Pourquoi et comment vendre une partie de sa maison ? - une femme de face se tient le menton avec un air circonspect

Pourquoi et comment vendre une partie de sa maison ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Si vous êtes propriétaire d'une grande maison, sachez qu'il vous est possible de mettre en vente une partie de celle-ci. On appelle cette opération immobilière une vente à la découpe. Et elle présente plusieurs avantages. Estimation en Ligne vous explique pourquoi et comment vendre une partie de sa maison, et les points de vigilance concernant cette transaction immobilière.

Pourquoi est-ce intéressant de vendre une partie de sa maison ?

Économies de dépenses, épargne, mais aussi possibilité de rester dans le quartier où vous avez construit une partie de votre vie… Les avantages concernant le fait de vendre une partie de sa maison sont nombreux. Le point sur nombre de ces atouts.

Un gain financier

Vos enfants ont volé de leurs propres ailes. Ils ont quitté le nid familial. Votre logement devient un peu vide et une partie de celui-ci reste inutilisée. Découper en lots votre maison et les mettre en vente présentent des avantages financiers pour vous. En effet, vous pouvez récupérer une partie des fonds que vous avez investis lors de son achat.

Par ailleurs, cette opération diminue vos différentes charges comme la taxe d'habitation, les frais de copropriété, la taxe foncière, les frais d'entretien...

De plus, face à la hausse continue des prix de vente au mètre carré, les acquéreurs s’avèrent nombreux à s’intéresser à des lots de plus petite taille, plus accessibles financièrement. Vous ne devriez donc pas avoir de difficultés à trouver des acheteurs potentiels.

Sachez aussi que pour de petites surfaces, le prix au mètre carré est plus élevé. Cette majoration de prix constitue alors un avantage intéressant pour le propriétaire vendeur.

La possibilité de garder ses habitudes

Vendre l'intégralité de votre logement, parce que celui-ci devient trop grand, vous contraint de déménager et de trouver une autre maison ou un autre appartement plus petit. De plus, ce déménagement va engendrer des changements dans votre vie.

Opter pour une cession partielle de votre habitation permet d'éviter ces désagréments. Vous pouvez continuer à vivre dans votre résidence principale et ainsi garder vos habitudes. Vous pouvez maintenir le lien avec vos voisins, le quartier… tout en réalisant un profit.

Avec la somme obtenue, vous pouvez alors financer un autre projet : des vacances, l’acquisition d'une résidence secondaire, ou tout simplement constituer une épargne pour votre retraite.

Quelles démarches avant de vendre une partie de sa maison ?

Il est possible de découper une propriété en plusieurs lots. Mais la division en deux lots reste la plus fréquente. Avant de vous lancer dans cette opération, assurez-vous néanmoins que celle-ci vous procure un réel avantage financier.

En effet, si vous habitez dans un quartier où les prix sont bas, céder une partie de votre habitation pourrait ne pas être intéressant. Renseignez-vous alors sur le prix du marché immobilier d'une maison et d'un terrain dans votre ville ou votre quartier. Pour cela, il vous est possible d’utiliser un simulateur ou outil d'estimation en ligne. Mais, vous pouvez aussi vous rapprocher d'un professionnel du secteur, comme un agent immobilier ou un notaire. Il vous informera sur le juste prix de votre bien.

Puis, pour procéder à la séparation de biens, il est nécessaire d'étudier la faisabilité technique et juridique de ce projet immobilier, en faisant appel à un géomètre expert. Ce professionnel évaluera par la même occasion le coût fiscal de ce projet, ainsi que les dépenses nécessaires pour les travaux de séparation.

En fonction de toutes ces informations, vous saurez le gain financier que vous pourrez tirer de cette opération qui consiste à vendre une partie de sa maison.

Comment vendre une partie de sa maison ?

Infographie 3D d'un plan de coupe d'une maison

Il existe plusieurs solutions pour procéder à la vente d’une partie de sa maison. En effet, la découpe peut toucher le terrain seul, ou le terrain et une partie du bâti. Le point sur ces deux options.

 

Découper son terrain en parcelles

Promulguée en mars 2014, la loi Alur facilite le découpage des terrains en parcelles. En effet, elle a supprimé la superficie minimale à respecter dans le règlement du PLU ou plan local d'urbanisme afin qu'un terrain puisse être constructible. Dans la plupart des communes, le COS ou coefficient d'occupation des sols s’avère également supprimé.

Toutefois, cela ne signifie pas qu'il est possible de découper toutes les parcelles. Dans certains cas, il existe des contraintes qui ne vous autorisent pas à scinder votre propriété en lots. Par exemple, si votre logement se trouve dans une zone pavillonnaire, il vous faudra obtenir l'accord des autres propriétaires pour que vous puissiez diviser votre terrain. Si personne ne s'oppose à votre projet, alors vous devez contacter un géomètre-expert pour effectuer le bornage du lot que vous souhaitez détacher.

Après cette étape, vous devrez vous rendre auprès de votre mairie pour y déposer une déclaration préalable de division ou un permis d’aménager. Après cela, vous obtiendrez un permis de construire et pourrez enfin réaliser des travaux.

Rédiger un avant-contrat avec votre notaire

Si vous avez décidé de vendre une partie de votre terrain, il est crucial de soigner la rédaction de l'avant-contrat. Pour cela, faites-vous conseiller par votre notaire. Dans celui-ci, vous pouvez établir quelques contraintes que le futur acquéreur devra respecter. Par exemple, vous pouvez lui interdire de construire sur une partie de la parcelle pour la servitude. Il vous est aussi possible d'imposer une limite quant à la hauteur de la maison qui y sera construite.

Remarque : attention, à rester néanmoins raisonnable sur les conditions, vous risqueriez sinon de décourager les potentiels acquéreurs.

Vendre une partie de son habitation

Si vous souhaitez vendre une partie de votre maison, l'idéal est de faire appel aux services d'un architecte. Ce dernier vous informera sur les réglementations en vigueur. Par exemple, il convient de savoir que la division du bâti ne doit pas entraîner la création de pièces de moins de 14 m2. Vous avez aussi besoin de l'aide de ce professionnel si vous projetez de réaliser des travaux d'aménagement, tel l'abattage ou la construction d'un mur, la création d'un escalier...

Puis, il s’avère indispensable de se renseigner auprès de sa mairie sur les éventuelles exigences à respecter. En effet, il se pourrait que le PLU vous contraigne à ne pas modifier l'aspect extérieur de votre maison : il s’avérerait alors impossible de procéder à l'installation d'un velux.

Enfin, pour finaliser le projet et afin de réaliser les transactions immobilières, vous devez contacter un notaire. Il rédigera le règlement de la propriété et fera le calcul des charges de chacun des propriétaires. Il conviendra donc de délimiter précisément les parties communes et les parties privatives de la maison.

Ne pas négliger les inconvénients

Envisager de vendre une partie de sa maison représente des gains financiers potentiels. Mais il s’avère néanmoins essentiel de bien garder en tête que cette découpe implique un certain nombre de contraintes sur le long terme. L’une des plus exigeantes concerne la cohabitation avec vos voisins qui se révéleront particulièrement proches de vous. À tel point que vous devrez même parfois partager des espaces communs.

Bien se renseigner sur les taxes à payer

Pour être certain qu'il s'agit d'un projet avantageux pour vous, renseignez-vous bien sur les différentes taxes qui découlent de la vente à la découpe de votre propriété. Si vous divisez votre résidence principale, vous pourrez potentiellement bénéficier d'une exonération de taxation. Mais, si vous vendez uniquement une parcelle de votre terrain, la plus-value réalisée sera imposable.

De plus, il pourrait y avoir d'autres taxes à payer, telles des taxes communales ou nationales. Pour connaître les règles précises et le montant de ces taxes, rendez-vous auprès de votre mairie ou contactez tout simplement votre notaire.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM