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Maisons en viager : quels avantages et où les trouver ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Pour accroître votre patrimoine immobilier, vous envisagez d’acheter des maisons en viager. Bonne idée, ce montage vous fait bénéficier d’un prix décoté et d’une fiscalité avantageuse. Vous avez le choix entre une maison en viager libre et une maison en viager occupé. Quels sont les avantages et inconvénients de chaque formule ? Comment trouver des maisons en viager ? On fait le point !

Qu’est-ce qu’une maison en viager ?

La vente en viager est un type de transaction immobilière qui repose sur un aléa : le décès du vendeur. L’acheteur la finance au moyen :

  • D’un capital, versé comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente : c’est le bouquet ;
  • De rentes viagères, versées jusqu’au décès du vendeur, et c’est là que réside la différence entre la vente en viager d’une maison et la vente à terme. 

Dans la vente à terme, le paiement de la rente s’arrête à une date convenue à la signature du contrat. En vente en viager, l’acheteur ne sait pas quand le vendeur va décéder, et donc, quand il va cesser de payer les rentes. En conséquence, il ne peut pas déterminer à l’avance le prix qu’il va effectivement payer pour son achat immobilier.

Quel est le principe du viager ?

L’acheteur, appelé débirentier, dispose de deux choix : une maison en viager libre ou occupé.

Les maisons en viager occupé

La maison en viager occupé représente 95 % des ventes de ce secteur. Dans ce montage, le vendeur (appelé crédirentier) peut :

  • Rester dans le logement jusqu’à sa mort ou son départ en retraite : c’est le viager avec droit d’usage et d’occupation (DUH) ;
  • Occuper le logement ou le mettre en location pour en percevoir des loyers : c’est le viager avec usufruit. L’opération repose sur le démembrement de propriété, par lequel l’acheteur va acquérir la nue-propriété et devenir nu-propriétaire, tandis que le vendeur sera l’usufruitier.

Les maisons en viager libre

Peu nombreuses sur le marché, les maisons en viager libre permettent à l’acquéreur de rentrer immédiatement en jouissance du bien immobilier. Il peut l’habiter ou le louer.

Le calcul du bouquet et de la rente

Ils reposent sur les tables de mortalité de l’INSEE et le barème Daubry. Il est indispensable de se rapprocher d’un notaire pour calculer le bouquet et la rente, car de nombreux critères sont pris en compte comme :

  • L’âge, le sexe et l’espérance de vie du vendeur ;
  • La valeur réelle du bien et la décote pour le DUH ou l’usufruit ;
  • La valeur locative du logement.

Pourquoi acheter une maison en viager ?

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Il existe pléthores d’avantages à acheter une maison en viager, que ce soit pour s’affranchir de la gestion locative ou pour bénéficier d’une fiscalité douce.

La décote sur le prix de vente

Le prix de vente des maisons en viager est calculé sur la base de la valeur vénale auquel on soustrait le DUH ou l’usufruit. Comme vous ne pouvez pas disposer librement du bien, vous le paierez à un prix représentant 20 à 30 % de sa valeur de marché.

En utilisant notre outil d’estimation, vous pourrez déterminer si le prix a correctement été évalué. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez le négocier avec le vendeur : le bouquet est en effet librement fixé par les parties.

💡 Les frais de notaire sont aussi calculés sur le prix décoté, ils seront donc réduits par rapport à une vente classique !

Le cadre fiscal avantageux

Acheter des maisons en viager, c’est aussi se constituer un patrimoine sans pression fiscale supplémentaire. Vous ne percevez aucun revenu locatif, ce qui vous permet de ne pas payer d’impôt sur le revenu dessus.

Vous êtes redevable (ou sur le point de l’être) à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? L’achat d’une maison en viager est tout indiquée pour vous ! Elle vous permet en effet de déclarer la maison pour sa valeur en nue-propriété et non pas en pleine propriété, en fonction du barème suivant :

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90%

10%

Moins de 31 ans révolus

80%

20%

Moins de 41 ans révolus

70%

30%

Moins de 51 ans révolus

60%

40%

Moins de 61 ans révolus

50%

50%

Moins de 71 ans révolus

40%

60%

Moins de 81 ans révolus

30%

70%

Moins de 91 ans révolus

20%

80%

Plus de 91 ans révolus

10%

90%

À savoir : la taxe d’habitation et la taxe foncière sont payées par l’usufruitier. Pour une maison en viager avec DUH, c’est le contrat de viager qui organise la répartition des taxes et travaux.

Lire aussi : Investissement locatif : impôts et moyen de les réduire

L’absence de gestion locative

Le vendeur doit conserver le bien dans un bon état, et vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion locative, puisqu’il est aussi le locataire !

La résilience de la pierre

Sauf à se tromper d’emplacement, la maison achetée en viager prend de la valeur avec le temps. D’autant plus qu’elle est entretenue par le locataire, qui a un lien affectif avec elle. Le marché de l’immobilier a su démonter plusieurs fois qu’il sait résister aux crises. Vous réalisez ainsi un investissement immobilier sûr.

Une maison en viager libre sans bouquet : ça existe ?

Oui ! Le bouquet ne consiste qu’une modalité de paiement du prix, mais il n’est en aucun cas obligatoire. Il relève de la négociation entre le vendeur et l’acheteur. Toutefois, la pratique du bouquet est très répandue et les offres de maisons en viager sans bouquet, qui plus est libres, sont difficiles à trouver.

Pour espérer dénicher ce type de biens, il faut être prêt à verser une rente viagère plus élevée. Normalement, le montant des rentes est déterminé en tenant compte du capital versé au départ. Sans bouquet, il est logiquement plus élevé.

Vous pouvez tenter de convaincre le vendeur en mettant en avant le fait qu’il disposera d’un plus grand pouvoir d’achat pour faire face à ses dépenses.

Comment trouver une maison en viager libre pas chère ?

Deux possibilités s’offrent à vous pour trouver des maisons en viager, libre ou occupé : les annonces entre particuliers, sur les sites généralistes comme Leboncoin, ou les enseignes viagéristes comme le leader du secteur, Renée Costes.

Soyez conscient que les maisons en viager libre sont très peu nombreuses : dès qu’une occasion se présente, il faut la saisir !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM