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Quelle est la fiscalité en loi Pinel ancien ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Si vous vous intéressez à un investissement locatif en Pinel ancien, c’est naturellement pour bénéficier de la réduction d’impôt. Son taux varie en fonction de la zone : France métropolitaine ou outre-mer. Mais la fiscalité en loi Pinel ancien ne se limite pas à la réduction d’impôt ! Les recettes locatives sont imposables, tout comme la plus-value à la revente, lorsque vous sortez du dispositif Pinel.

Fiscalité en loi Pinel ancien : quel est le taux de réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est accordée en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Elle s’applique en pourcentage du montant investi, sur votre impôt sur le revenu. Vous vous demandez quand commence la réduction d’impôts Pinel ancien ? Lors de l’année d’achèvement des travaux !

Vous devez choisir une durée initiale d’engagement de 6 ou 9 ans. Puis vous pouvez la prolonger par période triennale jusqu’à 12 ans maximum. La fiscalité de la loi Pinel ancien varie en fonction de la durée choisie.

À savoir : l’investissement immobilier en loi Pinel ancien est limité à 300 000 euros par an et par personne, et à 5 500 euros du mètre carré. Il entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales (avantages fiscaux accordant une réduction ou une déduction d’impôt).

La réduction d’impôt Pinel ancien en métropole

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 12 % pour un engagement de location de 6 ans, à raison de 2 % par an ;
  • 18 % par an pour une location obligatoire de 9 ans, à raison de 2 % par an ;
  • 21 % par an pour une durée de location de 12 ans, à raison de 2 % par an jusqu’à 9 ans, puis de 1 % par an pour les trois dernières années.

La fiscalité en loi Pinel ancien vous offre donc une réduction d’impôt maximale de respectivement 36 000, 54 000 et 63 000 euros.

À savoir : les taux de réduction d’impôt vont diminuer pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, en métropole comme dans les DOM-TOM.

La réduction d’impôt Pinel ancien en outre-mer

Défiscaliser dans les DOM_TOM est intéressant, car le taux de réduction Pinel est plus élevé en outre-mer qu’en métropole. Les voici :

  • 23 % pour un engagement de location de 6 ans, répartis sur 6 ans ;
  • 29 % par an pour une location obligatoire de 9 ans, répartis sur 9 ans ;
  • 32 % par an pour une durée de location de 12 ans, répartis sur 12 ans.

À savoir : le plafonnement des niches fiscales est rehaussé de 10 000 euros à 18 000 euros par an pour un investissement en outre-mer.

Les conditions pour obtenir la réduction d’impôt en Pinel ancien

La réduction est subordonnée au respect de nombreuses conditions de défiscalisation Pinel, comme : 

  • La réalisation de travaux de réhabilitation ou de travaux de rénovation représentant 25 % du coût total de l’opération ;
  • L’implantation du bien dans une zone soumise à la fiscalité loi Pinel ancien ;
  • Le respect du plafond maximum de loyers Pinel ;
  • Le respect du plafonnement des ressources des locataires ;
  • La mise en location vide (location nue, non meublée) ;
  • Le bien immobilier doit constituer la résidence principale du locataire…

Lire aussi : Les plafonds en défiscalisation immobilière Pinel

Comment sont imposés les revenus locatifs en fiscalité loi Pinel ancien ?

Les loyers que vous percevez en location nue sont considérés comme des revenus fonciers. Vous devez les déclarer, et la fiscalité en loi Pinel dépendra du régime fiscal choisi.

Il existe deux régimes fiscaux pour l’imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime du réel. Dans les deux cas, vous paierez en plus de l’impôt sur le revenu les prélèvements sociaux de 17.2 %.

Le régime micro-foncier en loi Pinel ancien 

Ce régime s’applique de plein droit dès lors que les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an. Pour tenir compte des frais d’exploitation, l’administration fiscale applique un abattement de 30 %. Vous devez déclarer les revenus bruts !

Le régime réel en défiscalisation Pinel ancien

Ce régime s’applique d’office au-dessus de 15 000 euros, sur option en dessous. Le Code général des impôts vous autorise à déduire certaines charges de vos revenus fonciers, comme : 

  • Les intérêts d’emprunt du prêt immobilier ayant financé l’achat ;
  • Les dépenses de travaux pour l’amélioration, la réparation ou l’entretien du bien
  • Les primes d’assurance ;
  • Les charges de copropriété que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire…

Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. La fraction inférieure à 10 700 euros et ne provenant pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global, et reportable sur le revenu global pendant 6 ans.

La fraction de déficit foncier supérieure à 10 700 euros ou qui provient des intérêts d’emprunt s’impute sur la catégorie des revenus fonciers et est reportable 10 ans.

La fiscalité de la loi Pinel ancien optimisé au déficit foncier

La fiscalité en loi Pinel ancien est avantageuse en ce qu’elle vous permet de cumuler la réduction d’impôt et le déficit foncier, qui vous permet de réduire votre imposition. Ce mécanisme porte sur les travaux qu’il faut réaliser pour avoir droit au Pinel ancien.

Le principe est simple : les travaux de travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement, qui modifient la structure de l’immeuble sont comptabilisés au titre du Pinel ancien. Les autres travaux sont considérés comme des charges déductibles, qui permettent de générer un déficit foncier.

Comment est taxée la plus-value de revente en dispositif Pinel ancien ?

Seule la résidence principale est exonérée de taxation sur la plus-value, vous devrez donc payer un impôt si vous revendez le bien, comme le prévoit la fiscalité de la loi Pinel ancien. Le régime des plus-values des particuliers prévoit une double imposition :
 

  • A l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
  • Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
     

Soit une imposition globale de 36.20 % !

La loi fiscale prévoit des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes, qui s’appliquent dès la 6ème année de détention. 

Ainsi, si vous revendez votre bien au bout de 6 ans, vous profiterez d’un abattement de 6 % sur l’IR et de 1.65 % sur les prélèvements sociaux. L’impôt sur la plus-value est donc de 34.78 %.

Si vous revendez au bout de 9 ans, la taxe sera de 30.50 %, au bout de 12 ans, de 26.23 %. Pour bénéficier d’une meilleure fiscalité Pinel, vous avez intérêt à conserver longtemps votre logement ! 

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM