Les erreurs à éviter lors de l’estimation locative de son appartement en ligne

Lorsque vous avez un bien immobilier à proposer à la location, vous vous demandez forcément comment bien estimer la valeur de votre loyer. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, vous pouvez avoir une première idée du juste prix de votre loyer en vous aidant d’un outil de simulation en ligne. Mais attention, certaines erreurs courantes peuvent fausser cette estimation immobilière ! Alors pour vous éviter de devoir recourir à un expert immobilier, découvrez les erreurs les plus fréquentes, et comment les éviter !

Réaliser une estimation du loyer : attention à la surface !

Lors de la première estimation du loyer de votre appartement, vérifiez bien qu’on vous demande de renseigner la surface habitable, et non pas la surface au sol.

Quand on parle de la surface au sol (encore appelée surface de plancher) d’un bien à vendre, on fait référence à la totalité des surfaces de tous les niveaux construits. Cette surface inclut donc celle d’une terrasse ou d’une véranda.

La surface habitable désigne quant à elle la somme des surfaces de plancher de toutes les pièces de votre appartement ou maison. Cette surface prend en compte les chambres, le salon, la cuisine, la salle de bains et les combles aménagés pour les maisons qui en disposent. Est retiré de cette équation l’espace occupé par les murs, les escaliers et les portes.

Assurez-vous que votre simulateur fait bien cette différence avant de fixer le prix de votre loyer.

Fixer la valeur locative de son bien : dépôt vs caution

Lorsque l’estimation sera faite, vous passerez sans doute à la rédaction de votre annonce afin de trouver des locataires. Veillez aux termes que vous employez. 

Imaginons que vous proposiez à la location un bien meublé, pour 800 € par mois. Vous ne pouvez pas écrire « caution : 2000 € ». Non seulement le terme de caution serait employé à la place de celui de « dépôt de garantie », mais en plus, le montant en serait fixé de manière aléatoire, ce qui est illégal. En effet, pour ce type de bien immobilier, le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer. Soit 1 800 € dans le cas qui nous intéresse. 

Ce serait dommage d’avoir pris le temps de faire une estimation correcte et de tout gâcher en n’employant pas le bon terme !

Si votre annonce immobilière est déjà en ligne : pas de panique ! Cette erreur est fréquente lorsqu’on cherche à estimer la valeur locative d’un bien et qu’on rédige son annonce sans accompagnement. Modifiez votre annonce et faîtes passer le message à toutes vos connaissances qui proposent des biens similaires à la location !

Faire estimer le loyer de son appartement : distinction loyer / charges

Votre outil d’estimation gratuite n’en parle pas toujours, alors nous vous le rappelons. Prenez garde à bien différencier le loyer et les charges.

Les professionnels de l’immobilier doivent impérativement renseigner d’un côté le loyer, et de l’autre les charges. Or nous remarquons que là où une agence immobilière prend soin de bien séparer les deux, les particuliers ne donnent qu’un montant global. Ce qui fait que nombreux sont les locataires ne connaissent pas le montant exact de leur loyer ! 

Même si vous estimez que le montant que vous indiquez se trouve dans les prix du marché, nous vous conseillons de bien renseigner loyer ET charges. Vous vous distinguerez ainsi de vos « concurrents », et vos locataires comprendront tout de suite que votre bien se trouve effectivement au prix moyen du marché. 

Définir un loyer sans agent immobilier : ne pas sous-estimer les charges locatives

Après avoir utilisé votre outil d’estimation pour fixer le montant de votre loyer, vous aurez une autre valeur à calculer : celle des charges.

Notre expérience nous démontre que bon nombre de propriétaires minorent le montant des charges pour augmenter le nombre de clics sur leur annonce. C’est une très mauvaise idée ! Car ils exposent leurs locataires à une régularisation trop importante à un moment ou à un autre. 

Vous avez passé du temps à connaître la valeur de votre loyer, ne mettez pas la pression à votre locataire parce que vous n’avez pas fait le même effort pour les charges !

Par ailleurs, cette erreur peut avoir des conséquences négatives même sur vous. En effet, la jurisprudence considère qu’une pression trop importante peut entraîner un préjudice.

Pourquoi faire une estimation du prix du loyer en ligne ?

Aucun professionnel de l’immobilier ne vous le dira : il risquerait de perdre de l’argent. Vous pouvez tout à fait obtenir une estimation de votre loyer sans mettre un pied dans une agence immobilière. Il vous suffit pour cela de trouver un site fiable qui propose un outil de simulation gratuit. Vous en trouverez aussi parfois sur les sites des agences immobilières. Mais inutile de vous préciser que ces professionnels espèrent récupérer un mandat de vente par la suite !

Les estimations en ligne présentent l’avantage d’être gratuites et de vous défaire de tout engagement. En renseignant les informations indispensables, comme le nombre de pièces, la superficie globale, les diagnostics énergie ou encore s’il s’agit d’un appartement en rez-de-chaussée, les outils d’estimation sont à même de vous fournir une première fourchette de prix qui reflètera bien les prix du marché. 

Estimation d’un loyer : que dit la loi ?

Avoir une estimation du loyer est indispensable. Car les montants des loyers sont encadrés par la loi dans 38 agglomérations françaises. Si établir une estimation n’est pas obligatoire pour la première mise en location, elle le devient lorsqu’il y a un changement de locataire. 

Le propriétaire doit demander le même loyer, augmenté selon l’évolution de l’indice de référence des loyers. Affiner l’estimation est donc, finalement, important dès le départ pour éviter de demander un prix trop bas. 

En plus des prix du marché, nous vous conseillons d’avoir une solide base de données immobilières : elles traduisent souvent bien les variations de prix au m2.