Peut-on vendre une maison plus cher que sa valeur ? - une jeune femme face à nous l'air étonné

Peut-on vendre une maison plus cher que sa valeur ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous avez un projet, et le prix de vente estimé pour votre maison ne permet pas de le concrétiser. Vous estimez que votre bien immobilier a un vrai potentiel et souffre d’une sous-évaluation ? Il existe de nombreuses raison qui peuvent conduire un propriétaire à vouloir vendre sa maison plus cher que sa « valeur ». Cependant plusieurs questions se posent alors. Est-ce légal ? Existe-t-il des astuces pour faciliter une plus-value immobilière ? Et qu’en est-il des impôts ?Estimationenligne vous propose des pistes pour concrétiser votre projet.

Proposer son bien immobilier à un prix supérieur au marché : est-ce possible ?

Il n’y a rien d’illégal à réaliser une plus-value au moment de la revente d’un bien. Un propriétaire vendeur n’est pas obligé de vendre au prix qui a été estimé les agences immobilières ou les notaires de son secteur géographique. Même s’ils disposent d’une excellente connaissance du marché et du prix de l’immobilier, ces avis de valeur diffèrent d’un expert immobilier à un autre. 

De ce fait, le propriétaire s’avère libre de fixer le prix souhaité et aura toujours le dernier mot quant au prix de mise en vente de sa maison. Il peut donc tout à fait vendre sa maison plus cher que la fourchette de prix estimée.

Attention cependant à tenir compte du contexte et à ne pas confondre la valeur sentimentale et la valeur vénale. Vous risqueriez ainsi de rencontrer des difficultés à finaliser votre vente. Voilà pourquoi il s’avère vivement recommandé de faire estimer votre bien à plusieurs reprises afin de pouvoir obtenir une estimation précise. 

Vous pourrez ainsi affiner les estimations et fixer ainsi un prix plus réellement en phase avec la réalité des biens vendus. Sachant qu’il existe de nombreux moyens d’obtenir des estimations gratuites : outil d’estimation en ligne, avis de valeur offert par certains experts immobiliers…

Essayer de vendre une maison plus cher que sa valeur : une bonne opération ?

Placer un bien au-dessus du prix au mètre carré estimé sur le marché immobilier au moment M, c’est prendre le risque de mettre plus de temps à vendre, voire de ne pas décrocher une seule visite. En effet, les acquéreurs potentiels ont pour habitude de comparer régulièrement le marché local. Ils se verront alors proposer et auront même peut-être déjà visité d’autres biens immobiliers similaires au juste prix ou à un tarif plus abordable.

Il paraît donc difficile d’exiger un montant supérieur à la valeur réelle et surtout de le justifier. Les acheteurs qui prospectent dans une gamme de prix donnée, celle qui correspond à leur budget, s’attendront à des prestations plus importantes que celles que vous pourrez proposer. La balle ne sera pas forcément dans votre camp !

Si vous souhaitez tout de même mettre votre maison à la vente à un prix supérieur à sa valeur, il est recommandé de faire apparaître la mention « négociation envisageable » sur l’annonce.

Vous aurez ainsi plus de chance de décrocher un rendez-vous, puis de pouvoir discuter de vive voix d’une potentielle baisse du prix de vente.

Conseils pour vendre une maison plus cher que sa valeur estimée

Un homme à genoux réalise une terrasse en bois autour d'une maison

Vous pensez sincèrement que les estimations reçues ont réalisé une décote trop importante par rapport aux prestations proposées par votre maison. Voici quelques astuces qui devraient vous permettre de vendre votre maison plus cher que la valeur évaluée par les agents immobiliers rencontrés.

Faire des travaux pour fixer un prix de vente supérieur

Malheureusement, la pierre ne se bonifie pas avec le temps. Bien au contraire, l’état général d’une maison ou appartement à tendance à se détériorer, les équipements, les installations et la décoration vieillissent ou se démodent.En règle générale, cela n’est pas un souci pour un acheteur faisant une acquisition dans “l’ancien”, sauf lorsque vous souhaitez réaliser une plus-value sur l’estimation immobilière à la revente.

Oui, on peut vendre une maison plus cher que sa valeur initiale, mais pour cela il faudra obligatoirement procéder à quelques améliorations structurelles.

Vous pourrez, au choix :

  • agrandir la surface habitable du bien en faisant bâtir une extension (combles aménagés, augmentation de la superficie, véranda isolée, garage indépendant, souplex …)
  • installer des équipements recherchés par les acquéreurs : terrasse, piscine, jacuzzi…
  • moderniser le bien : home staging, isolation, réfection de façade, électricité remise aux normes…)
  • miser sur des équipements énergétiques performants (poêle à bois, pompe à chaleur...). 

Bon à savoir : améliorer l'étiquette énergétique d’un bien, c’est-à-dire limiter la consommation énergétique et l'impact environnemental de ce dernier, se révèle un bon moyen de justifier de vendre un bien au-dessus de sa valeur. En règle générale, prix du marché ou pas, un logement énergivore se vendra toujours moins cher qu'un logement avec un bon diagnostic.

Or, les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un soutien de l’État. De quoi voir diminuer votre investissement travaux et réaliser une plus-value optimale.

Autre stratégie courante si vous êtes tenté par des stratégies d’investissement immobilier : acheter dans l’ancien et procéder à une réfection globale du bâtiment. Avec des compétences personnelles dans le BTP, il s’avère alors tout à fait possible de vendre la maison rénovée bien plus cher que sa valeur d’achat.

Les enchères immobilières : une bonne solution pour vendre une maison plus cher que sa valeur ?

Oui, on peut vendre une maison au-dessus de sa juste valeur sans prendre le risque de perdre des acheteurs potentiels par le biais des enchères immobilières en ligne.

En effet, l’enchère interactive permet de rendre un bien plus attractif en mettant en concurrence plusieurs acquéreurs potentiels parmi des personnes réellement intéressées. Bien souvent, les acheteurs présents se révéleront prêts à avancer un montant supérieur au marché pour garantir l’acquisition du logement coup de cœur.

Plus-value à la revente : qu'en est-il des impôts ?

Réussir à vendre sa maison plus cher que sa valeur, c’est bien. Mais qu’en est-il de la taxation de ce profit ? L’État exerce-t-elle une pression fiscale pour « récupérer » cette plus-value.

Une exonération d’impôt sur la plus-value sous certaines conditions

Une maison vendue plus chère que sa valeur estimée n’implique pas de majoration de taxe ou d’impôt. La condition : que cette opération concerne votre résidence principale ou une résidence secondaire (s’il s’agit de la première transaction immobilière de ce type).

À noter : il vous sera alors demandé de justifier ce statut.

Quand paye-t-on l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Dans la majorité des autres cas de figure, lorsqu’on réalise une plus-value immobilière sur un bien détenu depuis moins de 30 ans, on est assujetti au paiement d’un impôt.

Le calcul de cet impôt est proportionnel à la durée de détention du bien et au montant de la plus-value. Un notaire ou un conseiller fiscal est à même d’estimer précisément le montant de l'impôt qui vous sera demandé. N’hésitez pas à solliciter ces professionnels.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM