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Fiscal et immobilier : quels impôts et comment défiscaliser ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Pour bâtir votre stratégie d’investisseur, vous devez prendre en compte le cadre fiscal de l’immobilier. Le fisc prélève son obole sur les revenus locatifs et sur la revente du bien immobilier. Pour réduire les frottements fiscaux et son IFI, il existe des montages comme le démembrement et le viager, ainsi que des dispositifs de défiscalisation.

Quelle fiscalité en immobilier locatif ?

Avant de mettre au point un montage fiscal en immobilier, il convient de se pencher sur l’imposition des différents revenus.

Droit fiscal et immobilier : la taxation des revenus locatifs

Il existe deux grandes catégories de recettes locatives :

  • Les revenus fonciers, qui proviennent de la location nue ;
  • Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dégagés en location meublée.

Chacun d’eux a son propre régime fiscal immobilier.

Le régime fiscal en immobilier

Pour l’imposition des revenus locatifs, vous avez le choix entre :

  • Les régimes micro : il s’agit du régime micro-foncier (location vide) et du régime micro-BIC. Ils ne permettent pas de déduire les charges, mais offrent un abattement à la place. L’abattement est de 30 % en micro-foncier, 51 % en micro-BIC (si vous louez en meublé de tourisme, l’abattement est porté à 71%) ;
  • Le régime réel : il vous autorisé à déduire certaines charges des revenus fonciers, l’intégralité des charges et des abattements en location meublée.

Les revenus locatifs sont ensuite ajoutés à vos autres revenus d’activité, puis taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les prélèvements sociaux

L’administration fiscale prélève également des prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %. Ceux-ci font l’objet d’un abattement pour durée de détention dans le cadre des plus-values.

Fiscalité immobilière de la plus-value

La taxation de la plus-value se fait soit au régime des particuliers, soit au régime des professionnels.

Dans le premier cas, le taux d’imposition s’élève à 19 %, mais profite d’abattement. Vous serez intégralement exonéré de taxation au bout de 22 ans de détention du bien.

Au régime des professionnels, la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, respectivement au taux de court terme ou de long terme, et au taux normal ou réduit.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Succédant à l’ISF, l’IFI vous concerne dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros. Pour évaluer vos biens immobiliers, vous pouvez utiliser notre outil d’estimation.

 Le fisc applique un barème d'imposition dont le taux varie entre 0.5 et 1.5 %.

À savoir : la résidence principale offre un abattement de 30 % dans le calcul de l’IFI.

Comment obtenir un allègement fiscal avec l’immobilier ?

Maintenant que vous êtes incollable sur le cadre fiscal en immobilier, on va s’intéresser aux moyens de limiter légalement l’imposition sur l’investissement locatif.

Le démembrement de propriété

Première piste à explorer pour diminuer le frottement fiscal en immobilier : l’achat en nue-propriété. Il consiste à séparer le droit de propriété entre l’investisseur et un particulier. 

Fiscalement, l’opération est intéressante car :

  • Au décès de l’usufruitier ou à la date de dénouement du contrat en démembrement, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans frais supplémentaires ;
  • Vous ne payez pas d’IR puisque vous ne percevez pas de loyers ;
  • Pour l’IFI, le bien n’est pas comptabilisé en pleine propriété mais pour sa valeur en nue-propriété.

L’investissement en viager

L’achat en viager repose sur un principe similaire à l’achat de la nue-propriété. À une différence : le vendeur se réserve un droit d’occupation du logement, pas l’usufruit. 

En conséquence, vous n’alourdissez pas votre base imposable avec des loyers, puisque vous n’en percevez pas. L’IFI est aussi calculée sur la base du barème de l’usufruit.

Le statut de loueur en meublé

Pour se constituer un patrimoine dans un environnement fiscal avantageux, la location meublée a fait ses preuves.

Selon le montant des recettes que vous dégagez, vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou non professionnel (LMP).

 Avantages fiscaux de ces statuts :

  • Vous pouvez déduire l’intégralité des charges supportés dans l’intérêt de l’activité immobilière ;
  • Vous pouvez pratiquer des amortissements sur le bâti et le mobilier ;
  • Le déficit peut être imputé ou reporté 6 à 10 ans, sur le revenu global (LMP) ou la catégorie des BIC de location meublée (LMNP).

Lire aussi : Comment défiscaliser en LMNP ?

Le déficit foncier

Il est réservé à l’investissement immobilier en location nue. Peu importe qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien. Au régime fiscal immobilier du réel, vous procéderez à la déduction de certaines charges, comme les intérêts d’emprunt.

Lorsque les charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Il est imputable et reportable sur le revenu global ou sur la catégorie des revenus fonciers.

Comment réduire ses impôts avec l’immobilier ?

Autre possibilité d’optimisation fiscale en immobilier : les dispositifs de défiscalisation. Ils ont pour nom dispositif Malraux, dispositif Pinel, loi Bouvard ou encore Girardin. 

En contrepartie d’un engagement de location d’un bien immobilier neuf ou ancien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Zoom sur les principaux dispositifs fiscaux pour réduire vos impôts !

La loi Pinel

Après Scellier et Duflot, c’est au tour du Pinel d’entrer en scène en 2014. Il vous offre une réduction d’impôt de 12 à 33 % selon si vous décidez d’investir dans un logement en France ou outre-mer. II faut conserver le bien 6 à 9 ans.

 La défiscalisation Pinel concerne l’achat dans le neuf, ou dans l’ancien avec travaux de rénovation.

À noter que le locatif Pinel implique le respect des plafonds de loyer et du plafonnement des ressources du locataire.

À savoir : le dispositif Denormandie complète le Pinel dans l’ancien, en élargissant la zone géographique d’investissement.

La loi Censi-Bouvard

Autre dispositif fiscal en immobilier, la loi Censi-Bouvard offre un double avantage fiscal :

  • Un taux de réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien ;
  • La récupération de la TVA à 20 %.

Il faut acheter un bien neuf dans une résidence avec services, et le mettre en location 9 ans. En pratique, c’est un mandataire qui s’occupe de la gestion locative.

La loi Malraux

Elle s’applique dans l’immobilier ancien. Vous devez acheter un immeuble dégradé pour y faire des travaux de réhabilitation. Le Code général des impôts prévoit la déduction de 22 à 30 % des dépenses de travaux, en fonction du lieu d’investissement.

À noter que la défiscalisation immobilière Malraux n’est pas comptabilisée dans les niches fiscales !

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM