Peut-on vendre sa maison avec un dossier de surendettement ? - Un homme d'affaires marchant sur une corde raide dessinée au-dessus du vide, sur un fond gris.

Peut-on vendre sa maison avec un dossier de surendettement ?

|
Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Le nombre de propriétaires immobiliers confrontés à des difficultés financières ne cesse d'augmenter. La vente d'un bien immobilier peut alors sembler une nécessité pour améliorer cette situation et procéder à l’effacement des dettes contractées. Dans cette conjoncture, le notaire en charge de la transaction doit se montrer très attentif à la situation du vendeur. Cela est d'autant plus vrai si ce dernier fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière ou de surendettement. En effet, des règles s’appliquent pour encadrer une vente par un propriétaire engagé dans ce type de procédure. Peut-on vendre sa maison avec un dossier de surendettement ? Explications dans cet article.

Qu'est-ce qu'une procédure de surendettement ?

Avec la crise économique persistante et la baisse du pouvoir d’achat, les situations de surendettement se retrouvent inexorablement au centre des préoccupations. En effet, il n'est pas rare aujourd'hui de rencontrer des familles avec une activité professionnelle et propriétaires de leur logement qui s’avèrent dans une situation de surendettement. Pour rappel, conformément au Code de la consommation, est qualifiée de « surendetté » toute personne physique de bonne foi qui se trouve dans l'impossibilité manifeste de faire face à l'ensemble de ses dettes non-professionnelles exigibles et à échoir.

Pour éviter l'aggravation de la dette, il se révèle alors nécessaire pour le débiteur de procéder à l'aménagement de ses paiements. C’est ce qu’on appelle une procédure de surendettement. Celle-ci peut alors consister en un report ou un rééchelonnement du remboursement, une imputation sur le capital, une baisse du taux d'intérêt, etc.

Cependant, il revient toujours à un juge de constater une situation de surendettement. Pour ce faire, il tient compte de plusieurs paramètres : revenus, charges, crédits à la consommation, valeur du bien immobilier... Ensuite, une commission administrative propose diverses mesures d'allègement pour un règlement à l'amiable.

Est-ce une bonne idée de vendre un bien immobilier dans une situation de surendettement ?

Généralement, la vente d'un bien immobilier constitue la solution privilégiée par un surendetté afin de prévenir l'aggravation de la dette en l'apurant. Néanmoins, cette réduction de la dette ne peut avoir un impact positif que sous la condition qu'elle soit uniquement imputée sur ses crédits immobiliers.

Dans le cas contraire, il arrive que la transaction lui soit préjudiciable. Cela peut s’avérer le cas lorsque le produit de la vente ne permet pas d'effacer les dettes contractées dans leur intégralité. Ce qui ne fait alors qu'aggraver sa situation. Heureusement, le Code de la consommation a instauré une nouvelle disposition pour remédier à ce problème.

Les pièges de la vente immobilière avec dossier de surendettement

Vendre un bien immobilier implique un certain nombre de démarches qui engendrent des coûts : frais de réalisation de diagnostics techniques, commission de l'agent immobilier, honoraires de notaire, etc. Un piège à éviter est donc de recourir à un emprunt auprès d'un organisme financier ou encore d'un proche pour financer ces frais inhérents à la conclusion de la transaction. En effet, le surendetté se retrouve alors avec une aggravation de sa dette.

Concrètement, contracter une dette pour en rembourser une autre est susceptible de créer un gouffre financier. Sachant qu’il ne faut pas oublier que cette nouvelle dette devra aussi faire l'objet d'un remboursement, avec les intérêts, dans un futur proche.

Peut-on vendre sa maison avec un dossier de surendettement ?

Session de procès de la Cour de Justice et de Droit : Juge prononçant la sentence, frappant le Gavel. Focus sur le maillet.

La mise en place d'une procédure de surendettement a pour objectif de prévenir l'aggravation de la dette de la personne qui en bénéficie. Si elle lui octroie le droit de disposer de ses biens, elle implique tout de même l'instauration d'une réglementation particulière.

Le surendetté est tenu de respecter différentes obligations. Il faut notamment qu'il demande une autorisation préalable pour vendre sa maison ou tout autre bien immobilier. S'il manque à ses obligations, il peut être déchu de son droit de bénéficier de cette procédure. Par ailleurs, l'acte de vente encourt la nullité.

Pourquoi doit-on demander une autorisation pour vendre en cas de surendettement ?

Un surendetté s’avère dans l'obligation de demander une autorisation pour procéder à la vente de son bien immobilier. Cette autorisation est délivrée soit après décision de la commission de surendettement, soit par le juge du tribunal d'instance, soit par les créanciers eux-mêmes.

Pourquoi cette autorisation se révèle-t-elle nécessaire pour vendre sa maison avec un dossier de surendettement ? Car les créditeurs jouissent aussi du droit d'obtenir le paiement de leurs créances sur les produits des ventes des biens. Et le débiteur est obligé d'observer ce droit de gage. Ce sera toujours le cas jusqu'à la mise en œuvre d'une procédure de désendettement par liquidation judiciaire ou par un plan conventionnel de redressement.

Vente et surendettement : les précautions à prendre par le notaire

Pour un surendetté, l'aggravation de la dette se traduit inévitablement par une dégradation de sa situation financière et de sa qualité de vie. La vente d'un bien immobilier peut l'aider à résoudre son problème. Toutefois, cela implique beaucoup de vigilance de la part du notaire qui est en charge du dossier de vente.

D'abord, il doit interroger le propriétaire sur une éventuelle procédure de surendettement. Après, il faut qu'il consulte le BODACC (bulletin officiel sur la situation financière des entreprises). Si le vendeur s'avère surendetté, le notaire se doit d’exiger de son client l’obtention d’une autorisation de vente auprès du juge du tribunal d’instance. Cette pièce est indispensable à la régularisation de l'acte de vente.

Peut-on vendre sa maison avec un dossier de surendettement : les sanctions en cas de vente sans autorisation

Quand un surendetté possède un bien immobilier, la vente de celui-ci peut éviter l'aggravation de la dette. Cependant, cette transaction est strictement réglementée. Tout manquement peut engendrer des sanctions pour le vendeur. Parmi celles-ci : l’annulation de son droit à bénéficier des dispositions prises pour l’aider à résoudre son surendettement.

Tel est notamment le cas si le débiteur réalise un acte de disposition de son patrimoine sans l'aval du juge d’instance, de la commission ou des créanciers. Et ce, depuis la recevabilité du dossier de surendettement jusqu’à l’enclenchement d’une mesure de désendettement. Car même si la déchéance de la procédure de surendettement reste une sanction exceptionnelle, le risque ne doit pas être négligé. Il revient donc au notaire d'obtenir de son client l'autorisation préalable de vente ou de lui indiquer d'en faire la demande auprès du juge du tribunal d'instance.

Pour conclure sur la question : peut-on vendre sa maison avec un dossier de surendettement ? La réponse s’avère donc « oui », mais à condition d’en avoir obtenu l’autorisation. Et d’avoir étudié la pertinence de cette transaction immobilière. Cette étude passe par l’estimation précise du bien immobilier à vendre (résidence principale ou secondaire). Elle passe aussi par la vérification que les modalités de cette opération s’avèrent favorables.

Photo_Auteur_Jeremy.webp
Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM