appart en viager - homme en costume qui reflechit devant son ordinateur

Pourquoi investir dans un appart en viager ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous vous lancez dans l’investissement immobilier, et vous vous demandez s’il est intéressant d’acheter un appart en viager ? Ce type de bien constitue un bon levier de diversification du patrimoine, grâce à un prix d’achat modéré et une fiscalité douce. Voici les raisons d’investir dans l’immobilier avec un appart en viager !

Un faible apport pour investir dans un appart en viager

L’investissement en viager repose sur le paiement échelonné du bien immobilier. Au jour de la signature de l’acte de vente, l’acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) un capital comptant, appelé bouquet. L’acquéreur verse ensuite une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé. Avec un appart en viager libre, l’acheteur dispose immédiatement de la jouissance du bien. Il peut donc l’occuper ou le louer.

Avec un appart en viager occupé, le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation (DUH). Le DUH lui permet d’habiter le logement, mais pas de le louer, comme il le pourrait en vente en nue-propriété, où il disposerait de l’usufruit.

Le bouquet en viager est fixé librement entre le vendeur et l’acheteur, qui peuvent même décider de le supprimer. Généralement, il représente 10 à 30 % de la valeur du bien. Lorsque le vendeur dispose du DUH, la décote sur le prix de vente peut être encore plus importante.

Ainsi, vous pouvez investir dans l’immobilier à un prix inférieur à la valeur réelle du bien. Autre bonne nouvelle si vous disposez d’un faible apport personnel : les frais de notaire pour la transaction immobilière sont calculés sur la base du prix de vente décoté.

Si vous souhaitez estimer le prix de vente d’un bien, voici un simulateur qui croise 70 critères.

Un appart en viager, pour acheter sans emprunt bancaire

appart en viager - main au-dessus d'une figurine de maison

On vient de vous le dire, l’acheteur doit verser une rente à vie au vendeur. En d’autres termes, le vendeur vous fait crédit, c’est pourquoi on l’appelle crédirentier ! 

Le montant des rentes viagères dépend de l’âge du vendeur, mais aussi :

  • De son espérance de vie au jour de la signature de l’acte authentique de vente ;
  • De la décote d’occupation et du marché locatif : les notaires prennent en compte la perte de loyers sur la période ;
  • De la réversibilité de la rente mensuelle : le vendeur peut opter pour une rente sur deux têtes. Le conjoint survivant bénéficie ainsi de la rente réversible.

Représentant quelques centaines d’euros, la rente peut être financée par votre salaire ou un faible effort d’épargne. Avec un appart en viager, vous économisez :

  • Les intérêts d’emprunt d’un prêt immobilier ;
  • Les primes d’assurance de prêt : pour information, l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du financement total ;
  • Les frais bancaires liés à la mise en place d’un crédit immobilier ;
  • Les frais de garantie : avec un emprunt, vous devez proposer un cautionnement, une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, ce qui revient cher.

Ainsi, investir dans un appart en viager vous fait réaliser de sérieuses économies par rapport à un investissement immobilier classique !

Un appart en viager, pour ne pas alourdir sa fiscalité

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous percevez des loyers. Ces recettes locatives peuvent être des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée). Bien entendu, l’administration fiscale les taxe, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Pas de revenus locatifs avec un appart en viager

Il est bien entendu possible de défiscaliser ses revenus et de réduire ses impôts, notamment grâce au régime réel, qui autorise la déduction de charges. En investissant dans un appart en viager, vous devenez propriétaire, mais sans percevoir de revenus locatifs !

L’appart en viager et l’IFI

Acheter un appart en viager est aussi une bonne solution pour le contribuable assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Un bien classique entre dans le patrimoine immobilier pour sa valeur en pleine propriété. À l’inverse, l’appart’ en viager est comptabilisé seulement pour sa valeur en nue-propriété.

En effet, le Code général des impôts assimile l’investissement en appart en viager occupé à une opération de démembrement de propriété. Dans ce type de montage, l’usufruit appartient au vendeur, et la nue-propriété à l’acheteur.

L’IFI est calculé pour l’acheteur et le vendeur, d’après le barème de l’usufruit, qui prend en compte l’âge de l’usufruitier.

Par exemple, si vous achetez un appart en viager à un vendeur de 72 ans, la valeur en nue-propriété est seulement de 60 %.

À savoir : vous devez payer la taxe foncière, car vous êtes considéré comme le propriétaire de l’appart en viager au jour de la signature du contrat de vente.

Un appart en viager pour s’affranchir des risques locatifs

Avec un investissement locatif normal, vous courrez plusieurs risques :

  • La carence locative : elle désigne la période qui s’écoule entre la mise sur le marché du bien locatif et le moment où il trouve preneur ;
  • La vacance locative : elle désigne la période qui s’écoule entre deux locataires ;
  • Les impayés de loyers ;
  • Les dégradations.

Sans compter toutes les tâches chronophages qu’il faut assumer pour mettre un bien en location comme :

  • Rédiger et publier une annonce immobilière ;
  • Organiser les visites ;
  • Sélectionner le locataire ;
  • Réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
  • Faire l’appel de loyers et de charges ;
  • Remplir sa déclaration d’impôt…

Si vous décidez d’investir dans un appart en viager, vous n’aurez pas de gestion locative !

Un appart en viager, pour s’offrir un bon rendement

Ultime avantage d’un appart en viager : son rendement. La rentabilité d’un investissement immobilier se calcule à partir du prix d’achat, des loyers, des risques locatifs, des impôts…

Avec un appart en viager, vous profitez d’une décote sur le prix d’achat, vous n’êtes pas fiscalisé sur les revenus locatifs, vous bénéficiez de frais de notaires réduits… Les spécialistes du viager estiment ainsi le taux de rentabilité d’un appart en viager entre 7 et 9 % par an. Et ce, sans compter la plus-value !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM