L’estimation du prix des bureaux

Proposer un bureau à la vente n'est pas la même chose que de céder la propriété d'une maison. Les bureaux ont des spécificités qui doivent être prises en compte pour en déterminer un prix de vente au plus près de l'état actuel du marché immobilier. Nous vous expliquons dans cet article comment procéder pour estimer précisément le prix de vente de bureaux

Critères d'estimation du prix des bureaux

Pour estimer au plus juste le prix de vente d'un bureau, il est nécessaire de tenir compte de plusieurs critères, en accord avec le marché. Il s'agit alors de prendre en considération la spécificité des espaces professionnels par rapport aux biens immobiliers résidentiels qui ne s'estiment pas de la même manière. Voici quelques critères d'estimation du prix de vente de bureaux pour vous éclairer.

Les travaux éventuels à réaliser

A l'instar d'un logement résidentiel, le bureau mis en vente peut nécessiter des travaux de réfection plus ou moins importants. Or, le prix d'un bureau neuf sans rénovation à prévoir sera forcément plus élevé que celui d'un bureau qui demande des travaux. Tout dépend encore de ces derniers. Il est évident que refaire simplement la peinture aux murs n'est pas la même chose que de refaire les sols par exemple. L'importance et le prix des travaux impacteront le prix de vente du local professionnel.

En moyenne on estime qu'un bureau neuf qui ne réclame aucun type de travaux peut avoir un prix de vente au mètre carré de 15 % plus élevé qu'un autre bureau classique.

L'emplacement géographique des bureaux

Estimer le prix d'un bien immobilier quel qu'il soit nécessite forcément de prendre en compte son emplacement géographique. Il convient donc de se renseigner au préalable sur les prix de vente constatés dans le même secteur en s'informant sur les locaux professionnels précédemment vendus.

De manière générale on constate que le prix de vente au mètre carré varie selon plusieurs critères, notamment la qualité de vie et l'environnement du bien. Il n'est donc pas rare de constater d'importantes fluctuations de prix dans une même commune, entre deux rues par exemple. Si la zone géographique est plutôt isolée du reste de la ville, en périphérie du centre-ville et que les transports en commun sont difficilement accessibles il y a fort à parier que le prix baisse. Cela s'explique par l'offre et la demande immobilière. Les recherches s'intensifient dans les zones proposant de nombreux points d'attractivité (transports en commun, commerces ...).

Les avantages et défauts des bureaux

Le bureau que vous souhaitez mettre en vente ou en location est unique et possède à la fois des avantages et des inconvénients. Autant d'éléments dont il faut tenir compte pour fixer un prix de vente. S'il possède un ascenseur, une salle de réunion lumineuse sans vis-à-vis et un emplacement en centre-ville, cela constitue des points positifs à mettre en avant. Au contraire, un bureau sombre qui donne directement sur une rue bruyante et sans double vitrage pourra impacter le prix de vente en le diminuant en comparaison avec un bien similaire sans défaut et situé à proximité.

Estimer un bureau requiert dans tous les cas un véritable savoir-faire. Ne pas se tromper est primordial puisqu'un prix de vente trop élevé empêchera souvent le bien de se vendre. Au contraire, un prix de vente trop faible vous fera faire une mauvaise affaire. S'entourer des conseils d'un professionnel aguerri du secteur immobilier peut vous aider dans l’estimation. Vous pouvez également procéder par vous-même en fonction de votre projet.

Les atouts supplémentaires à exploiter

Parfois, le propriétaire d'un bureau vend son bien sans se rendre vraiment compte de tout le potentiel qu'il pourrait offrir pour certains acheteurs. C'est notamment le cas s'il vend un large espace cloisonné, qui pourrait être totalement décloisonné afin de créer un plateau en open space. Connaître les véritables atouts et potentiels de ses bureaux est donc indispensable si l'on souhaite vendre au meilleur prix tout en respectant les prix pratiqués sur le marché.

Ce type de détail a toute son importance puisqu'il influence directement l'analyse du bien et l'estimation qui en est faite. En tenant compte de cet élément votre bureau pourra prendre une valeur considérable. Notez également qu'il est parfois possible de transformer la destination d'un local commercial. Ainsi, le nouveau propriétaire pourrait transformer un bureau ou une partie de cet espace en appartement par exemple. Dans ce cas, le prix de vente pourrait augmenter significativement.

Comment calculer le prix de vente d’un bureau ?

Comment faire pour calculer précisément le prix de vente d'un bureau ? La technique d'évaluation peut se baser sur plusieurs méthodes en particulier.

L'évolution des prix de vente au fil des années

Une approche méthodologique à part entière consiste à partir de l'évolution des prix de vente et de location de bureaux au fil des mois et des années. Il s'agit alors de réaliser une comparaison dans le temps en tenant compte des prix auxquels se sont vendus des bureaux situés dans la même zone géographique que celui dont vous êtes propriétaire. En règle générale cette technique méthodologique d'estimation est la plus utilisée, bien qu’incomplète. D'autres méthodes sont également possibles.

La valeur de la construction

Il s'agit de prendre en compte le prix de vente ou de location du bien une fois construit. Une fois ce prix obtenu, il s'agit de lui retirer les frais de construction. Cela permet d'obtenir la valeur de la construction. En pratique, cette méthode n'est pas la plus utilisée pour évaluer la valeur de bureaux.

Estimation par capitalisation des loyers

Une autre technique d'estimation consiste à tenir compte de tous les revenus et dépenses exprimés sur une durée fixe. Cela, en appréciant également l'évolution du prix des bureaux dans le temps. Estimer le prix d'un bien immobilier via la technique de la capitalisation des loyers est très courant en pratique. Il est également tout à fait possible de combiner plusieurs méthodes d'estimation afin d'obtenir un résultat au plus près de la réalité du marché. Faire appel à un professionnel de l’immobilier d’entreprise vous permet dans tous les cas d’obtenir une estimation du prix de vente des bureaux de manière transparente et efficace.