compte ;
La qualité et la nature des matériaux utilisés ;
La performance énergétique ;
L’occupation (si le bien est loué, il bénéficie d’une décote de 10 à 30 % en fonction de la durée restant à courir du bail.
La superficie habitable ;

  • L’emplacement, qui constitue l’une des critères déterminants de la valeur vénale ;
  • Les équipements et le confort de l’appartement ou maison ;
  • L’état général du logement, selon s’il a été entretenu ou s’il est vétuste. L’année de construction est prise en compte ;
  • La qualité et la nature des matériaux utilisés ;
  • La performance énergétique ;
  • L’occupation (si le bien est loué, il bénéficie d’une décote de 10 à 30 % en fonction de la durée restant à courir du bail.

L’utilisation d’un outil d’estimation permet de prendre en compte ces critères.

Méthodes d’évaluation de la valeur vénale

Il en existe trois :

  • La méthode par comparaison : elle consiste à comparer des biens immobiliers intrinsèquement similaires. Il faut notamment utiliser les bases de données de la DGFIP et des notaires pour connaître le prix de vente de transactions immobilières récentes ;
  • La méthode par le revenu : elle consiste à rechercher la valeur vénale du bien immobilier en succession à partir du loyer qu’on pourrait en percevoir sur le marché local ;
  • La méthode par actualisation d’une valeur antérieure : elle intègre un coefficient prenant en compte la valorisation du bien.

La méthode la plus utilisée par les professionnels de l’immobilier et le fisc est la méthode par comparaison. Elle doit donc être favorisée !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM