proprietaire-vend-son-appartement-que-faire - une femme aux yeux écarquillés, regard inquiet, rongeant les ongles d'une main et tenant son téléphone de l'autre

Mon propriétaire veut vendre son appartement : que faire ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Votre propriétaire souhaite vendre ? Vos droits diffèrent selon s’il vend en cours ou à la fin du bail. Sous conditions, vous bénéficiez d’un droit de préemption ou de relogement.

Quels sont mes droits si mon propriétaire vend ?

Le propriétaire d’un logement peut toujours vendre son appartement loué. Il dispose de deux options : vendre avec le locataire en place ou donner congé pour vendre le bien libre.

Les droits du locataire quand le bailleur vend l’appartement occupé

Vous ne pouvez pas vous opposer à la vente. Mais vous conservez le droit de rester dans le logement. Le bail se poursuivra avec le nouveau propriétaire, dans les mêmes conditions que précédemment. 

À savoir : le nouveau propriétaire devra vous donner ses coordonnées. Lorsque vous quitterez le logement, vous devrez demander la restitution du dépôt de garantie au nouveau propriétaire, et non à l’ancien.

La reprise du propriétaire pour vendre

Si le propriétaire souhaite vendre son logement libre, il doit donner congé au locataire. La loi prévoit le respect d’un délai de préavis, variable selon si vous êtes en fin de bail ou en cours de bail.

Le congé au locataire à la fin du bail

Qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée, le propriétaire doit envoyer un congé pour vendre au moins 6 mois avant la date de fin du bail. Il doit indiquer le motif « congé pour vendre » dans sa lettre de congé, qui peut être :

  • Remise en main propre contre signature ;
  • Envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ;
  • Notifiée par huissier de justice.

Vous ne disposez d’aucun droit si le propriétaire respecte le formalisme du congé. Vous devez quitter les lieux au dernier jour du bail et restituer les clés au propriétaire.

Le congé du locataire en cours de bail

Le propriétaire peut donner congé uniquement pour la date d’échéance du bail. Le délai de préavis pour donner congé varie en fonction de la nature de la location. il est de :

  • 6 mois avant la date d’échéance du bail en location nue ;
  • 3 mois avant la date d’échéance du bail en location meublée.

Le propriétaire doit vous faire parvenir la lettre en recommandée, en main propre ou par huissier.

À savoir : le propriétaire peut donner congé bien avant le délai de 6 ou 3 mois, mais le bail se terminera à sa date d’échéance normale.

Ai-je un droit de préemption ?

Le droit de préemption du locataire n’est pas automatique !

Définition du droit de préemption

Un couple souriant (homme et femme) face à un homme en costume. Les trois protagonistes sont assis. L'homme au sein du couple a une tasse de café en main.

Le droit de préemption accorde au locataire la possibilité d’acheter l’appartement mis en vente avant toute autre personne. 

Pour en bénéficier, il faut que l’appartement soit en location vide et que le bail arrive à échéance. Le locataire ne dispose jamais d’un droit de préemption en location meublée ou en cours de bail.

À savoir : si le logement est en colocation, chacun des locataires dispose du droit de préemption.

Exceptions au droit de préemption

Il existe tout de même des exceptions au droit de priorité du locataire :

  • Si le bailleur souhaite vendre son bien immobilier à un membre de sa famille jusqu’au 3ème degré ;
  • si l’immeuble vendu est insalubre ou en état de péril : un logement est considéré comme insalubre dès lors qu’il présente un danger pour la santé ou la sécurité du locataire.

À savoir : le membre de la famille qui souhaite acheter le bien doit en faire sa résidence principale pour au moins 2 ans. S’il souhaite mettre le bien en investissement locatif, il ne dispose pas du droit de préemption, qui revient au locataire.

Procédure du droit de préemption

Si les conditions sont réunies pour le droit de préemption, le propriétaire vous enverra un congé pour vendre, qui vaut proposition de vente. Vous disposez d’un délai de 2 mois pour faire connaître votre réponse :

  • Vous acceptez l’offre de vente : vous devez envoyer une lettre recommandée au propriétaire, en indiquant si vous avez besoin d’un prêt immobilier pour conclure la transaction. Le propriétaire dispose d’un délai de 4 mois pour signer l’acte authentique de vente avec votre vous. Si vous ne sollicitez pas de crédit immobilier, ce délai est réduit à 2 mois ;
  • Vous refusez l’offre de vente ;
  • Vous faites une contre-proposition refusée par le propriétaire.

Dans les deux derniers cas, vous devrez quitter les lieux à la fin du délai de préavis.

À savoir : si le propriétaire a signé une promesse de vente avec un autre acheteur alors que vous avez accepté l’offre, la promesse sera annulée.

Mon propriétaire vend, doit-il me reloger ?

En principe, non, il n’existe pas de droit à la relocation. Toutefois, la loi prévoit une exception en faveur des locataires protégés. Vous en ferez partie si :

  • Vous avez plus de 65 ans et que vous ressources sont inférieures à certains plafonds, variable en fonction du nombre de personnes occupants le logement et de la zone géographique ;
  • Vous avez moins de 65 ans, avez une personne de plus de 65 ans à charge et disposez de revenus inférieurs aux plafonds réglementaires.

Dans ces situations, vous avez droit au renouvellement automatique du bail, sauf si le propriétaire est lui-même âgé et de condition modeste. Pour pouvoir reprendre son logement et le revendre, il doit vous proposer une solution de relogement. Pas n’importe laquelle ! Celle-ci doit correspondre à vos besoins, et le logement doit se situer à proximité de l’actuel.

La loi définit la notion de proximité comme :

  • Un même arrondissement pour une commune avec arrondissement ;
  • Un même canton ou un canton limitrophe pour une commune avec cantons ;
  • Un rayon de 5 kilomètres dans les autres cas.

Enfin, sachez que si votre propriétaire vous a donné congé pour un motif frauduleux (il reprend son logement pour l’occuper et non pour le vendre comme il vous l’avait dit), vous disposez d’un recours. Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir des dommages et intérêts. Vous devrez apporter la preuve de ce que vous avancez !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM