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Nouveau projet immobilier : bien se préparer

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Que vous souhaitiez investir dans une résidence principale ou secondaire, dans un appartement neuf ou une maison dans l’ancien : un nouveau projet immobilier doit être minutieusement préparé. Retrouvez tous nos conseils pour développer votre patrimoine et réussir votre prochain investissement immobilier.

Se poser les bonnes questions sur son nouveau projet immobilier

Définir son nouveau projet immobilier

Dans un premier temps, vous devez faire le point sur vos besoins et vos projets d’avenir. Dans quel type de bien souhaitez-vous investir ? Une maison, un appartement ou même un immeuble ? Votre nouveau projet immobilier se situe-t-il dans l’ancien ou le neuf ? Quelle est la région, la ville ou même votre quartier de prédilection ?

Pour votre résidence principale, secondaire ou un investissement locatif : cette réflexion en amont est une étape indispensable lorsque vous souhaitez vous lancer. Ainsi, dès que vous aurez enfin trouvé le bien idéal, vous pourrez anticiper les étapes à venir. Votre nouveau projet immobilier est maintenant défini. Il faut désormais en définir le cadre.

Déterminer son apport personnel

Quel montant pouvez-vous intégrer dans votre nouveau projet immobilier ? L’apport personnel est en réalité un coup de pouce dans la concrétisation de votre prochaine acquisition. Il représente une certaine somme, un capital que vous allez pouvoir investir dans votre nouveau projet immobilier. Cet apport personnel peut provenir de différentes sources :

  • Votre épargne personnelle (comme le Livret A ou le LEP) ;
  • Les économies mises de côté ;
  • Un don ou un héritage ;
  • Un placement financier.

Vous êtes bien sûr libre d’apporter la somme que vous souhaitez. L’apport minimal, ou “apport de réserve”, est versé avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il est généralement à hauteur de 10 % de la valeur du bien. Les organismes de crédit apprécient grandement les efforts des futurs acquéreurs à se constituer une épargne. C’est un signe d’anticipation et de maîtrise de vos dépenses. Plus votre apport personnel est important, plus vous augmentez votre capacité d’emprunt.

Quelle est votre capacité d’emprunt ?

nouveau-projet-immobilier - mains cherchant dans une pile de papiers

Le calcul de votre capacité d’emprunt vous permet de définir le montant du prêt immobilier qui peut vous être accordé. Celui-ci prend également en compte votre taux d’endettement (le taux réglementaire étant plafonné à 35 % depuis le 1er janvier 2022). Il se calcule de la manière suivante :

  • Vos ressources mensuelles : vos revenus fonciers, vos revenus professionnels, votre retraite, votre rente ou encore vos aides sociales liées aux enfants à charge.
  • Vos charges récurrentes : un prêt, un loyer ou encore une pension alimentaire.

Ensuite, il vous suffit de calculer votre taux d’endettement : Charges/Ressources x 100.

Enfin, votre capacité d’endettement : ((Ressources – Charges) x 35) / 100.

Déterminer votre capacité d'emprunt maximise vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Le but étant que vous gardiez un niveau de vie suffisant ainsi qu’un budget équilibré.

Les formalités de votre nouveau projet immobilier

Le dossier de financement

La concrétisation de votre nouveau projet immobilier nécessite quelques formalités. Le dossier de financement vous permet de démarcher les différents organismes de crédit. Voici les pièces à réunir pour constituer un dossier de financement complet :

  • Le justificatif d’identité

L’emprunteur doit fournir une pièce d’identité en cours de validité. Selon votre situation familiale, il est également possible de présenter votre livret de famille.

  • Le justificatif de domicile

Votre justificatif de domicile doit être daté de moins de 3 mois. Vous devez aussi présenter un exemplaire de votre dernière quittance de loyer.

  • Le justificatif bancaire

Il convient de transmettre les 3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires. Si vous avez des prêts en cours, il vous faut fournir le tableau d’amortissement.

  • Le justificatif de revenus

Cela comprend vos 2 derniers avis d’imposition ou vos 3 derniers bilans, vos 3 derniers bulletins de salaire ainsi qu’un relevé de l’apport personnel dont vous disposez. Enfin, vous devez également ajouter le compromis d’achat à votre dossier de financement. Il servira de justificatif.

Les aides disponibles 

Pour vous aider à financer votre nouveau projet immobilier, vous pouvez compter sur les différentes aides de l’État et celles d’autres organismes. C’est un appui financier conséquent pour les futurs acheteurs. Il vous suffit de vérifier votre éligibilité.

Voici la liste des principales aides disponibles :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : c’est une aide réservée aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale, dans le neuf ou dans l’ancien. Il ne faut pas dépasser un certain plafond (déterminé selon la zone immobilière).
  • Le prêt conventionné : il vous permet de profiter de taux avantageux sans plafond de ressources. Vous devez résider dans votre résidence principale moins d’un an après son achat ou la fin des travaux.
  • Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : il est réservé aux primo-accédants aux revenus les plus modestes.
  • Le prêt d’Accession : cette aide est accordée par Action Logement. Elle permet aux salariés d’une entreprise du secteur privé de bénéficier d’un prêt à taux réduit. Il existe des conditions relatives aux ressources du contractant et aux performances énergétiques du nouveau projet immobilier.

Anticiper les frais annexes

Enfin, pour bien préparer votre nouveau projet immobilier, il faut penser aux divers frais annexes. Cela évite d’avoir de mauvaises surprises ou d’être confronté à des refus de part et d’autre. On retrouve dans un premier temps les frais de notaire. Ils sont moins importants lors de l’achat d’un bien neuf que celui d’un logement ancien. On oscille en moyenne autour des 2 ou 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Les frais de notaire comprennent notamment les droits de mutation et l’émolument (la rémunération du notaire).

Parmi les frais annexes, on compte également les frais bancaires qui surviennent lors de la souscription de votre prêt. À cette étape de votre nouveau projet immobilier, vous devrez vous acquitter de frais de dossier. Ils servent à rémunérer l’organisme de crédit pour la gestion de votre demande de prêt immobilier.

À savoir : les frais bancaires varient d’une banque à une autre. Vous pouvez tout à fait les comparer et les négocier, surtout si l’organisme prêteur en demande plus que ses concurrents.

Enfin, pensez aux frais liés à votre crédit immobilier : les taux d’intérêts. N’hésitez pas à faire des comparaisons ou faire appel à un courtier immobilier afin de trouver l’organisme aux offres les plus avantageuses. Votre nouveau projet immobilier doit donc être bien réfléchi en amont. L’important pour bien vous préparer est de prendre en compte tous les éléments, de vous documenter et de vous faire accompagner par des professionnels de confiance.


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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM