usus - femme agee en tenue de jardinage

Qu’est-ce que le droit de propriété ?

|
Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Après avoir réalisé un achat immobilier, vous allez devenir propriétaire. Vous allez également obtenir ce que l’on nomme plus précisément la pleine propriété. 

Bien que ce terme puisse vous paraître familier, de nombreuses obligations juridiques se cachent néanmoins dedans.

Que signifie le droit de propriété ?

Le droit de propriété est un droit qui s’applique aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales. 

Sur un plan juridique, le droit de propriété est le droit qui permet de jouir et de disposer comme on l’entend d’un bien immobilier. 

Trois droits différents constituent le droit de propriété d’un bien. 

L’usus 

L’usus est le premier élément du droit de propriété, il correspond au droit d’utiliser un bien comme on l’entend. C’est-à-dire de l’occuper ou d’en faire profiter un proche ou même de le louer. 

Dans l’usus, les propriétaires disposent également du droit de ne pas utiliser leur bien.

Le fructus

Le fructus est le second droit qui constitue la pleine propriété d’un bien immobilier. Ce droit offre la possibilité au propriétaire de percevoir les revenus qui découlent de la location de la maison ou de l’appartement. 

L’abusus

L’abusus est le dernier droit qui constitue la pleine propriété. Ce dernier droit permet au propriétaire d’un bien de vendre ou de se débarrasser de son bien immobilier s’il le souhaite. 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Qui dit pleine propriété dit également démembrement de propriété. 

Un démembrement de propriété consiste à séparer les droits relatifs à la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties. 

La notion de démembrement pour un bien immobilier que ce soit une maison ou un appartement repose sur les trois droits qui constituent la pleine propriété à savoir : l’usus, le fructus et l’abusus. 

On nomme les deux parties du démembrement : l’usufruit et la nue-propriété. 

L’usufruit

La première partie du démembrement s’appelle l’usufruit. L’usufruitier est la personne qui va disposer de l’usus et du fructus sur le bien immobilier. Cela signifie qu’elle va pouvoir habiter le bien si elle le souhaite, mais elle va également pouvoir louer ce bien et percevoir les loyers de ce dernier. 

Bien qu’ils aient un certain nombre d’obligations, comme celui d’entretenir le bien en question, la ou les usufruitiers profitent pleinement du bien immobilier. 

La nue-propriété

La nue-propriété est la seconde partie du démembrement de propriété. Le nu-propriétaire est la personne à qui appartient le bien, il détient par conséquent l’abusus c’est-à-dire le droit de vendre son bien s’il le souhaite, mais également de le donner ou de le léguer.

Au cours de la période de démembrement, le nu-propriétaire ne pourra ni occuper son bien ni percevoir des revenus sur ce dernier. C’est une fois le démembrement arrivé à sa fin que le propriétaire pourra récupérer le droit de la pleine propriété. 

Quand intervient le démembrement de propriété ?

Un démembrement de propriété peut intervenir au cours de plusieurs situations. 

  • La succession :
usus - main qui tamponne un document

La situation la plus fréquente est le démembrement lors de la succession. En effet, beaucoup de personnes passent par le démembrement de propriété afin de faciliter la donation de leurs biens immobiliers. 

En agissant ainsi, les enfants deviennent les nus-propriétaires c’est-à-dire qu’ils disposent du droit de l’abusus. Les parents sont quant à eux les usufruitiers et ils peuvent habiter et garder les loyers liés au bien. Les enfants obtiennent la pleine propriété du bien seulement à la mort du ou des usufruitiers. 

Le démembrement de propriété est très utilisé dans ce genre de situations, car les frais de succession en procédant ainsi sont nettement moins élevés

  • Le démembrement pour les mineurs :

Dans certaines situations, des mineurs de moins de 16 ans peuvent devenir propriétaires de biens immobiliers. Dans ces cas-là, le démembrement de propriété intervient. Les enfants sont alors les nus-propriétaires du bien jusqu’à ce qu’ils aient 16 ans et les parents sont les usufruitiers. 

  • Le démembrement en viager :

Le démembrement peut également intervenir dans certaines situations d’un achat en viager. 

  • Le démembrement lors des testaments :

Il existe certaines situations durant lesquelles le démembrement peut survenir c’est notamment le cas d’une donation ou d’un contrat oulors d’un testament… 

Quel est le calcul du démembrement de propriété ?

Le démembrement d’un bien immobilier se calcule en se basant sur un barème fiscal préalablement fixé. 

L’âge de l’usufruitier et du nu-propriétaire va jouer un rôle important sur le calcul du pourcentage. 

Âge du donateur

Valeur de l’usufruitier

Valeur du nu-propriétaire

Plus de 91 ans

10%

90%

Entre 81 et 90 ans

20%

80%

Entre 71 et 80 ans

30%

70%

Entre 61 et 70 ans

40%

60%

Entre 51 et 60 ans

50%

50%

Entre 41 et 50 ans

60%

40%

Entre 31 et 40 ans

70%

30%

Entre 21 et 30 ans

80%

20%

Moins de 21 ans

90%

10%

Les types d’achats en démembrement

Plusieurs solutions permettent aux personnes d’acquérir un bien immobilier en passant par le démembrement de propriété.

  • L’achat en démembrement simple :

Ce type de démembrement intervient dans les situations ou les parents deviennent les usufruitiers d’un bien et les enfants deviennent les nus-propriétaires. 

Dans ce genre de situations, en cas de décès d’un des deux parents, le second encore en vie endosse le rôle de l’usufruitier. Les enfants obtiendront la pleine propriété lors du décès du second parent.

  • L’achat en démembrement croisé :

Le démembrement croisé est un démembrement très utilisé par les couples non mariés

Dans cette situation précise, les deux personnes du couple vont chacun acheter la moitié de l’usufruit et la moitié de la nue-propriété. 

Si l’une des deux personnes décède, la seconde devient la pleine propriétaire du bien et elle passera ce droit aux héritiers au moment décès. 

  • Le démembrement temporaire :

Le démembrement temporaire intervient lors des achats sous (société civile de placement immobilier) SCPI. Ce fonctionnement permet de séparer temporairement la nue-propriété de l’usufruit dans le but d’obtenir un bien immobilier à un prix beaucoup plus bas que les prix du marché.

  • L’achat de SCI démembré :

Ce second type de démembrement concerne les sociétés civiles immobilières familiales. 

C’est de la même manière que les achats démembrés croisés que fonctionne ce type de démembrement. La différence c’est que ce démembrement touche les SCI familiales. 


Le droit de propriété n’a maintenant plus aucun secret pour vous. N’hésitez pas à contacter nos professionnels de l’immobilier, ces derniers se feront un réel plaisir de répondre à toutes vos interrogations concernant la pleine propriété ainsi que le démembrement de propriété.

Photo_Auteur_Jeremy.webp
Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM