valeur venale - tas de pieces dans une lampe brillante en forme de maison

Qu’est-ce que la valeur vénale : définition, utilité, calcul

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

La valeur vénale d’un actif immobilier ou mobilier correspond à son prix de vente sur le marché. Sa définition est donnée par le plan comptable général (PCG). Elle est notamment utilisée pour évaluer le prix d’une transaction et savoir si l’on relève ou non de l’IFI.

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

La valeur vénale n’est pas réservée au marché immobilier. Elle s’applique aussi aux biens mobiliers, aux actifs d’une entreprise… C’est l’article 310.1.11 du Plan Comptable Général (PCG) qui définit la valeur vénale comme « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. ».

La valeur vénale est donc un indicateur comptable, qui ne repose pas sur une méthode de calcul spécifique, mais sur le marché. En conséquence, elle peut être revue à la hausse ou à la baisse en fonction de l’offre et de la demande !

Dans quels cas estimer la valeur vénale ?

Connaître la valeur vénale d’un bien est utile au moment de le mettre en vente, de procéder à une donation, de recueillir une succession ou encore de calculer son IFI.

La valeur vénale et la vente du bien

Deux options s’offrent à vous pour vendre un bien immobilier : le vendre en pleine propriété ou en démembrement de propriété. Par exemple dans le cadre d’une vente en viager ou d’une vente en nue-propriété.

Dans les deux cas, il est nécessaire de calculer la valeur vénale du bien. Pour une vente classique, vous serez ainsi certain de bien vous positionner sur le marché. Le prix de vente ne sera ni trop haut, pour ne pas ralentir la durée de la transaction immobilière, ni trop bas, pour obtenir la meilleure plus-value.

Pour un bien démembré, la valeur vénale est utile pour déterminer :

  • La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ;
  • La valeur du bien hors droit d’usage et d’habitation, qui permet de calculer le viager (bouquet et rentes).

La valeur vénale et la donation / succession

Il faut payer des droits de donation ou des droits de succession sur un bien immobilier donné ou transmis en héritage. La valeur vénale sert à calculer leur montant, et a toute son importance pour déterminer :

  • La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit dans une donation en démembrement de propriété ;
  • La valeur de la part de chaque héritier placé en indivision jusqu’au partage de la succession.

La valeur vénale et les impôts

Nombre d’impôts repose sur une déclaration volontaire du contribuable. Ce n’est pas pour autant que l’administration fiscale ne dispose pas d’un droit de regard sur les montants déclarés ! 

La valeur vénale d’un bien immobilier peut ainsi être contrôlée par le fisc dans les cas suivants :

La valeur vénale et l’indemnité de remplacement

Le bien immobilier que vous possédez a été détruit par un incendie ou une inondation ? Votre assureur va prendre en compte sa valeur vénale pour calculer le montant de l’indemnité de remplacement.

Quels sont les critères pour évaluer la valeur vénale ?

valeur venale - maison en papier dans une main qui lache des pieces

L’évaluation de la valeur vénale repose sur des critères objectifs comme :

  • L’emplacement du bien immobilier : il faut s’intéresser à la ville (est-elle attractive ?) et au quartier (propose-t-il des commodités comme une ligne de transport en commun, des commerces, écoles ?…) ;
  • L’état général du logement : l’acquéreur devra-t-il réaliser des travaux ? Quelle est la qualité des matériaux et des finitions ;
  • La superficie en mètre carrés de surface habitable, en loi Carrez s’il s’agit d’un appartement en copropriété ;
  • L’exposition et l’étage du bien dans un immeuble ;
  • Les résultats des diagnostics immobiliers pour vendre, notamment celui portant sur la performance énergétique… 

Comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Vous pouvez faire vous-même le calcul de la valeur vénale ou le confier à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, négociateur, mandataire ou notaire).

Calculer soi-même la valeur vénale d’un bien

Premier réflexe à adopter : utiliser un outil d’estimation du prix de vente d’un bien, comme celui d’Estimation en ligne. Il calcule la valeur vénale de votre logement en fonction de 70 critères portant sur le bien lui-même et sur son environnement.

Autre possibilité : parcourir les annonces immobilières de biens similaires au vôtre ou à celui que vous souhaitez acheter. La recherche peut s’avérer assez fastidieuse, car il faudra prendre en compte de nombreux facteurs comme l’emplacement, les équipements, le nombre de pièces…

Sinon, il existe trois bases de données qui vous révèlent la valeur vénale des biens vendus récemment auprès du vôtre :

  • La base de données Patrim : mise en place par la Direction Générale des Finances Publiques, elle est consultable sur le site internet impôt.gouv.fr ;
  • La base de données Demandes de valeurs foncières (DVF) : elle reste assez approximative, car elle prend seulement en compte la superficie et le prix auquel s’est vendu le bien ;
  • La base de données Notaviz : élaborée par les notaires de France, elle propose également peu de critères de recherche : ancien ou neuf, superficie, nombre de pièces et stationnement.

Si l’acheteur doit réaliser des travaux, il va forcément vouloir négocier le prix et revoir la valeur vénale à la baisse. Il est ainsi utile de faire passer des professionnels du bâtiment pour qu’ils rédigent des devis. Vous aurez ainsi une base de départ pour la négociation.

Faire estimer la valeur vénale d’un logement par un professionnel

Si vous souhaitez encore affiner les résultats de l’outil d’estimation de la valeur vénale, vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier. Cette démarche sera payante chez le notaire, et généralement gratuite pour un négociateur ou agent, dès lors que vous lui confiez le mandat de vente.

Le professionnel utilisera ses compétences et connaissances du marché immobilier local pour déterminer la valeur vénale du logement. À l’issue, il vous remettra une attestation de valeur vénale, qui possède seulement une valeur indicative. Cette expertise immobilière reste toutefois la plus fiable !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM