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Investir en viager : est-ce rentable comme placement ?

Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Encore peu répandu, l’investissement en viager représente à peine plus de 1 % des transactions immobilières annuelles. Pourtant, ce type de placement offre une rentabilité nette alléchante et une fiscalité attractive. Zoom sur les raisons d’investir en viager !

Comment fonctionne l’investissement en viager ?

La vente en viager est une transaction immobilière spécifique, qui repose sur un aléa : la date de décès du vendeur (appelé crédirentier). 

Selon si l’acquéreur (appelé débirentier) choisit le viager occupé ou le viager libre, il entrera en jouissance du bien en différé ou immédiatement

L’acheteur doit aussi verser une somme comptant au jour de la vente, puis une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Viager libre ou occupé, quelle différence ?

Comme son nom l’indique, la vente en viager libre s’effectue sans occupant : le vendeur quitte les lieux dès la signature du contrat.

À l'inverse, la vente en viager occupé suppose que le vendeur reste dans les lieux. Deux options :

  • Il dispose d’un droit d’usage et d’occupation, qui lui permet seulement d’habiter dans le logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite ;
  • Il dispose de l’usufruit, qui lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer.

💡 La vente en viager diffère de la vente à terme en ce que la durée de versement de la rente est fixée à l’avance, le jour de la signature de l’acte de vente. Elle n’est donc pas viagère.

Comment calculer le montant du bouquet et des rentes viagères ?

C’est généralement un notaire qui s’occupe de calculer le montant de la rente et du bouquet. Pour ce faire, il utilise les tables de mortalité de l’INSEE et le barème Daubry. 

Le capital payé comptant et les mensualités dépendent notamment de :

  • L’âge, le sexe, l’espérance de vie du vendeur ;
  • La réversibilité ou non de la rente (le vendeur peut demander le bénéfice de la reversion de la rente sur le conjoint survivant).

💡La rente est le plus souvent revalorisée chaque année sur la base des prix à la consommation.

Qui paie quoi en viager ?

En usufruit, la répartition des charges et travaux est similaire à celle d’une location. L’acheteur conserve à sa charge les grosses réparations et la taxe foncière. Le vendeur gère l'entretien, les réparations courantes et la taxe d’habitation.

En DUH, le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur la répartition des travaux et taxes.

Pourquoi investir en viager ?

investir viager - loupe qui zoom sur des pieces

Certes, investir en viager est un pari sur la vie, ou plutôt le décès de quelqu’un. Mais ce placement est plus solidaire qu’il n’y paraît et outre ses avantages fiscaux, il vous permet de concrétiser votre projet d’achat à faible coût.

Pour bénéficier d’une décote sur le prix de vente

Comme le logement n’est pas libre d’occupation, l’acquéreur bénéficie d’une décote sur sa valeur vénale. Le calcul de cette décote prend en compte différents facteurs dont :

  • L’espérance de vie du crédirentier en fonction de son âge : plus il est jeune, plus élevée est la réduction ;
  • Le montant des loyers sur le marché immobilier local.

Il est ainsi possible d’investir en viager avec un apport représentant 20 à 30 % de la valeur réelle du bien.

Vous désirez savoir si le bien que vous souhaitez acheter en viager est correctement évalué ? Utilisez notre outil d’évaluation, qui croise 70 critères sur l’emplacement et l’environnement du logement.

Pour se constituer un patrimoine immobilier sans pression fiscale

Vous le savez, les revenus fonciers, comme tous les autres revenus d’ailleurs, sont taxés à l’impôt sur le revenu. L’achat d’un autre bien immobilier peut vous aussi vous faire passer au-dessus du seuil d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Choisir d’investir en viager, c’est agrandir son patrimoine sans alourdir sa fiscalité. Les revenus locatifs vous sont versés d’avance à travers la décote sur le prix d’achat. En parallèle, vous devez déclarer la valeur en nue-propriété du logement à l’IFI, et non sa valeur en pleine propriété.

Pour s’épargner la gestion locative

Rédiger et publier des annonces immobilières, organiser les visites, sélectionner le bon locataire, faire les états des lieux d’entrée et de sortie… Et recommencer à chaque changement de preneur.

Investir en viager vous permet de vous affranchir de ces contraintes. Vous êtes en plus assuré que le vendeur prendra soin du bien (il y vit et il est tenu de le conserver en bon père de famille pour préserver les intérêts de l’acheteur en viager).

Pour se protéger contre les risques locatifs

Dans le cadre d’un investissement immobilier classique, vous courrez plusieurs risques, qui nuisent à la rentabilité de votre placement :

  • La carence locative : c’est la période qui s’écoule entre la première mise en location du bien et l’entrée dans les lieux du locataire ;
  • La vacance locative : c’est la période qui s’écoule entre deux locataires ;
  • Les impayés de loyer ;
  • Les dégradations.

Autant de risques qui disparaissent si vous décidez d’acheter en viager !

Parce que vous n’avez pas accès au prêt immobilier

Pour concrétiser un investissement locatif, il faut disposer d’un apport personnel et obtenir un crédit immobilier. Et là, tous les investisseurs ne sont pas logés à la même enseigne

Ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale et qui ont une situation professionnelle stable sont clairement avantagés. A l’inverse, les travailleurs indépendants et autres salariés peuvent avoir du mal à obtenir un financement des banques

Investir en viager constitue une réponse efficace à cet écueil, dès lors que vous disposez d’un peu d’épargne pour payer le bouquet. C’est le vendeur qui joue le rôle du banquier, en vous permettant de financer une fraction du prix avec les rentes.

Pour épargner de manière sociale et solidaire

Oui, c’est aussi une bonne raison d’investir en viager. Vous permettez à un homme ou une femme de rester dans le logement avec lequel il / elle entretient un lien affectif jusqu’à son décès. 

Le vendeur, généralement une personne âgée, dispose d’un complément de revenus qui lui permet de faire face à une baisse de ses ressources à la retraite. Alors même que les dépenses, notamment de santé, augmentent.

Quel est le rendement d’un achat en viager ?

Le taux d’un rendement d’un investissement prend en compte différents facteurs dont :

  • Le prix d’achat du bien immobilier et les coûts d’acquisition, dont les frais de notaire ;
  • Les loyers que l’investisseur tire de la mise en location ;
  • Le coût du crédit immobilier nécessaire pour financer l’acquisition ;
  • Les impôts et taxes.

Investir en viager, c’est profiter d’un prix décoté. Comme vous ne percevez pas de revenus locatifs, vous n’êtes pas imposable dessus. En parallèle, vous évitez les intérêts d’emprunt, puisque le banquier, c’est le vendeur. Ainsi que les frais d’assurance emprunteur, frais de garantie et frais de dossier.

Enfin, la valeur de l’appartement ou de la maison en viager s’apprécie dans le temps. À moins de mal sélectionner l’emplacement, vous êtes en possession d’une plus-value latente.

Ainsi, en prenant en compte tous ces critères, les spécialistes du viager estiment que la rentabilité d’un tel placement tourne autour de 6 à 8 % par an. Pas mal, non ?

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM