Estimer sa maison en ligne : la vente entre particuliers - Une femme d'affaires prospère en costume d'affaires à l'extérieur du bureau lit de bonnes nouvelles au téléphone, sourit et se réjouit de la victoire, un geste de triomphe et de victoire.

Estimer sa maison en ligne : la vente entre particuliers

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 5 min

Aujourd’hui, tout le monde est confronté une fois dans sa vie au monde immobilier, et pour certains, d’un achat ou d’une vente immobilière. L’estimation juste de son bien est le point de départ d’une vente rapide pour le vendeur et intéressante pour l’acquéreur. Bien souvent, le rôle d’un professionnel de l’immobilier facilite le point de rencontre entre les particuliers.

Comment estimer son bien en ligne lors d’une vente immobilière entre particuliers ?

La méthode de comparaison pour estimer et vendre sa maison 

Le vendeur qui souhaite évaluer la valeur de son bien se tourne le plus souvent vers la méthode de comparaison. Accessible, elle permet d’évaluer sa maison par comparaison avec les prix appliqués lors de transactions récentes, et des biens similaires dans la même zone géographique. Cette estimation, réalisable en ligne, permet d’estimer son habitation selon le prix du marché au m2. Le prix de vente dépend alors de la surface du logement. D’une part, la surface habitable, aussi appelée loi Carrez. D’autre part, la surface pondérée (dans le cas d’annexes ou d’extérieur privatif). En comparant les prix de vente moyens autour de chez soi, vendeur comme acheteur peuvent facilement estimer le prix moyen de vente ou d’acquisition. 

Quels éléments prendre en compte pour vendre sa maison ?

Le prix d’un bien n’est jamais fixe et dépend d’un grand nombre d’éléments : 

  • Le type de propriétés : maison.
  • La localisation géographique du bien : environnement familial (école, parc), accessibilité, vie de quartier et commerces alentour. 
  • La superficie : surface habitable et pondérée.
  • Le nombre de pièces 
  • La configuration du logement : jardin, garage, orientation, vue, etc.
  • Les charges et consommations : taxes foncières, consommation en eau, électricité et chauffage. 
  • Les travaux effectués et à venir : toiture, infiltration d’eau, extérieur entretenu, ravalement de façade, et plus généralement, l’état du bien.
  • La construction : année et matériaux.

Vendeur et acquéreur : quelle estimation lors d’une vente de maison entre particuliers ?

L’estimation du vendeur dans une vente entre particuliers

Gros plan d'une main tenant un stylo et signant sur un document d'achat de maison.

Le vendeur et propriétaire poursuit un objectif : maximiser la valeur de son bien. Il vend une histoire, les souvenirs rattachés au logement. Il tend à regarder toutes les qualités de son bien pour l’estimer en minimisant les défauts, voire en les excluant. L’estimation est, de fait, bien souvent à la hausse. S’il se base sur des critères objectifs, la subjectivité est reine : son bien est rare, unique, prestigieux.

Pour estimer sa maison, le particulier peut se tourner vers de nombreux outils en ligne pour obtenir une fourchette de prix de vente. Bien que ces estimations restent indicatives, la moyenne obtenue permet de se positionner sur un prix de vente moyen. Le site référent de l’estimation en ligne, Meilleurs Agents est un outil intelligent pour les particuliers qui souhaitent faire estimer leur bien en ligne. La chambre des notaires de Paris permet d’obtenir le prix moyen de l’immobilier dans une région/ville. Depuis 2014, la Demande de Valeur Foncière, plus communément appelée DVF est également un bon moyen de comparer les biens vendus autour de chez soi. C’est une base de données référente pour les notaires en France.

À noter que le propriétaire est seul décisionnaire du prix de vente. 

L’estimation de l’acquéreur dans une vente entre particuliers

L’acheteur quant à lui, poursuit un objectif : obtenir le prix d’achat le plus juste. Il achète une histoire et imagine la sienne dans le futur. Il tend naturellement (du fait de ses moyens financiers limités) à se baser sur des critères objectifs. Il est légitime de s’interroger sur la qualité du bien, interroger et relever la présence de défauts notables. Un dégât des eaux récent ? Une fenêtre qui ferme mal ? Une consommation énergétique trop importante ? Bien souvent, l’acquéreur multiplie les visites de maisons similaires (selon son cahier des charges défini). Il a, de fait, une grande capacité de comparaison qui pourra jouer dans la négociation. 

Le rôle clé du professionnel immobilier dans une vente de maisons entre particuliers 

Les limites de la méthode par comparaison

La méthode par comparaison a le mérite de proposer une estimation de base en obtenant les chiffres de ventes réels selon des transactions récentes (et d’en avoir suffisamment pour faire une comparaison). Si elle permet d’estimer et comparer sa maison avec des biens très similaires, cette méthode présente toutefois des limites. La principale difficulté étant de cibler les éléments à comparer et de pouvoir les interpréter. En campagne par exemple, il sera plus difficile d’obtenir des comparaisons similaires, les transactions étant moins nombreuses qu’en ville. À noter que lorsque vous vous appuyez sur des annonces de vente en ligne, les prix affichés ne correspondent (bien souvent) pas au prix final de vente. Ce qui n’est pas pris en compte ? La négociation entre vendeur et acquéreur !

Le négociateur immobilier : une estimation critique du marché pour une vente immobilière réussie

Le négociateur immobilier est un professionnel devenu expert de sa zone géographique : il a connaissance des dernières transactions réalisées et peut rapidement définir les éléments différenciants d’une vente. Il détermine objectivement et justement la valeur d’un bien. Sans affect (à la différence du vendeur) et en procédant à une évaluation critique du marché (parfois altéré par l’acquéreur). Son rôle de « juge » lui permet alors d’estimer un bien au plus près de la réalité. Il écrit l’histoire au présent, pour que vendeur et acquéreur se rencontrent. Il procède à une synthèse en se basant sur des éléments tangibles, qui manquent bien souvent aux particuliers dans leur estimation. C’est le rôle clé du professionnel de leur en apporter. L’agent immobilier va plus loin que la simple comparaison et inclut une méthode additionnelle à son analyse : la méthode par capitalisation. À savoir, estimer la valeur d’un bien dans le cadre d’un rendement locatif. Autrement dit, si un locataire était en place, quelle serait la valeur du bien ? Le professionnel a ainsi une réelle valeur ajoutée. En usant ainsi de ces deux méthodes, il parvient à une moyenne pour une estimation plus juste. Ses éléments lui permettent de jouer le rôle de négociateur entre les particuliers, et participent à la bonne réalisation de la vente d’une maison. 

Pour une vente de maisons entre particuliers, l’estimation est l’un des éléments les plus importants dans une transaction. C’est le point de départ de la vente. Un prix cohérent avec les prix du marché permettra au produit de partir plus vite. À l’inverse, une surévaluation du prix d’un bien aura tendance à faire tirer la vente en longueur. À noter que l’estimation d’un bien n’a pas de valeur contractuelle sauf si elle fait l’objet d’un mandat de vente auprès d’un professionnel. La négociation est un élément intrinsèque à l’estimation.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM