Nos conseils pour le crédit immobilier des primo-accédants - Un avocat, un agent immobilier ou un conseiller financier souriant serrant la main d'un jeune couple qui le remercie pour ses conseils

Nos conseils pour le crédit immobilier des primo-accédants

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Après des années à vivre chez vos parents, dans des logements étudiants ou en colocation, il est enfin temps de concrétiser votre premier achat immobilier. Comment on s’y prend pour décrocher un crédit immobilier en étant primo-accédant ? Existe-t-il des aides financières pour se lancer ? Tous nos conseils pour préparer sereinement votre projet immobilier !

Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?

Un primo-accédant est une personne qui réalise une acquisition immobilière pour la première fois. Cette notion peut aussi être entendue dans un sens plus large et englober les particuliers n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières. En d’autres termes, vous pouvez être déjà propriétaire d’un bien immobilier en investissement locatif et être primo-accédant.

La qualité de primo-accédant et la notion de résidence principale sont essentielles pour l’obtention de certains prêts immobiliers et aides. En effet, les prêts aidés et autres coups de pouce financiers de l’État sont exclusivement réservés à ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois, ou qui n’en ont pas été propriétaires depuis 2 ans.

Quels sont les prêts immobiliers pour le primo-accédant ?

Vous avez le choix entre un prêt immobilier classique ou des prêts aidés.

Le prêt amortissable du primo-accédant

C’est le plus fréquent des crédits immobiliers primo-accédants. Son principe est simple : la banque vous accorde un capital en fonction de votre capacité d’emprunt. Elle applique un taux d’intérêt au capital restant dû. Les mensualités se composent d’une fraction d’intérêts et d’une fraction de capital, les intérêts étant dégressifs.

Le coût du crédit immobilier d’un primo-accédant dépend donc directement du taux d’emprunt qu’il obtient. Ce taux varie en fonction :

  • De la situation professionnelle de l’emprunteur : plus elle est stable, plus l’acheteur obtient un meilleur taux ;
  • De la durée de remboursement du prêt : plus elle est longue, moins bon est le taux et inversement.

L’emprunt immobilier du primo-accédant doit être couvert :

  • Par une assurance emprunteur : l’assurance de prêt rembourse le capital restant dû ou les mensualités en cas de décès, d’invalidité et d’incapacité de l’emprunteur ;
  • Par une garantie : organisme de cautionnement, nantissement, hypothèque ou privilège de prêteurs de deniers, les sûretés permettent aux banques de récupérer leurs billes en cas d’insolvabilité de l’emprunteur

Le prêt in fine

Autre crédit immobilier possible pour le primo-accédant, le prêt in fine vous sera utile uniquement si vous souhaitez financer un investissement locatif et si vous êtes fiscalisé. 

Tout au long de la durée d’emprunt, les mensualités se composent uniquement d’intérêts. Vous remboursez le capital emprunté en une fois, à l’ultime échéance. Si vous êtes assujetti au régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité des mensualités d'emprunt de vos revenus fonciers. D’où son utilité si vous êtes imposable !

Les crédits immobiliers réservés aux primo-accédants

Le prêt à taux zéro

Gros plan d'un jeune mari en jean soulevant sa femme entourée de cartons, excité à l'idée d'emménager dans un nouvel appartement.

Comme son nom l’indique, ce prêt est consenti sans intérêts. Il ne peut pas financer l’intégralité de votre premier projet immobilier, il vient en complément d’un prêt immobilier primo-accédant principal.

Le PTZ de son petit nom est accordé pour un logement neuf ou un logement ancien avec travaux d’économie d’énergie. Les conditions à respecter pour être éligible au PTZ varient en fonction de la nature du logement. Par exemple, dans l’ancien, vous devez choisir un logement situé en zone B2 ou C.

Le PTZ est réservé aux primo-accédants dont les ressources n’excèdent pas un certain montant. Celui-ci dépend de la zone d’implantation du bien et du nombre d’occupants dans le logement.

Le montant du PTZ est également calculé à partir de la zone géographique du bien et du nombre d’occupants. Il se rembourse sur 20 à 25 ans, avec une période de différé de 5, 10 ou 15 ans.

Le prêt d’accession sociale au logement (PAS)

Ce prêt immobilier est réservé aux primo-accédants aux ressources modestes. Il est accordé pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien ou pour réaliser des travaux.

Le PAS peut financer l’intégralité de l’opération à l’exception des frais de notaire et des frais de dossier, pour lesquels vous devez disposer d’un apport personnel. Il s’obtient auprès d’une banque ayant passé une convention avec l’État et se rembourse sur une durée allant de 5 à 30 ans.

Découvrez ici les conditions de ressources à ne pas dépasser pour avoir droit à ce crédit immobilier primo-accédant.

À savoir : il existe un autre crédit immobilier pour les primo-accédants : le prêt conventionné. Il fonctionne selon le même principe que le PAS, mais vous n’avez pas à respecter les conditions de ressources.

Quelles aides pour les primo-accédants en 2022 ?

Il existe actuellement une seule aide financière pour les primo-accédants : la Prime Accession. Versée par Action Logement, elle s’élève à 10 000 euros. Toutefois, pour y avoir droit, il faut respecter quelques conditions :

  • Faire un achat dans le neuf : si vous pensez acheter un appartement sur plan (VEFA) ou faire construire votre maison individuelle, c’est OK. Si vous pensiez acheter dans l’ancien, passez votre chemin ! ;
  • Respecter des conditions de performance énergétique, qui varient en fonction du territoire : France métropolitaine, départements ou régions d’outre-mer ;
  • Avoir réservé votre bien immobilier après le 1er janvier 2021.

Comment obtenir son prêt immobilier pour un premier achat ?

Devenir primo-accédant sans apport personnel, est-ce possible ? Tout dépend de la politique de l’établissement prêteur que vous contactez, mais il est de plus en plus difficile d’emprunter sans apport.

Outre l’apport personnel, vous devez avoir un taux d’endettement qui n’excède pas 35 %. Ce qui signifie en d’autres termes que vos charges, mensualités d’emprunt incluses, ne doivent pas excéder un gros tiers de vos revenus mensuels. 

À noter toutefois que les organismes de prêt peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leurs dossiers trimestriels, en accordant la priorité aux primo-accédants. Bonne nouvelle pour vous !

Ensuite, les banques prennent en compte votre profil de gestionnaire. Si au cours des trois derniers mois, vous vous êtes retrouvé à découvert, même autorisé, il vaut mieux différer votre projet. Vous risquez de vous exposer à un non !

Enfin, si votre dossier est un peu compliqué (emprunteur en CDD ou travailleur indépendant, par exemple), n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM