Le marché des maisons en vente - cinq maisons à étage mitoyennes. Chaque maison a une façade de couleur pastel bien distincte

Le marché des maisons en vente

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Que vous souhaitiez vendre ou acheter une (ou des) maison. s pour votre résidence principale ou secondaire, il est nécessaire d’observer les tendances et dynamiques du marché de l’immobilier. Mieux. Il est recommandé de procéder à une analyse fine des transactions immobilières passées, présentes et à venir, afin d’envisager la meilleure stratégie de vente ou d’achat. 

Le marché de l’immobilier et des maisons en vente

Qu’est-ce que le marché de l’immobilier ? 

On parle de marché de l’immobilier pour désigner l’ensemble des transactions immobilières entre un vendeur (offre) et un acquéreur (demande). Lorsque vous souhaitez mettre en vente votre bien, il est intéressant de s’informer et de suivre les évolutions du marché de l’immobilier : quel est le prix de l’immobilier ancien et neuf ? Quel est le prix des terrains ? Quel est le rythme des transactions immobilières ? Quel est le profil des vendeurs et, à l’inverse, des acquéreurs ? 

Pour évaluer les grandes tendances du marché de l’immobilier dans votre zone géographique et selon vos objectifs, vous pouvez aisément le faire en autonomie. Pour plus de précision, vous pouvez également vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier, d’un expert immobilier ou d’un cabinet spécialisé dans l’étude du marché immobilier. Quel que soit votre choix, cette analyse ne vous sera que gagnante et positive.

Comment se porte le marché des maisons en vente ?

Ces dernières années, on constate que le marché des maisons en vente ne se porte pas très bien. Selon une étude menée par le groupe SeLoger, le nombre de maisons en vente a diminué de 22 % depuis début 2020. Une pénurie qui se reporte davantage sur les maisons dont les prix ont tendance à augmenter face à une offre qui régresse. Une demande forte pour acheter des maisons et une rareté des biens à vendre, en particulier des maisons. On parle d’ailleurs de « stocks » de maisons en baisse. Ainsi, selon la même étude, la fonte sur un an des stocks annuels de maisons a diminué de 13,5 % alors que cette baisse n’est que de 4 % en ce qui concerne les appartements. Les agences immobilières observent souvent plus d’une dizaine d’acquéreurs pour un même bien. Conséquences de la pandémie ? Certainement. Un nombre croissant de Français souhaite désormais jouir d’un extérieur et d’une maison qui leur appartient. Il ne reste plus qu’à suivre l’évolution de ce marché tendu pour en comprendre les aboutissants futurs.

Étude du marché liquide avant la mise en vente de maisons 

Liquidité d’un bien : de quoi parle-t-on ? 

Vue aérienne d'un quartier résidentiel

On parle de liquidité d’un bien pour se référer à son potentiel de rapidité de vente avec décote limitée. Autrement dit, est-ce que ma maison se vendra rapidement ? En sus de l’estimation de sa maison, connaître la liquidité de son bien est une donnée importante pour le vendeur comme l’acquéreur. Il est possible désormais de calculer la liquidité de son bien facilement pour tout un chacun. La plateforme de référence de l’estimation en ligne meilleursagents.com propose ainsi de calculer « l’Indice de Liquidité » des maisons. Ce calcul permet rapidement et simplement de pouvoir se rendre compte si la maison sera vendue rapidement et avec une décote moindre, voire nulle, ou au contraire après un grand temps de mise en vente sur le marché et une décote importante.

Liquidité des maisons en vente, quel intérêt pour le vendeur et l’acquéreur ?

En connaissance de la liquidité d’un bien, vendeur, acquéreur ou investisseur pourront agir stratégiquement en conséquence. Si l’indice de liquidité d’une maison indique une vente rapide sans décote, alors l’acquéreur et/ou investisseur devrait minimiser la négociation sous peine de perdre la vente. En revanche, si une annonce de maison en vente reste publiée pendant plusieurs mois, voire connaît déjà des variations de prix, alors il y aura forcément des possibilités de négociation. Ainsi, un bien peu liquide est plus intéressant pour l’acquéreur et l’investissement, alors qu’un bien liquide sera quant à lui plus pertinent pour le vendeur. On constate notamment que dans les grandes villes, les petites surfaces ont tendance à avoir plus de liquidité que les grandes surfaces et permettent ainsi un plus intéressement pour les investisseurs.

Les autres outils pour analyser le marché de l’immobilier des maisons en vente

En plus de l’indice de liquidité, il est intéressant pour les acteurs immobiliers d’analyser d’une part, l’estimation du prix (ESTIMA) et d’autre part, l’Indice de Tension Immobilière (ITI). L’ensemble de ces outils sont disponibles gratuitement sur le site meilleursagents.com pour permettre à tous les acteurs de l’immobilier de disposer des informations les plus pertinentes et justes pour effectuer leur transaction immobilière.

L’estimation du prix de chaque bien 

L’estimation de prix permet de mesurer la valeur d’un bien comparativement aux offres concurrentes de maisons similaires vendues et en vente. En procédant à cette comparaison, les acteurs du marché peuvent juger de la valeur d’un bien, cela permet par exemple de connaître la marge de négociation possible. L’estimation de maisons prend en compte un grand nombre de critères relatifs à la configuration d’un bien. En répertoriant l’ensemble de ces facteurs, il est alors possible de procéder à une comparaison : existe-t-il des biens similaires avec les mêmes caractéristiques ? Quel est le prix de vente affiché ? Qu’ont de plus les maisons ayant un prix de vente plus élevé ? etc.

L’indice de tension immobilière 

L’indice de tension immobilière est un indicateur qui permet de comprendre l’évolution et les tendances du marché de l’immobilier à horizon 6 mois. La base de référence est de 5 % pour un marché dynamique. Le nombre d’acquéreurs est supérieur au nombre de vendeurs. Entre -5 % et 5 %, le marché est considéré comme étant équilibré. Le nombre d’acquéreurs est de vendeurs est égal. Enfin, dans le cas d’un ITI inférieur à -5 %, le marché est considéré comme ralenti, voire tendu. Le nombre d’acquéreurs est inférieur au nombre de maisons en vente. Ainsi, en connaissant la dynamique du marché, les acteurs de l’immobilier peuvent aisément mesurer leur stratégie : réactivité plus ou moins poussée, négociation envisagée, etc. En effet, l’indice de tension immobilière a un impact direct sur le prix de vente des transactions.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM