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Que signifie acheter un appartement en démembrement ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 4 min

Connaissez-vous le terme de démembrement ? Bien que ce terme puisse vous paraître assez indigeste de prime abord, le démembrement d’un appartement. 

Découvrez dans cet article la signification de ce terme ainsi que toutes les informations nécessaires qui gravitent autour de ce concept. 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Un démembrement de propriété est une solution très souvent utilisée dans le cadre des successions. Cette manière de procéder est très avantageuse sur de nombreux points pour les acheteurs en particulier fiscalement parlant.

Un démembrement de propriété est la séparation en deux parties de la pleine propriété d’un bien immobilier. 

La pleine propriété est accordée aux propriétaires d’un bien qui peuvent profiter de 3 attributs différents : 

  • L’usus c’est-à-dire le droit d’user comme ils le souhaitent d’un bien immobilier. Cela signifie que les personnes peuvent habiter ou non le bien, mais elles peuvent également le louer ou le prêter à des proches ; 
  • Le fructus est le droit de percevoir les loyers qui peuvent découler de la location du bien en question ;
  • L’abusus est le dernier droit qui permet aux propriétaires de disposer comme ils le souhaitent d’un bien c’est-à-dire qu’ils peuvent le vendre ou le donner. 

Pour procéder au démembrement d’un appartement, les attributs de la pleine propriété sont répartis entre les différentes parties. 

Voici les deux parties qui composent le démembrement d’un appartement : 

L’usufruit

L’usufruit est dans un démembrement de propriété le vendeur. L’usufruitier dispose de deux droits de la pleine propriété à savoir l’usus, car il a le droit d’habiter le bien jusqu’à ce que le démembrement arrive à sa fin et le fructus c’est-à-dire que s’il met en location le bien il a le droit d’en percevoir les mensualités

En échange de ces droits, le vendeur a l’obligation d’entretenir le bien ainsi que de régler différentes taxes comme la taxe d’habitation par exemple. 

La nue-propriété

La nue-propriété est la seconde partie du démembrement qui concerne cette fois-ci l’acheteur. Par élimination, ce dernier dispose donc du dernier droit de la pleine propriété à savoir l’abusus. Cela signifie que le nu-propriétaire peut choisir de vendre son appartement

C’est lors de la fin du démembrement que le nu-propriétaire (l’acheteur) récupère la pleine propriété et qu’il peut jouir de son bien comme il l’entend. 

Comment acheter en démembrement ?

Il existe plusieurs manières d’acheter un appartement en démembrement. Le choix du type de démembrement va varier en fonction de votre situation. 

Découvrons ensemble les trois démembrements possibles : 

Démembrement simple

Le démembrement simple est le type de démembrement le plus commun. Cette solution est généralement utilisée pour les parents qui souhaitent par la suite transmettre un bien immobilier. Dans ce genre de situations, les parents font l’acquisition de l’usufruit d’un bien et les enfants font alors l’acquisition de la nue-propriété du bien. 

Lors du décès d’un des deux usufruitiers, c’est le second parent qui bénéficie de l’usufruit et c’est lors de son décès que les enfants obtiennent finalement la pleine propriété de l’appartement.

Démembrement croisé

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Généralement utilisé par les couples non mariés ou bien par les familles recomposées, le démembrement croisé est une alternative très intéressante. 

Cette dernière consiste dans le fait que les deux personnes acquièrent chacun une partie de l’usufruit et une partie de la nue-propriété. 

Lors du décès d’un des deux conjoints, c’est le second qui devient le plein propriétaire du bien. Par la suite, ce seront les héritiers qui deviendront les pleins propriétaires du bien en question. 

Démembrement SCI

Le dernier type de démembrement concerne les personnes qui souhaitent créer une SCI familiale. 

Dans ce genre de situations, s’il n’y a que deux acquéreurs, chacun devient propriétaire de la moitié du bien. En résumé, le fonctionnement est le même que le démembrement croisé avec pour seule différence que ce sont les SCI qui sont concernées. 

Quel est le coût d’un démembrement ?

En soi, le démembrement d’un bien immobilier est une action juridique qui est gratuite. 

Pour réaliser ce genre d’action, les personnes concernées devront se rapprocher d’un notaire afin d’établir ce qu’on appelle un acte de démembrement de propriété. Bien que l’action de démembrement en elle-même soit gratuite, vous aurez tout de même à vous acquitter des frais de notaire qui peuvent varier entre 1000 et 1500€. 

Dans certaines situations, le démembrement peut avoir un petit coût lié au droit d’enregistrement. 

Afin de déterminer ces différents coûts, il convient de se baser sur un barème qui prend en compte l’âge du donateur afin de déterminer la valeur de l’usufruitier ainsi que celle du nu-propriétaire. 

Âge du donateur

Valeur de l’usufruitier

Valeur du nu-propriétaire

Plus de 91 ans

10%

90%

Entre 81 et 90 ans

20%

80%

Entre 71 et 80 ans

30%

70%

Entre 61 et 70 ans

40%

60%

Entre 51 et 60 ans

50%

50%

Entre 41 et 50 ans

60%

40%

Entre 31 et 40 ans

70%

30%

Entre 21 et 30 ans

80%

20%

Moins de 21 ans

90%

10%

Quels sont les avantages du démembrement d’un appartement

Acheter un appartement en démembrement offre de très nombreux avantages qui sont souvent méconnus. 

Parmi ces avantages se trouvent des avantages fiscaux. En effet, le démembrement d’un appartement peut être une solution beaucoup plus avantageuse afin d’anticiper la succession entre les membres d’une famille. En passant par le démembrement d’un appartement vous obtiendrez un abattement fiscal plus qu’intéressant.

Également, réaliser l’achat d’un appartement en démembrement de propriété permet de faire l’acquisition d’un immobilier à un prix réduit par rapport à sa valeur réelle sur le marché. 

Vous connaissez maintenant tout ce que vous devez savoir sur ce que signifie l’achat d’un appartement en démembrement. 

N’hésitez pas à contacter nos professionnels de l’immobilier si vous souhaitez obtenir davantage de renseignements sur l’achat d’un appartement en démembrement.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM