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Qu’est-ce qu’un appartement en viager : définition

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous consultez des annonces immobilières et vous tombez sur une nouvelle notion : l’appartement en viager. Quelle définition lui donne-t-on ? Comment fonctionne-t-il ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Réponses !

Quelle est la définition du viager ?

Première définition du viager par le dictionnaire Le Robert : « qui doit durer pendant la vie d’une personne et pas au-delà ». Mais qu’est-ce qui est viager dans une vente en viager ? La rente, l’un des deux paiements que doit effectuer l’acheteur.

L’achat d’un appartement en viager est financé en deux temps. Au jour de la signature de la vente, l’acquéreur verse le bouquet. Jusqu’au décès du vendeur, il lui verse une rente viagère. 

Personne ne peut connaître à l’avance la date de décès du vendeur. Elle constitue ce que l’on appelle un aléa. La vente en viager est donc un contrat aléatoire.

Le Code civil définit le contrat aléatoire comme un contrat pour lequel « les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d'un événement incertain ».

On retombe sur nos pattes avec cet événement incertain, qui est formé par la date de décès du vendeur. Pourquoi le code parle d’avantages et de pertes ? Parce que du fait de l’aléa, l’acheteur ne sait pas à l’avance combien il va payer l’appartement en viager. Du coup, il peut faire une bonne ou une mauvaise affaire !

Maintenant que vous êtes incollable sur la notion de viager et d’aléa dans le viager, on va définir l’appartement en viager.

Qu’est-ce qu’un appartement en viager ?

La définition d’un appartement en viager est à géométrie variable. Car il n’existe pas un viager, mais deux viager : le viager libre ou occupé. Le montant de la rente viagère dépend de la formule retenue.

Définition d’un appartement en viager libre

Qu’est-ce qu’un appartement en viager libre ? Tout simplement un logement dont l’acheteur peut prendre possession immédiatement, parce que le vendeur a quitté les lieux.

Définition d’un appartement en viager occupé

Qu’est-ce qu’un appartement en viager occupé ? Comme son nom l’indique, un logement qui n’est pas libre au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Le vendeur se réserve en effet ce que l’on définit par un droit d’usage et d’habitation (DUH). Le DUH permet au vendeur d’habiter dans le logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite. Mais pas de le louer !

À savoir : si le vendeur est malade lors de la signature du contrat de vente en viager et qu’il décède dans les 20 jours, la vente est annulée. On considère en effet que l’aléa défini pour le viager n’a pas existé.

Lire aussi : Les avantages de la vente en viager occupé pour le vendeur ?

Définition du bouquet en viager

Le bouquet en viager est la somme que le vendeur verse cash à l’acheteur au jour de la vente. Non obligatoire, il est librement fixé par les parties. Généralement, il représente 10 à 30 % de la valeur sur le marché du bien immobilier.

Définition de la rente viagère

La rente à vie, qui peut prendre la forme d’une rente mensuelle, rente trimestrielle ou plus rarement, d’une rente annuelle, est calculée en fonction de plusieurs paramètres :

  • L’âge du vendeur au moment où il décide de vendre son appartement en viager ;
  • L’espérance de vie du vendeur au jour du contrat : elle est définie par les tables de mortalité de l’INSEE ;
  • La décote pour le DUH le cas échéant ;
  • Le caractère réversible de la rente.

Voici le calcul à retenir pour le prix du viager : bouquet + rentes viagères jusqu’au terme de l’espérance de vie du vendeur = valeur vénale du bien.

Vous souhaitez connaître la valeur réelle de l’appartement en viager ? Utilisez notre outil d’estimation !

Quels sont les avantages d’un appartement en viager ?

Pour affiner la définition d’un appartement en viager, on va à présent passer en revue les avantages de ce mode de vente pour les deux parties.

Les avantages d’un appartement en viager pour le vendeur

appartement en viager definition - photo interieur d'un appartement

On a coutume de dire que la vente d’un appartement en viager s’adresse avant tout aux personnes âgées. Ce qui est vrai, car la rente à vie leur octroie un complément de revenus très apprécié, surtout au moment de la retraite.

En outre, les rentes viagères à titre onéreux bénéficient d’un cadre fiscal avantageux. Elles ne sont pas intégralement soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. 

En fonction de l’âge du vendeur, celui-ci a droit à un abattement. Par exemple, s’il a 69 ans au moment du versement des rentes, il sera imposé seulement sur 30 % de celles-ci.

Enfin, le vendeur paie seulement la taxe d’habitation, s’il conserve le DUH. La taxe foncière relève de l’acheteur, tout comme les charges de copropriété.

À savoir : si l’appartement en viager constitue la résidence principale du vendeur, celui-ci est exonéré de taxation sur les plus-values. Il sera imposé pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Les avantages d’un appartement en viager pour l’acheteur

Les avantages sont de deux sortes : financier et fiscal.

Pour financer l’achat de l’appartement en viager, l’acheteur n’est pas obligé de faire appel à une banque pour obtenir un prêt immobilier. C’est le vendeur qui lui fait crédit, en proposant un paiement échelonné du prix de vente. 

On peut définir les rentes viagères comme les mensualités d’emprunt pour le bien. Les acquéreurs qui n’ont pas accès au financement bancaire voient ici l’opportunité de concrétiser un investissement locatif. Pour les autres, d’investir dans l’immobilier sans frais de dossier bancaires.

En outre, les frais de notaire, qui sont à la charge de l’acheteur, sont réduits dans le cadre d’un viager occupé. Ils sont en effet calculés sur la base du prix de vente décoté du DUH.

D’un point de vue fiscal, l’appartement en viager occupé est aussi un bon plan pour l’acheteur. La fiscalité de l’impôt sur la fortune immobilière et le Code général des impôts prévoient que l’appartement en viager n’est pas comptabilisé dans le patrimoine immobilier à sa valeur en pleine propriété, mais à sa valeur en nue-propriété. Reportez-vous au barème fiscal de l’usufruit pour en savoir plus !

Quels sont les risques d’un appartement en viager ?

Pour finir sur cette définition de l’appartement en viager, abordons les inconvénients du viager.

Le premier, le risque de longévité, concerne l’acheteur. Si le vendeur décède après le terme de son espérance de vie, l’acquéreur paiera le bien immobilier plus cher que sa valeur réelle.

De con côté, le vendeur ne court pas de risque. Si l’acheteur cesse de lui verser sa rente, il pourra demander l’annulation de la vente en vertu de la clause résolutoire rédigée par le notaire.

Voilà, vous avez toutes les clés en main pour définir un appartement en viager !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM