Immobilier : achat neuf ou ancien ? - Portrait en gros plan d'une jolie fille aux cheveux ondulés tenant sur ses deux paumes un choix isolé sur un fond de couleur bleu vif et brillant.

Immobilier : achat neuf ou ancien ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Vous désirez sauter le pas de l’accession à la propriété ? Immobilier ancien ou neuf : vous ne savez pas vers quel type de bien vous tourner ? Investir dans la pierre, dans l’ancien ou dans le neuf, possède plusieurs spécificités. Dans cet article, nous vous livrons 3 éléments de comparaison pour vous aider à choisir le projet immobilier qui vous correspond.

Achat neuf ou ancien : 3 éléments de comparaison

Le prix

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier ancien (appartement, maison, loft, etc.), le prix va en grande partie dépendre de l’offre et de la demande. Nécessitant bien souvent quelques petits travaux de rénovation ou de remise au goût du jour, le logement ancien est moins cher qu’un bien neuf. En effet, le prix ne tient pas compte des modifications à apporter. Cela laisse d’ailleurs davantage de marge de négociation pour les futurs acquéreurs.

Dans le cadre de la réalisation du compromis de vente, vous devrez verser aux alentours de 10 % du prix de vente du bien. Prévoyez également un budget supplémentaire si vous comptez rénover votre bien ancien. Dans les mois qui suivront ce compromis de vente, vous signerez l’acte authentique de vente devant notaire. Dès la réception des clés de votre bien ancien, vous pouvez disposer librement de celui-ci.

À savoir : vous avez la possibilité de vous rétracter durant les 10 jours suivant la signature du compromis de vente (vous récupérez alors les sommes versées).

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, vous n’avez aucun travaux à prévoir. Si vous choisissez de faire construire via un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), vous pourrez alors choisir vous-même le plan de votre bien, les matériaux et les équipements. Le prix de vente d’un achat neuf dépend des coûts inhérents au terrain choisi, aux matériaux de construction ou encore aux bénéfices que souhaite réaliser le professionnel en charge de votre projet.

Toutefois, en achetant dans le neuf, vous devrez attendre la livraison du bien, notamment si vous optez pour la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Le délai d’attente, entre le début du chantier et la livraison de votre bien neuf, oscille généralement entre 12 et 18 mois. Certains programmes immobiliers neufs proposent des biens déjà achevés.

À savoir : alors qu’ils dépassent rarement les 3 % du prix de vente pour un bien dans le neuf, les frais de notaire atteignent bien souvent les 7 à 8 % dans l’ancien.

Les aides et dispositifs

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Acquérir un bien immobilier ancien pour le mettre en location possède un certain avantage. Vous pouvez profiter du dispositif Loc’Avantages. Concrètement, il permet aux propriétaires de profiter d’une réduction d’impôt s’ils mettent en location leur bien. Le montant du loyer doit être inférieur à celui du marché immobilier local. Le locataire doit également remplir des conditions de ressources. Finalement, plus le loyer de votre bien est bas, moins votre impôt est important ! Vous souhaitez réaliser des travaux dans votre logement neuf dans le but d’améliorer sa performance énergétique ? Vous pouvez bénéficier de l’Éco-Prêt à Taux Zéro (si vous remplissez les conditions).

Dans cette même optique de rénovation de votre bien ancien, vous pouvez aussi profiter du dispositif Denormandie. C’est une aide fiscale accordée aux propriétaires dans le cadre d'un investissement locatif. Il existe également d’autres dispositifs tels que MaPrimRenov pour encourager la rénovation énergétique. D’autres aides sont proposées par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH).

À savoir : si votre bien ancien fait partie de ceux inscrits aux monuments historiques, la réduction d’impôt sur le montant total de vos travaux de rénovation s’élève à 100 %.

Des dispositifs, plus nombreux que ceux dans l’ancien, sont proposés dans le cadre d’un achat dans le neuf. Le Prêt à Taux Zéro permet aux personnes, n’ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans, de financer une partie de l’achat de leur logement. Le prêt est alloué sans les intérêts (ceux-ci étant à la charge de l’État) et doit être remboursé dans un délai maximal de 25 ans. Aussi, si votre bien neuf est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, la TVA est de 5,5 % au lieu des 20 % habituels.

Il y a également le dispositif Pinel : sur le principe de la défiscalisation, il permet aux propriétaires qui mettent leur bien neuf en location, de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du coût d’acquisition. Depuis 2022, les maisons individuelles sont exclues de ce dispositif. L’investissement locatif doit être réalisé dans des zones spécifiques. Le loyer est plafonné est fonction de ces mêmes zones : 17,62 €/m2 pour la zone A bis, 13,09 €/m2 en zone A, 10,55 €/m2 en zone B1 et 9,17 €/m2 en zone B2.

À savoir : l’achat dans le neuf permet aux propriétaires d’être exonérés de taxe foncière durant les deux premières années suivant l’acquisition.

Les différentes garanties

Surtout dans le cadre d’un achat dans l’ancien, il est impératif de demander un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet. Il vous permet de connaître : l’état des installations de gaz et d’électricité, le Contrat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), la présence ou l’absence de nuisibles (termites, etc.), la présence ou l’absence d’amiante ou encore l’état des risques naturels et technologiques.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) permet quant à lui d’évaluer la performance énergétique de votre logement, la notation allant de la lettre A à la lettre G. Alors que les lettres A et B sont les signes d’un logement performant, les lettres F et G renvoient généralement à ce que l’on nomme des “épaves thermiques”. Veillez à ce que votre bien immobilier ancien soit conforme aux caractéristiques mentionnées dans la promesse de vente et l’acte authentique.

Dès la signature de ces deux actes légaux, sachez que le vendeur a l’obligation de délivrer votre bien immobilier. Même si l’achat dans l’ancien bénéficie de moins de garanties que celui dans le neuf, vous disposez tout de même d’une garantie de vices cachés. Il est possible que des défauts ne soient pas apparents ou omis lors de la vente. Une fois les vices cachés reconnus par le Tribunal de Grande Instance, le nouveau propriétaire peut obtenir une baisse du prix ou une annulation pure et simple de la vente.

Comme pour l’achat dans l’ancien, votre bien neuf bénéficie également d’une garantie contre les vices cachés, mais pas seulement. Plusieurs garanties visent à protéger les nouveaux propriétaires. Lorsque vous faites appel à un promoteur immobilier, vous bénéficiez d’une Garantie de Parfait Achèvement (GPA). Valable un an après la livraison du bien neuf, elle impose au constructeur de réparer le préjudice rencontré et d’effectuer les réparations nécessaires.

Les deux premières années suivant l’achat dans le neuf, vous pouvez également profiter de la garantie de bon fonctionnement. Elle couvre notamment les équipements défaillants, dissociables au bon fonctionnement de votre logement (ils peuvent être retirés sans dégrader le bâti). Enfin, la garantie décennale couvre pendant 10 ans les dommages qui pourraient compromettre la solidité de votre achat neuf. Cela concerne les ouvrages de fondations et d’ossature, la viabilité (assainissement, raccordement aux réseaux), la voirie (chemin d’accès à votre logement) ainsi que les équipements indissociables du bâtiment (plafond, plancher, chauffage, etc.).

À savoir : pour que la garantie décennale puisse s’appliquer à votre achat dans le neuf, assurez-vous de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle est généralement comprise dans le prix de vente de votre bien et proposée par le promoteur immobilier.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM