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L’essentiel à savoir sur l’achat viager

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Il existe différentes manières d'acquérir un bien immobilier. L'acheteur peut payer l'intégralité de la transaction au moment de la signature de l'acte de vente via un crédit immobilier. Mais, il arrive aussi que le vendeur propose l'achat en viager de son bien. En quoi consiste ce système de vente immobilière ? Le point sur l’achat viager.

Achat viager : qu'est-ce que c'est ?

En optant pour l'achat en viager d'un bien immobilier, l'acquéreur appelé débirentier verse au vendeur ou crédirentier un bouquet initial lors de la signature de l'acte de vente. Il s'agit d'une partie du prix de vente du bien. Par ailleurs, il lui verse une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) jusqu'au décès du vendeur.

Avec ce système de vente, l'acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l'acte de vente. Toutefois, les accords passés entre les deux parties contractantes déterminent si l'acquéreur peut jouir immédiatement de son bien ou non. En effet, l'achat en viager peut concerner un viager libre ou un viager occupé. Dans ce dernier cas, le vendeur conserve son DUH ou droit d'usage et d'habitation. En d'autres termes, il continue à habiter dans le bien jusqu'à son décès. Mais, il peut également le mettre en location et ainsi continuer à encaisser les loyers.

Le viager libre, quant à lui, permet à l'acquéreur d'occuper immédiatement le bien dès la signature de l'acte de vente. Ainsi, il n'a pas besoin d'attendre le décès du vendeur pour pouvoir l'utiliser comme il le souhaite. Le montant de la rente est différent pour ces deux types de viager. Bien évidemment, il s’avère plus élevé pour un viager libre.

Avantages et inconvénients de l'achat en viager

Pourquoi acheter en viager ?

L'achat en viager vous permet de bénéficier d'une décote intéressante sur le prix de vente du bien. Ce dernier est ainsi vendu moins cher surtout dans le cadre d'un viager occupé. La décote dépend de l'âge du vendeur. Puis, le bouquet initial à payer est par la suite calculé sur le prix de vente réel du bien, auquel on soustrait la décote.

En optant pour l'achat en viager, vous pariez donc sur le fait que les rentes que vous allez payer jusqu'au décès du vendeur ne dépasseront pas la valeur vénale du bien à la mort de ce dernier.

Acheter une maison ou un appartement en viager vous permet aussi de bénéficier de frais de notaires réduits. En effet, ceux-ci sont calculés sur la valeur occupée du bien immobilier, c'est-à-dire sa valeur décotée, et non pas sa valeur vénale.

Vous pourriez également bénéficier d'une exonération de l'IFI (Impôts sur la fortune immobilière) dans certaines conditions. Par exemple, dans le cas d'un achat occupé avec réserve d'usufruit, vous déclarez au fisc uniquement la valeur de la nue-propriété. Ce qui vous évite de payer de l'IFI tout en augmentant votre patrimoine.

Enfin, les charges s’avèrent en grande partie ou totalement à la charge du crédirentier (ou vendeur). Ce qui est bien le cas, si vous avez opté pour un achat en viager avec usufruit. Les réparations, les taxes locales comme la taxe foncière, les frais d'entretien courant, les travaux… sont alors tous à la charge du vendeur. Un atout qui participe à la rentabilité de cette transaction immobilière.

Quant au viager avec droit d’usage (DUH), il peut en être quasiment de même si vous avez pris soin de le mentionner au moment de la signature. Néanmoins, la taxe d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères relève alors de l’acquéreur.

Les inconvénients d'une transaction viagère

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Acheter un bien en viager présente aussi quelques inconvénients qu'il convient de connaître avant de vous lancer.

D'abord, si vous optez pour un achat d'une maison en viager avec DUH ou réserve d'usufruit, vous ne pouvez pas exploiter ou utiliser immédiatement le bien. Ceci, même si vous en êtes le propriétaire. Vous devez attendre le décès du vendeur pour enfin pouvoir jouir pleinement de votre investissement. Il faut donc réussir à dénicher un bien mis en vente en viager libre si vous souhaitez tout de suite entrer dans les lieux.

Puis, comme la rente viagère est soumise à l'aléa de l'espérance de vie du vendeur, il n'est pas possible de déterminer dès le départ s'il s'agit d'un investissement rentable ou non. En effet, même si vous avez acheté le logement à un prix inférieur à sa valeur réelle, il est possible qu'au final le cumul des rentes dépasse cette dernière ;

D’ailleurs, il faut savoir que la loi autorise les héritiers à annuler la vente si le décès du crédirentier survient dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente. En effet, la loi considère que si une telle situation survient, le décès du vendeur était prévisible, ceci, même si ce n'est pas le cas.

De plus, le viager engage vos héritiers envers l’acquéreur. Ainsi, ils doivent continuer à verser la rente mensuelle si vous venez à décéder.

Enfin, deux autres problématiques se posent avec l’achat viager :

  • la difficulté d’obtenir un prêt immobilier pour ce type de transaction immobilière. Les banques évitent, en effet, de financer ce type de projet immobilier puisqu’en cas de défaut de remboursement, elles ne pourront pas saisir le bien. Le vendeur redevenant alors propriétaire du bien s’il ne perçoit plus sa rente.
  • la complexité de revendre un bien acquis de cette sorte. Ici, l’obstacle tient au fait que même le bien vendu et la rente transférée, le premier acquéreur d’un logement en viager reste solidaire en cas de défaillance du nouvel acquéreur.

Comment calculer le montant de la rente viagère et du bouquet ?

Le montant du bouquet à payer lors de la signature du contrat et celui de la rente viagère jusqu'au décès du vendeur doivent figurer dans l'acte de vente. Pour les déterminer, il faut tenir compte d'un certain nombre d'éléments, à savoir :

  • L'âge du vendeur.
  • L'état du bien et sa valeur foncière
  • Et le statut du bien vendu en viager : libre ou occupé.

Il faut toutefois noter que la loi n'oblige pas le paiement du bouquet. Aussi, son montant peut être fixé librement par les deux parties. En général, son montant équivaut à 30 % du prix du bien sur le marché immobilier.

Les clauses à connaître lors d'un achat en viager

L'acte de vente doit contenir des clauses et des garanties. Celles-ci ont surtout pour objectif de protéger le vendeur crédirentier.

Par exemple, le contrat de vente peut comporter une clause résolutoire. Elle donne au vendeur le droit de récupérer son bien si l'acquéreur ne lui verse plus les rentes convenues.

Il est également possible de rédiger une clause de conservation du bouquet si la vente doit être annulée en cas de non-versement des rentes viagères.

Le vendeur pourrait aussi inclure dans le contrat une clause d'indexation. Grâce à celle-ci, la rente pourrait être revalorisée suivant certaines conditions à préciser (indices Insee...). Cette clause pourrait s’avérer utile pour le vendeur si son bien se trouve dans un secteur où l'immobilier connaît une forte progression. Notamment si la durée du viager venait à se prolonger.

Pour l'acheteur, il est nécessaire de bien comprendre et de bien lire les clauses du contrat d’achat viager avant de le signer, afin d'éviter les déconvenues.

Comment mener à bien un achat viager ?

La signature de l’acte authentique de vente d’un viager se déroule naturellement en présence d’un notaire. Ce professionnel s’avérera, de plus, tout indiqué pour définir le montant du bouquet et de la rente. Sachant qu’il reste néanmoins ouvert à une négociation entre acquéreur et vendeur.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM