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Quand et comment utiliser le barème fiscal de l’usufruit ?

Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Le droit de propriété peut être démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, dans le cadre d’une vente, d’une donation ou d’une succession. Le barème fiscal de l’usufruit sert à déterminer le prix de cession ou le montant des droits de mutation à titre onéreux et à titre gratuit.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Avant de s’intéresser au barème fiscal de l’usufruit, revenons un instant sur la notion d’usufruit.

L’usufruit dans le démembrement de propriété

L’usufruit procède d’un démembrement du droit de propriété, ce dernier appartement généralement à une seule personne. Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété entre deux personnes. L’usufruitier reçoit l’usufruit, le nu-propriétaire, la nue-propriété.

L’usufruitier dispose de deux des trois attributs du droit de propriété :

  • L’usus : c’est le droit d’utiliser le bien immobilier, pour y habiter ou le louer ;
  • Le fructus : c’est le droit d’en percevoir des revenus (on dit aussi percevoir les fruits). Par exemple, les loyers de la mise en location d’un bien sont des fruits.

Le nu-propriétaire dispose d’un seul attribut : l’abusus. Il lui permet de vendre ou de détruire le bien.

Le fonctionnement de l’usufruit

Il existe deux sortes d’usufruits :

  • L’usufruit légal : c’est celui qui est prévu par la loi, par exemple, l’usufruit du conjoint survivant, aussi appelé usufruit successif ;
  • L’usufruit conventionnel : il procède d’un contrat, comme une vente ou une donation.

À l’issue de la durée de l’usufruit ou au décès de l’usufruitier, il y a extinction de l’usufruit. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais ni formalités supplémentaires.

Dans le cadre d’une vente en nue-propriété, le vendeur se réserve le droit d’occuper et de louer le bien, de manière temporaire ou viagère. L’acheteur en nue-propriété devra donc attendre la fin du contrat ou le décès du vendeur pour entrer en jouissance du bien. Et c’est justement pour compenser ce différé qu’est appliqué le barème fiscal de l’usufruit.

Quel est le barème de l’usufruit ?

Le barème fiscal varie en fonction de la durée du droit d’usufruit : temporaire ou viager.

Le barème fiscal de l’usufruit viager

On parle de barème fiscal de l’usufruit, mais en réalité, il s’agit plutôt du barème de l’usufruit et de la nue-propriété, comme vous pouvez le voir dans le tableau suivant, issu du Code général des impôts :

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90%

10%

Moins de 31 ans révolus

80%

20%

Moins de 41 ans révolus

70%

30%

Moins de 51 ans révolus

60%

40%

Moins de 61 ans révolus

50%

50%

Moins de 71 ans révolus

40%

60%

Moins de 81 ans révolus

30%

70%

Moins de 91 ans révolus

20%

80%

Plus de 91 ans révolus

10%

90%

 

Comme vous le constatez, la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété sont en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Le barème fiscal de l’usufruit temporaire

Le barème fiscal de l’usufruit temporaire n’est pas calculé en fonction de l’âge de l’usufruitier, mais de la valeur en pleine propriété du bien. La valeur en usufruit du bien représente 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans, donc 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans.

A quoi sert le barème fiscal de l’usufruit ?

Lorsque le bien immobilier est démembré, le vendeur et l’acheteur disposent chacun de droits sur la propriété. Ensemble, ces droits forment la valeur réelle du bien immobilier. Le barème fiscal de l’usufruit sert donc à calculer la part de chacun à déclareraux impôts pour une vente, une donation ou une succession.

À calculer le prix de vente pour une vente en nue-propriété

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Le fisc taxe les cessions entre particuliers. Pour calculer le montant des droits à verser par l’acquéreur et par le vendeur, il utilise le barème fiscal. On va prendre l’exemple d’une vente viagère et non à durée déterminée.

Un vendeur décide de vendre ses biens immobiliers avec réserve d’usufruit. Leur valeur est estimée à 500 000 euros. Il est âgé de 72 ans au moment de la vente.

Pour calculer les droits de mutation à titre onéreux, l’administration fiscale applique le barème fiscal de l’usufruit comme suivant :

Valeur des biens en pleine propriété : 500 000 euros

Valeur du bien en usufruit : 30 % (âge 72 ans)

Base taxable pour l’usufruitier : 150 000 euros

Base taxable pour les nus-propriétaires : 350 000 euros.

À savoir : si le bien constitue la résidence principale, le vendeur ne sera pas taxable sur la plus-value. Sinon, il se voit appliquer la fiscalité de droit commun des plus-values.

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À calculer les droits de donation en démembrement de propriété

La donation en démembrement de propriété consiste pour un donateur (souvent, les parents), à donner l’usufruit à un donataire (leur enfant). Grâce aux abattements pour les héritiers en ligne directe et collatérale, il leur est possible d’anticiper leur succession et d’en optimiser la fiscalité.

En effet, la loi fiscale prévoit un abattement de 100 000 euros par enfant et par parent, soit 400 000 euros en franchise d’impôt pour un couple avec 2 enfants.

À savoir : il est possible de faire une donation temporaire d’usufruit. Ce montage permet à un enfant de disposer de revenus fonciers ou de conserver la jouissance du bien pour se loger pendant une durée déterminée.

Exemple du barème fiscal de l’usufruit en donation d’usufruit

Les droits sont calculés sur la base de l’âge de l’usufruitier. Mettons que les parents ont 44 ans au moment des donations. Ils ont 1 enfant. Le patrimoine est estimé à 250 000 euros. Les droits de donation sont donc calculés sur la base de la valeur démembrée du logement.

Valeur en pleine propriété : 250 000 euros

Valeur de l’usufruit : 140 000 euros

Valeur de la nue-propriété : 110 000 euros

Abattement fiscal de 100 000 euros (on conserve le deuxième abattement pour une autre donation)

Base de taxation des droits de mutation : 10 000 euros.

Le barème fiscal de l’usufruit ainsi que les abattements offrent donc de beaux avantages fiscaux au bénéficiaire !

À calculer les droits de succession

En succession, les enfants et le conjoint survivant se retrouvent en indivision du défunt. Les héritiers disposent de parts en usufruit et en nue-propriété. Pour calculer le montant des droits de succession, le fisc part de la valeur vénale du patrimoine auquel il applique le barème fiscal légal de l’usufruit.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM