Promesse de vente d’une maison : définition et rédaction - un couple face à une femme agent immobilier. Une poignée de main heureuse entre l'homme en couple et l'agent immobilier autour d'un bureau

Promesse de vente d’une maison : définition et rédaction

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Avant la signature de l’acte authentique de vente, vous allez rédiger un avant-contrat : la promesse de vente d’une maison. Elle ne doit pas être confondue avec le compromis de vente, car elle n’a pas les mêmes effets. Rédaction d’une promesse de vente et rétractation : on vous dit tout !

Qu’est-ce qu’une promesse de vente de maison ?

Aussi appelée promesse unilatérale de vente, la promesse de vente d’une maison intervient entre l’offre d’achat et l’acte définitif de vente. Elle accorde un droit d’option à l’acheteur, qui peut décider ou non de le lever pendant une période définie.

En d’autres termes, la promesse de vente d’une maison permet à l’acquéreur de réserver la maison pendant un délai précis. Le vendeur s’engage à ne pas le vendre à une autre personne.

La promesse de vente d’une maison peut prendre deux formes :

  • Un acte authentique : il est signé devant notaire. La promesse authentique est obligatoire dès lors que sa durée de validité excède 18 mois ;
  • Un acte sous seing privé : il est passé directement entre l’acheteur et le vendeur, ou par l’entremise d’un agent immobilier. Si vous optez pour cette forme, vous devez procéder à l’enregistrement de la promesse auprès de la recette des impôts, dans un délai de 10 jours.

À savoir : les droits d’enregistrement de la promesse de vente sous seing privé s’élèvent à 125 euros.

Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

Le compromis et la promesse de vente constituent tous les deux des avant-contrats et sont signés avant la vente définitive. Mais le compromis n’est pas un droit d’option : l’acheteur souhaite vraiment acquérir le bien immobilier.

On dit que le compromis de vente vaut vente, car dès lors qu’il est signé par les deux parties, chacune d’elle est tenue d’aller au bout de son engagement. Autrement dit, le vendeur s’oblige à vendre, l’acheteur, à acheter.

Comme la promesse de vente, le compromis de vente peut être un acte sous seing privé ou authentique. Dans le second cas, il n’a pas à être enregistré.

À savoir : les frais de notaire ne seront pas plus élevés si vous lui faites rédiger la promesse de vente de maison. Ils comprennent en effet la rédaction de la promesse et la rédaction de l’acte authentique. Alors, pourquoi s’en priver ?

Comment rédiger une promesse de vente d’une maison ?

Deux hommes au bureau pointant des éléments sur un document

La promesse de vente d’une maison doit être rédigée en deux exemplaires originaux. L’un sera remis à l’acheteur, l’autre au vendeur, soit en main propre, soit par lettre recommandée. Certaines mentions sont obligatoires, d’autres visent à protéger l’acheteur.

Le contenu de la promesse de vente d’une maison

La promesse de vente d’une maison doit comporter :

  • L’identité des parties ;
  • L’adresse du bien et son origine de propriété (titre de propriété mentionnant la date de la précédente vente) ;
  • Le descriptif de la maison : il faut bien mentionner si du mobilier reste en place, pour faire une dernière visite de contrôle avant l’acte notarié de vente définitive ;
  • Une mention éventuelle sur l’existence d’une servitude ou d’une hypothèque ;
  • Le prix de vente : si vous souhaitez vérifier que la maison est bien estimée, vous pouvez utiliser notre outil d’estimation ;
  • Le montant des frais d’agence le cas échéant, et qui les paie ;
  • La durée de validité de la promesse de vente de la maison. La loi ne prévoit aucun minimum ou maximum, les deux parties la négocient librement.

Les conditions suspensives de la promesse de vente de maison

Une condition suspensive fait tomber la vente si elle n’est pas réalisée, même si le délai de rétractation est dépassé. La plus fréquente est la clause suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

Vous allez indiquer dans la promesse de vente d’une maison que vous achèterez seulement si vous obtenez un crédit immobilier à un taux de X sur X années.

Quels documents et sommes faut-il joindre à la promesse de vente d’une maison ?

Le vendeur doit annexer le dossier de diagnostics immobiliers obligatoires à la promesse de vente d’une maison. Si celle-ci est en copropriété, il doit aussi joindre les documents relatifs à la copropriété.

Il peut en outre exiger le versement :

  • D’un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix de vente : cette somme sera déduite du prix de vente du bien ou restituée si l’acheteur n’exerce pas son option, se rétracte ou ne réalise pas une condition suspensive ;
  • D’une indemnité d’immobilisation : aussi appelée prix d’exclusivité, représente généralement 5 % du prix de vente et est obligatoire dès lors que la validité de la promesse de vente d’une maison est de plus de 18 mois. Elle reste acquise au vendeur si l’acheteur n’exerce pas son option pour une autre raison que celles prévues dans la promesse.

À savoir : seul un professionnel de l’immobilier autorisé à détenir des fonds et disposant d’une garantie financière peut demander le versement d’avance des sommes d’argent. Amende en cas de non-respect de ces conditions ? 30 000 euros !

Peut-on se rétracter d’une promesse de vente ?

Oui ! La loi prévoit un droit de rétractation, mais uniquement au profit de l’acheteur. Le vendeur, lui, est obligé d’aller au bout de la vente. S’il ne s’acquitte pas de cette obligation, l'acheteur peut engager une procédure d’exécution forcée en justice.

Le délai de rétractation est de 10 jours calendaires, incluant les jours fériés et chômés. Toutefois, s’il expire un samedi, dimanche, jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu’au prochain jour ouvrable.

Le délai de réflexion commence à courir dès la remise en main propre de la promesse de vente d’une maison ou dès sa première présentation en lettre recommandée.

Sachez enfin que si la promesse de vente d’une maison ne comporte pas de mention sur le droit de rétractation, alors le vendeur peut être condamné à une amende de 15 000 euros.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM