Entre faire une bonne affaire pour l’acquéreur et vendre au bon prix pour le vendeur, il y a deux mondes (ou deux maisons) mais surtout, il y a le juste prix. Ce prix, c’est celui qui permettra au vendeur de trouver un acquéreur rapidement avec une négociation moindre. Une transaction qui satisfait les deux parties. Mais est-ce que l’estimation d’une maison rime avec son prix d’achat ? De prime abord, on pourrait facilement estimer que oui. Une bonne estimation devrait permettre au vendeur de fixer un prix de vente initial juste qui correspond au prix du marché et à la demande et qui a priori n’est pas destiné à changer. De façon surprenante, peu connaissent l’ensemble des frais liés à une vente de maison. Décryptons.

L’estimation d’une maison, un prix de départ seulement ? 

Estimer sa maison c’est statuer sur la valeur de son bien selon une feuille de route bien précise. Il s’agit d’une étape clef pour espérer vendre sa maison dans des délais courts et à un prix souhaité.

Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ? 

Pour estimer sa maison, le particulier — aidé ou non par un professionnel de l’immobilier — fait le point sur l’ensemble des caractéristiques de son bien. Bien souvent, cette estimation se base surtout sur les points positifs et différenciants, comparativement aux maisons similaires présentes sur le marché de l’immobilier. Est notamment pris en compte lors de l’estimation, des marqueurs classiques comme le type de logement, la superficie et l’emplacement géographique, mais également des attributs plus rares comme une piscine, une verrière, une nouvelle toiture, etc. Faire le point sur l’ensemble des caractéristiques d’une maison a pour objectif premier d’être en mesure de la comparer ensuite avec d’autres biens similaires. Ainsi, pour deux maisons avec les mêmes particularités, on pourrait estimer que la maison avec une piscine neuve et bien entretenue pourrait se vendre à un prix supérieur. 

Qui pour estimer le prix de ma maison ?

Pour estimer le prix de sa maison, un notaire, un agent immobilier, un expert immobilier ou un particulier volontaire peuvent tous y procéder. D’une part, les professionnels attendront une rémunération pour leur prestation, excepté si l’estimation est confiée à l’agence détentrice du mandat de vente (et qui conclura celle-ci), alors l’estimation est souvent gratuite. D’autre part, le vendeur pourra gratuitement estimer la valeur marchande de son logement en procédant à une comparaison fine avec les biens vendus et en vente dans sa région. Pour ce faire, le vendeur pourra s’aider de sites spécialisés en ligne comme MeilleursAgents par exemple.

À noter que le vendeur n’est pas le seul à procéder à une estimation du prix de sa maison, les potentiels acquéreurs procèdent également à l’estimation de prix des maisons qu’ils visitent. Après plusieurs visites opérées, ils ont alors une grande capacité de comparaison et plus tard de négociation. Une estimation trop éloignée de la réalité marchande pourrait donc restreindre les acheteurs.

Le juste prix d’une estimation 

Le prix fixé après estimation est comme son nom l’indique « estimé ». Il ne se base sur aucun fondement juridique et ne présage en rien la réalité du prix d’achat final. L’objectif d’une estimation est de positionner sa maison sur le marché immobilier, en comparaison avec des biens similaires. Il s’agit d’établir une fourchette de prix objective et indicative, qui tend à faire se rencontrer l’offre et la demande dans une zone géographique définie. L’estimation est par ailleurs une aide importante pour le vendeur, qui peut s’y référer comme information de base pour fixer son prix de vente. Il reste par ailleurs, le seul décisionnaire du prix de vente et peut décider ou non de s’aligner avec l’estimation.

Le prix d’achat, résultat d’une procédure de négociation

Bien souvent, le prix d’achat est le résultat d’une négociation du prix de vente. Il fait suite à la validation d’une offre d’achat de l’acquéreur au vendeur. Pourtant, le prix d’achat ne correspond pas au prix final payé par l’acheteur !

L’offre d’achat : estimation du prix d’une maison par l’acquéreur

Avant de signer l’acte authentique d’achat, l’acquéreur transmet une offre d’achat au vendeur. Elle a pour but de réserver le bien à certaines conditions (une baisse de prix par exemple). Une offre d’achat est une lettre écrite contenant : la désignation du bien, la date de l’offre, le prix fixé par l’acheteur, la durée de validité de l’offre (entre une ou deux semaines). Finalement, l’offre d’achat correspond peu ou prou à l’estimation personnelle de l’acquéreur sur le prix d’une maison. 

Une fois l’offre d’achat reçue, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou faire une contre-offre écrite. En cas d’acceptation de l’offre d’achat, vendeur et acquéreur signent alors une promesse de vente puis l’acte de vente final. 

Le prix d’achat n’est pas le prix final toutes taxes comprises (TTC)

Si la désignation de « prix d’achat » pourrait être comprise comme étant le prix final total payé par l’acquéreur à la signature de l’acte de vente, il n’en est rien. Au prix d’achat convenu entre vendeur et acheteur s’ajoutent certains frais additionnels, qu’il est impératif de prendre en compte lors de l’estimation initiale de sa maison : 

– Les frais de notaire (compris entre 2 % et 8 %) du prix de vente. Ces frais sont payés lors de la signature de l’acte authentique de vente et s’ajoutent au prix d’achat du bien. Communément, la tranche basse (2 %) est réservée à un bien neuf tandis que la tranche haute (8 %) concerne l’ancien. À titre informatif, il est intéressant de relever que dans cette transaction, le notaire ne touchera que 20 % de cette somme, le reste allant directement à l’État…

– Les frais d’agence (si agence il y a) se situent entre 5 % et 10 % du prix de vente. Ils sont bien souvent répercutés sur l’acquéreur. On parle aussi d’honoraires ou de commissions, mais la finalité est la même : des frais additionnels à destination de l’agence immobilière pour couvrir l’ensemble de ses frais courants. Ces frais comprennent notamment une prime, versée à l’agent immobilier chargé de la bonne réalisation de la vente.

– La taxe d’habitation et la taxe foncière, calculées au prorata de l’occupation des lieux. 

Cas pratique pour un appartement neuf de 150 000 €

Après négociation, vous avez soumis une offre d’achat à 150 000 €. Elle est enfin acceptée par le vendeur ! Mais quel sera le prix TTC à payer ? À vos calculettes :

• Prix de vente du bien immobilier : 150 000 €
• Frais notariaux (3 %) : 4 500 €
• Frais d’agence (5 %) : 7 500 €
• Taxe d’habitation + taxe foncière = 300 €
• Total TTC = 162 300 €