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Quel est l’intérêt d’une maison en viager libre ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous pensez acheter une maison en viager libre ? Vendre une maison en viager libre ? Ce type de transaction immobilière présente des avantages pour l’acheteur comme pour le vendeur. Capital comptant et rente à vie pour le premier, financement sans crédit et perception de loyers pour le second !

Qu’est-ce qu’une maison en viager libre ?

Lorsque vous consultez des annonces de ventes en viager, vous constatez qu’il en existe deux sortes : le viager occupé et le viager libre.

Dans le cadre d’un viager occupé, l’acheteur n’entre pas immédiatement en jouissance du logement. En effet, le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) qui lui permet d’habiter dans la maison jusqu’à son décès.

Une maison en viager libre, elle, n’est pas occupée. Vous pouvez donc y résider ou la mettre en location pour en percevoir des revenus. L’intérêt de ce type de transaction immobilière, c’est son financement.

Pour acheter en viager, vous payez le prix de vente en deux fois. Au jour de la signature de la vente authentique, vous versez un capital comptant appelé bouquet viager. Puis jusqu’au décès du vendeur, vous lui verserez une rente viagère.

L’achat en viager libre est un contrat aléatoire, l’aléa résidant dans la date de décès du vendeur. Vous ne pouvez pas connaître à l’avance le prix final de la vente.

Quels sont les avantages d’une maison en viager libre ?

Pour être complet sur les maisons en viager libre, on vous propose d’examiner les avantages de ce type de transaction immobilière du point de vue de l’acquéreur, mais aussi du vendeur.

Les avantages d’une maison en viager libre pour l’acheteur

L’intérêt d’une maison en viager libre pour l’acheteur réside dans le financement sans crédit, la possibilité de la louer ou d’y habiter et la fiscalité de cet investissement.

Pas d’emprunt pour investir dans une maison en viager libre

Selon si vous disposez ou non d’un apport personnel et de la stabilité de votre situation professionnelle, vous avez accès plus ou moins facilement au crédit immobilier. Si la banque vous refuse l’emprunt, la maison en viager libre constitue une excellente opportunité d’investir dans l’immobilier quand même.

En effet, vous devez verser un capital comptant et des rentes, qui n’ont pas besoin d’être financés par crédit. Le bouquet est librement fixé entre le vendeur et l’acheteur, vous pouvez décider de le supprimer. Le plus souvent, celui-ci représente 10 à 30 % de la valeur réelle du bien immobilier. Pour connaître la valeur vénale de la maison, utilisez notre outil d’estimation !

Les rentes à vie, qui peuvent s’assimiler à une mensualité de crédit, seront financées soit par votre salaire, si vous décidez de rester dans le logement, soit par les loyers, si vous louez.

maison en viager libre - interieur d'une maison en bois avec du parquet

La rentabilité d’une maison en viager libre

La maison en viager libre vous permet de concrétiser rapidement un investissement locatif. Comme le vendeur ne dispose pas du droit d’habitation, vous disposez immédiatement du logement, que vous pouvez mettre en location. 

Vous percevrez ainsi un complément de revenus régulier. Dès lors que le vendeur est décédé, ces recettes locatives iront directement dans votre poche.

La fiscalité de la maison en viager

La fiscalité est déterminante dans le rendement d’un investissement immobilier. Pour une maison en viager libre, sachez que les frais de notaire seront calculés sur la base de la valeur réelle du bien.

S’agissant des revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublé) que vous percevez, vous devrez payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Le régime fiscal du réel vous permet de déduire vos charges de vos loyers pour limiter ainsi votre imposition.

Si vous souhaitez payer moins d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il faut privilégier la vente en viager occupé. En effet, dans ce cas de figure, la valeur du patrimoine est calculée sur la base de la valeur de la maison en nue-propriété. À l’inverse, pour une maison en viager libre, le calcul s’effectue sur la base de la valeur en pleine propriété.

Les avantages d’une maison en viager libre pour le vendeur

Le vendeur lui aussi tire avantage de vendre sa maison en viager libre, ne serait-ce que parce qu’il va attirer plus d’investisseurs. Ceux-ci préfèrent souvent disposer immédiatement de la jouissance du bien pour en percevoir un rendement.

Autre avantage pour le vendeur : il perçoit un capital qu’il peut affecter à l’achat d’une autre résidence principale ou à la concrétisation de n’importe quel projet personnel. Les rentes viagères lui assurent un complément de revenus jusqu’à son décès. Utile, quand on connaît les menaces sur le système de retraite et le montant des pensions !

En outre, les rentes à vie ne sont pas fiscalisées intégralement. En fonction de l’âge du vendeur, seule une fraction est imposable, à l’IR et aux prélèvements sociaux.

Enfin, le vendeur dispose de solides garanties si l’acquéreur ne paie pas les rentes. À la signature de l’acte authentique de vente, le notaire insère une clause résolutoire qui permet d’annuler la vente dans ce cas de figure.

À savoir : le contrat de vente en viager peut prévoir la réversibilité de la rente au profit du conjoint survivant. Un levier efficace pour le protéger !

Comment calculer le viager libre ?

Le prix d’une maison en viager libre est facile à calculer. Il faut d’abord estimer le prix de vente, en fonction de critères objectifs comme l’emplacement, l’état du logement… Ensuite, il faut définir le montant du bouquet. Il faut après calculer le montant des rentes en fonction de facteurs comme :

  • L’espérance de vie du vendeur au moment de la vente : elle est déterminée par les tables de mortalité de l’INSEE ;
  • Les caractéristiques de la rente, notamment si elle est réversible.

À la fin, on soustrait le bouquet de la valeur réelle du bien, puis on convertit le reliquat en rente viagère !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM