SCPI de defiscalisation - Couple devant un ordinateur

La SCPI de défiscalisation : un levier pour réduire son imposition légalement

|
Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Véhicule de placement collectif, la SCPI de défiscalisation vous permet soit d’obtenir une réduction d’impôt au titre d’un dispositif comme la loi Pinel, soit de créer un déficit foncier. Cet avantage fiscal doit être mis en balance avec plusieurs inconvénients, comme l’absence de liquidités des parts.

Qu’est-ce que la SCPI de défiscalisation ?

La société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet de collecter de l’épargne auprès des particuliers afin de concrétiser des programmes immobiliers dans l’ancien ou dans le neuf. Les investisseurs reçoivent des parts sociales à concurrence de leur apport.

La SCPI constitue un moyen d’investir indirectement dans l’immobilier, sans se préoccuper de la gestion du patrimoine. On l’appelle aussi pierre-papier, car elle associe l’immobilier et les parts sociales de la SCPI.  

Il existe en réalité trois familles de SCPI :

  • La SCPI fiscale ou SCPI de défiscalisation : en contrepartie de votre apport dans le capital social, vous avez droit à une réduction d’impôt sur le revenu ;
  • La SCPI de rendement : le patrimoine qu’elle acquiert (souvent des immeubles tertiaires et de bureaux) est mis en location. En tant qu’associé, vous percevez une quote-part des loyers générés ;
  • La SCPI d’achat-revente : la société achète des biens immobiliers dégradés qu’elle rénove et revend. Vous obtenez une fraction de la plus-value réalisée.

Pourquoi investir dans une SCPI de défiscalisation ?

Vous l’avez compris : pour réduire votre assiette imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La SCPI de défiscalisation permet ainsi aux investisseurs fortement fiscalisés de diminuer leur taxation en toute légalité.

Citons d’autres avantages de la SCPI de défiscalisation :

  • La réduction d’impôt s’applique dès l’année de souscription des parts, ce qui vous permet d’optimiser votre fiscalité sur-mesure ;
  • Vous n’avez aucune contrainte de gestion, contrairement à ce qui est le cas avec un investissement locatif direct ;
  • Le ticket d’entrée des SCPI de défiscalisation est très accessible : comptez entre 5 000 et 10 000 euros.

Quelle SCPI de défiscalisation choisir ?

Les SCPI de défiscalisation fonctionnent sur le même principe que les dispositifs de défiscalisation directs comme le dispositif Pinel, le dispositif Malraux et le dispositif Denormandie. Si vous êtes fortement fiscalisé, vous avez sans doute intérêt à préférer une SCPI de déficit foncier.

Aucune SCPI ne propose encore une réduction fiscale au titre de la loi Monuments Historiques et du dispositif Censi-Bouvard. Autre possibilité : la SCPI de déficit foncier.

La SCPI Pinel

La SCPI de défiscalisation Pinel investit dans des logements neufs situés en zone en tension foncière. Elle doit respecter une durée d’engagement avec les locataires, qui conditionne la durée pendant laquelle vous devez conserver les parts de la SCPI. Sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal ! Cette durée est comprise entre 6 et 12 ans.

La SCPI doit sélectionner des locataires dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds. Elle doit aussi proposer un loyer qui ne dépasse pas le plafonnement applicable à la zone et au nombre de personnes composant le foyer.

En contrepartie de votre investissement dans la SCPI de défiscalisation, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la durée de détention des parts :

  • 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 21 % pour un engagement de 12 ans.

La SCPI Denormandie

La SCPI de défiscalisation Denormandie fonctionne sur le même principe que la Pinel, à part qu’elle acquiert de l’immobilier ancien qu’elle rénove. Les durées d’engagement et le montant des avantages fiscaux de l’investisseur sont identiques.

💡Les réductions d’impôts obtenue au titre des SCPI Pinel et Denormandie entrent dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

La SCPI Malraux

Concept appartements modernes

Autre possibilité pour un investissement immobilier permettant de défiscaliser : la SCPI loi Malraux. La SCPI achète un patrimoine immobilier situé dans un secteur sauvegardé, sur lequel elle réalise des travaux de rénovation.

Elle permet de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 18 % du montant investi dans la SCPI de défiscalisation (contre 22 à 30 % pour un investissement locatif direct en loi Malraux). La durée de location du bien immobilier ouvrant droit à l’avantage fiscal est très longue : 15 ans.

La SCPI de déficit foncier

Le déficit foncier est l’un des moyens les plus efficaces de réduire ses impôts. Le but de cette SCPI de défiscalisation est de se constituer un patrimoine fortement dégradé et de le rénover. Vous pouvez déduire le montant des travaux de votre revenu imposable.

Si les charges que vous supportez sont supérieures à vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. L’avantage, c’est qu’il peut être déduit et reporté pendant 10 ans sur votre revenu global.

La SCPI de démembrement

Ultime SCPI de défiscalisation immobilière qui a un intérêt fiscal : la SCPI de démembrement. Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété entre l’investisseur usufruitier et l’investisseur nu-propriétaire, pendant une durée comprise entre 5 et 10 ans.

À l’issue du démembrement, celui qui détient la nue-propriété devient pleinement propriétaire et encaisse les plus-values à la revente des parts. Ce montage permet de différer l’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Celui qui possède l’usufruit ne perçoit pas de revenus fonciers pendant la durée du démembrement, mais à son dénouement. Ces revenus supplémentaires sont donc en différés d’imposition. L’idéal si vous avez un report de déficit foncier à utiliser sur plusieurs années !

Quels sont les inconvénients de la SCPI de défiscalisation ?

Les nombreux avantages de la SCPI de défiscalisation ne doivent pas occulter ses inconvénients. D’abord, leur rendement. Effectivement, leur but premier n’est pas de générer des revenus, mais sachez que la rentabilité associée aux loyers s’établit en moyenne entre 0 et 2.5 %. 

Ensuite, il s’agit d’un produit de niche. Actuellement, il existe moins d’une demi-douzaine de SCPI de défiscalisation !

Enfin, la liquidité des parts de SCPI de défiscalisation est inexistante, car vous ne pouvez pas transférer les avantages fiscaux à un autre acquéreur. Autant vous dire que vous devrez attendre le dénouement de la SCPI pour récupérer votre mise de départ. Il faut donc la réserver aux investisseurs se positionnant sur le long terme !

Photo_Auteur_Jeremy.webp
Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM