Louer ou vendre appartement - Une main sur clavier ordinateur et l'autre sur calculatrice

Faut-il louer ou vendre son appartement ?

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Vous êtes muté dans une autre ville, vous vous demandez donc s’il vaut mieux louer ou vendre son appartement. Tout va dépendre de votre situation financière et fiscale, des opportunités du marché immobilier et du marché locatif, et de vos projets.

Quand choisir la location de l’appartement ?

Louer plutôt que vendre présente des avantages et des inconvénients. Passer de simple propriétaire à bailleur d’un Investissement locatif permet certes de dégager des revenus complémentaires, mais impose aussi de nombreuses contraintes de gestion.

Louer son appartement : quels avantages ?

Des revenus complémentaires

Avez-vous fini de payer le crédit immobilier qui vous a servi à acheter l’appartement ? Si oui, les mensualités vous procureront un revenu supplémentaire, que vous pourrez utiliser pour acheter un bien immobilier dans votre nouvelle ville, pour des placements financiers ou vous faire plaisir. Ces loyers entreront aussi dans le calcul de votre capacité d’emprunt pour le nouvel achat immobilier et pourront financer les mensualités.

La rentabilité collective

La rentabilité d’un investissement immobilier plaide en faveur de la location. Peu risqué, ce type de placement offre en effet un rendement bien supérieur à ceux des produits financiers sécurisés comme les fonds en euros. En vendant, vous récupérerez un capital en one shot… Et rien de plus !

La possibilité de déléguer la gestion locative

Vendre ou acheter, c’est aussi se poser la question de la gestion de la location. Rédiger et publier des annonces immobilières, examiner à la loupe la solvabilité des candidats, sélectionner le bon locataire… Mais aucune de ces tâches ne doit constituer un obstacle : de nombreuses agences immobilières proposent la gestion locative.

Pouvoir attendre une remontée du marché pour une meilleure plus-value

Le prix du marché n’est pas favorable à une vente immobilière ? Louer vous permet de différer la mise en vente d’un logement en attendant une remontée des prix.

Louer son appartement : quels inconvénients ?

Les travaux de rénovation

À part pour de l’immobilier neuf, vous allez sans doute devoir rénover le logement pour séduire les locataires.

Le risque d’impayés et de dégradation

Rassurez-vous : seuls 2 % des propriétaires font face à des impayés de loyers. Les dégradations sont elles aussi peu fréquentes. Intéressez-vous aux conditions de ressources et au contrat de travail des locataires pour limiter ces risques et exigez une garantie Visale. 

Le risque de carence ou de vacance locative

La carence, c’est le temps qu’il vous faut pour trouver un premier locataire. La vacance, le temps qu’il vous faut pour retrouver un preneur après une première mise en location. Les deux ont un impact sur le rendement locatif, mais peuvent être couvertes par des assurances.

La fiscalité

Une femme utilise une calculatrice et son téléphone

Les recettes locatives devront figurer sur votre avis d’imposition et seront taxées à l’impôt sur le revenu. Vous devez continuer de payer la taxe foncière et les charges de copropriété non répercutables sur le preneur.

Quand choisir la vente de l’appartement ?

Revendre son appartement, c’est disposer rapidement d’un capital conséquent. Ce choix doit être mûrement réfléchi, car si le logement loué peut être récupéré, vous ne pourrez pas revenir en arrière avec une vente. Dès lors que le droit de rétractation de l’acheteur est expiré, vous devrez aller au bout de l’acte de vente.

Vendre son appartement : quels avantages ?

Un capital immédiat

Vous avez des problèmes financiers, besoin de liquidités pour concrétiser un autre projet immobilier ? La vente permet d’obtenir une somme conséquente, auquel il faut éventuellement déduire le capital restant dû au prêteur. D’où l’intérêt de ne pas se tromper au moment d’estimer la valeur de son appartement !

Une estimation simplifiée par les outils en ligne

Outre le prix du marché et la superficie loi Carrez du logement, vous devez prendre en compte ses caractéristiques pour évaluer le prix de vente. L’appartement est au rez-de-chaussée ? Il faut appliquer une décote. Il est au dernier étage avec ascenseur et très lumineux ? Il bénéficiera d’une surcote.

Vous redoutez de vous tromper dans votre estimation ? Utilisez l’outil d'Estimation en Ligne pour connaître le prix de votre appartement !

Pas de taxation de la plus-value

En outre, vendre un logement qui constitue votre résidence principale vous permet d’être affranchi de taxe sur la plus-value.

Aucune contrainte de gestion

Enfin, vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion d’un logement loué, ni même de sa mise en vente, que vous pouvez confier à un agent immobilier.

Vendre son appartement au lieu de le louer : quels inconvénients ?

Les pénalités de remboursement anticipé du prêt immobilier

Si vous soldez un emprunt à la suite de la revente, vous verserez des pénalités dont le montant est égal à 6 mois d’intérêt et 3 % du capital restant dû. Si vous aviez une hypothèque, il faudra aussi payer pour la faire lever.

Faire réaliser les diagnostics 

La loi Alur impose de rassembler un dossier de diagnostic technique portant sur la  performance énergétique, les risques naturels et miniers… Et ça a un coût !

Trouver un acquéreur

Reste encore à sélectionner parmi les acquéreurs celui qui offre le plus de chances de mener la vente à son terme. Une fois l’offre d’achat reçue, il faut encore :

-   Procéder à la signature de l’avant-contrat, promesse de vente ou compromis de vente ;

-   Attendre la fin du délai de rétractation (10 jours) ;

-   Attendre que la condition suspensive d’obtention d’un crédit se réalise. Si la demande de prêt échoue, vous devrez recommencer la transaction immobilière de zéro ;

-   Passer devant notaire la signature de l’acte de vente définitif.

Vendre ou louer son appartement : les questions à se poser

Quelle est ma situation financière ?

Vous avez besoin de beaucoup de liquidités ➡️ vente

Vous avez besoin d’un complément de revenus régulier ​​➡️ location

Quelle est ma situation fiscale ?

Vous êtes imposé : la location au régime réel permet de déduire des charges (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, certains travaux…) des recettes locatives. De cette manière, vous pouvez réduire votre assiette imposable.

Vous n’êtes pas imposable : il vaut mieux vendre, car la location va générer des loyers qui viendront s’ajouter à vos revenus. Le capital provenant de la revente de la résidence principale ne sera pas imposé.

Comment se porte le marché local de la vente ?

Bien ➡️ envisagez de vendre pour profiter des prix au mètre carré avantageux

Mal ➡️ différez la revente sans perdre d’argent grâce à la location de l’appartement

Comment se porte le marché local de la location ?

Votre ville est en tension foncière : la location est préservée du risque de vacance locative. Le rendement peut être élevé. La revente à un investisseur est aussi une option.

La ville n’est pas en tension locative : le logement peut avoir du mal à trouver preneur, préférez vendre.

Quelle est l’évolution des prix de vente et des prix de location ?

Cette question permet de mettre en balance les perspectives de plus-value et de rentabilité locative pour faire son choix.

Est-ce que je souhaite transmettre mon patrimoine ?

Si vous souhaitez que vos enfants héritent d’un patrimoine, la location s’impose. Vous pouvez affecter les loyers perçus à un autre achat locatif et agrandir encore votre patrimoine immobilier.

Avez-vous amorti le prix d’achat et les frais de notaire ?

Avant d’envisager la mise en vente de l’appartement, il faut savoir que pour amortir le prix d’un appartement, en incluant les frais de mise en place d’un crédit immobilier, les frais de notaire, les honoraires de l’agence immobilière et du courtier, il faut soit que vous ayez conservé le bien au moins 6 ans, soit qu’il se soit valorisé de 10 %. Si vous hésitez encore entre location et vente, ce dernier critère est important.

Dans ce match vendre ou louer son appartement, il n’existe pas de réponse unique. Tout est question de projets, besoins financiers, fiscalité…

 

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM