Petit guide pratique pour acheter son logement - Femme âgée joyeuse assise à une table

Petit guide pratique pour acheter son logement

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Vous êtes fin prêt. Le moment est venu. Vous voulez acheter votre logement. Vous estimez avoir fait le nécessaire, pourtant certaines questions se bousculent : est-ce que mon apport est suffisant ? Est-ce le bon moment ? Est-ce que la banque m’accordera le prêt souhaité ? L’achat d’un logement est une étape importante dans votre vie. Avant de se lancer, il est important de réfléchir à une stratégie pour éviter le stress et les mauvaises surprises. On fait le point.

Apport et stratégie pour acheter son logement.

Quel logement acheter ? 

Avant de réfléchir aux questions plus techniques, les premières interrogations concernent directement le type de logement souhaité (et rêvé). Plutôt appartement ou maison ? Résidence principale ou investissement locatif ? Ville ou banlieue ? Neuf ou ancien ? L’ensemble de ses questions détermineront la meilleure stratégie à mettre en place pour acheter votre logement. Par exemple, votre situation familiale (souhait de fonder une famille dans les prochaines années) pourrait influer sur le nombre de pièces de votre futur logement. Si vous souhaitez acheter un appartement, alors il faudra étudier le règlement et état de la copropriété, et obtenir les procès-verbaux des dernières assemblées générales. La sécurité de votre emploi pourra déterminer la zone géographique la plus intéressante où acheter : proximité avec le lieu de travail, accessibilité des transports. Si vous venez à déménager dans les prochaines années, est-ce que votre logement pourra se louer facilement ? Du fait de sa localisation et de ses caractéristiques recherchées. En fonction de votre projet, vous pourrez privilégier le neuf pour un projet d’investissement ou plutôt de l’ancien, en bon état ou à rénover. Apporter des réponses à ses premières questions est essentiel. Cela vous permettra d’avoir les idées claires et objectives tout en orientant votre recherche conformément à votre projet d’achat immobilier.

Le prix d’achat d’un logement et frais additionnels.

Acheter un logement, ce n’est pas seulement fixer un prix d’achat. Un certain nombre de frais connexes souvent méconnus par les particuliers est pourtant à inclure dans une bonne stratégie d’achat immobilier. Ces frais additionnels concernent par exemple les frais d’agence dans le cas d’un accompagnement professionnel lors de la mise en vente de son bien, par le vendeur. Souvent, c’est à l’acquéreur de prendre en charge les commissions. En moyenne, elles sont comprises entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il en est de même pour les frais de notaire compris entre 2 % et 8 % du prix de vente ou encore, les frais d’assurance, les frais liés aux futurs travaux, etc. Il est également important de prendre en compte les diagnostics immobiliers techniques avec notamment une étude approfondie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ces diagnostics vous indiqueront l’état de votre logement et le bon respect des normes en ce qui concerne l’électricité, le gaz, le plomb, l’amiante ou encore les termites. Dans le cas où ces normes ne sont pas respectées alors ces informations pourront être utiles lors de la négociation du prix d’achat de votre futur logement afin d’amortir les frais supposés supplémentaires. Aussi, il est important d’inclure le coût annuel de la taxe foncière pour le futur propriétaire d’un logement ainsi que les charges de copropriété si vous achetez un appartement.

Obtenir un crédit pour financer l’achat de son logement : une étape à anticiper

Obtenir un crédit immobilier, ai-je le bon profil ?

Une femme élégante et joyeuse, agent immobilier d'âge mûr, serrant les poings, exprimant son excitation après avoir fait une bonne affaire en ligne, avec un large sourire, assise devant un ordinateur portable ouvert, s'exclamant "Oui".

Communément, on estime qu’un particulier devrait apporter de ses fonds personnels au minimum 10 % du prix d’achat et qu’il ne peut pas dépasser 33 % d’endettement par rapport à ses revenus — on parle à ce moment-là de conserver un « matelas de sécurité ». Bien sûr, le meilleur profil pour la plupart des banques sera un jeune actif en bonne santé, aux revenus stables et situés dans la tranche haute.

Il s’agit là du cas d’école classique. Si votre apport est moindre, il n’est pas forcément plus intéressant d’attendre et espérer le maximiser. Payer une mensualité plutôt qu’un loyer, c’est une forme d’épargne. Il est donc intéressant d’acheter son logement, dès que possible. Lors de cette étape, il ne faut pas hésiter à comparer différentes banques pour pouvoir bénéficier du meilleur taux immobilier : le taux de l’assurance de prêt selon le profil de l’emprunteur, mais aussi la durée et le montant du crédit immobilier. De façon surprenante (et heureusement pour certains), ces taux peuvent varier considérablement d’une banque à une autre. Sur ce point, si vous le souhaitez, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier immobilier qui saura vous conseiller et comparer les différents taux selon les banques.

Aides et prêts disponibles pour acheter son logement

Souvent exclues, certaines classes sociales aux revenus moindres considèrent qu’acheter un logement est réservé aux profils plus aisés. Heureusement, ce n’est pas le cas ! Il existe de nombreux prêts et aides disponibles selon votre profil. Ces derniers pourront vous aider à faire des économies intéressantes.

  • Le prêt à taux zéro : pour acheter sa résidence principale (souvent neuve) à un taux de crédit immobilier égal à zéro (nul). Autrement dit, sans intérêt supplémentaire à payer à la banque. Vous payez votre logement et les frais qui lui incombent. Et c’est tout. 
  • Salarié d’une entreprise privée ? Renseignez-vous sur le prêt patronal action logement (ex. 1 % logement) pour un prêt à taux préférentiel. 
  • Si vous avez des revenus modestes, vous pouvez vous renseigner sur le prêt d’accession sociale (PAS).
  • Enfin, la « location acquisition » apparaît dans certains cas comme un bon compromis. Elle donne au « locataire acquéreur » la possibilité d’acheter son logement à partir d’une période donnée. En attendant, il verse un loyer au vendeur et encore pour un temps, propriétaire.

Acheter un logement ne doit jamais se faire dans la précipitation. Il est essentiel de prendre le temps d’étudier l’ensemble des paramètres et des coûts. À ce titre, la mise en place d’une stratégie d’achat immobilier est à imaginer dès le début de son projet. Accompagné ou non par un professionnel de l’immobilier, l’acquéreur sera ainsi guidé dans sa recherche. Il gagne du temps : il faut par exemple compter entre 2 et 3 mois entre la signature du compromis et de l’acte authentique. Il gagne de l’argent : en calculant l’ensemble des frais incompressibles liés à l’achat de son logement.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM