Diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison : le point - Jeune femme portant un chandail décontracté, un livre à la main, sur un fond jaune isolé, avec une expression de surprise.

Diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison : le point

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Par Jérémy Jaujard
Temps de lecture : 6 min

Vous souhaitez mettre en vente un bien immobilier ? Une étape essentielle de votre projet consiste donc à faire réaliser divers diagnostics sans lesquels aucune vente ne pourra se conclure. Consistant en une analyse technique de votre logement, ces documents permettent aux potentiels acquéreurs de connaître l’état du bien mis en vente. Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison selon les caractéristiques de votre bien ? Le point sur la législation en vigueur.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison ?

Jusqu’à 10 diagnostics immobiliers peuvent se révéler obligatoires selon les spécificités du bien à vendre en France :

  • Le diagnostic Performance Énergétique (DPE)
  • Le diagnostic état des risques et pollutions
  • Le diagnostic termites
  • Le diagnostic relatif au risque de mérules
  • Le diagnostic État des Risques et Pollutions
  • Le diagnostic plomb
  • Le diagnostic amiante
  • Le diagnostic gaz
  • Le diagnostic électricité
  • Le diagnostic loi Carrez

Réalisés à des prix variables par les diagnostiqueurs immobiliers professionnels, ces contrôles du confort et de la sécurité de la construction impliquent des frais à ne pas négliger de la part du vendeur.

Astuce : regrouper la réalisation des diagnostics offre l’opportunité de bénéficier de forfaits présentant des tarifs plus attractifs. N’hésitez cependant pas à comparer les devis des diagnostics immobiliers proposés par les professionnels de votre région.

Le DPE, le diagnostic obligatoire pour toute vente de maison et de tout autre logement (Validité de 10 ans)

L’énergie, que ce soit pour le chauffage ou bien pour les équipements, est essentielle pour vivre dans une maison ou un appartement.

Le diagnostic performance énergétique (DPE), régi par le Code de la construction et de l’habitation, articles L.134-1 et suivants, permet de quantifier le besoin en énergie de votre logement. Mais également d’évaluer ce que celui-ci émet en énergie et gaz à effet de serre.

Afin de savoir ce que consomme votre habitation en nombre de kWh d’énergie par m2et par an, le diagnostiqueur analyse tous les matériaux du bâtiment, son isolation, son système de chauffage, ainsi que sa production en eau chaude. À la suite, une étiquette énergie sera attribuée à votre bien immobilier.

Le DPE est obligatoire pour toute diffusion d’annonce immobilière de vente ou de location, depuis le 1er janvier 2011, sauf en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Afin de mieux louer ou vendre tout bien immobilier, il s'avère conseillé de faire les travaux d’amélioration énergétique. Les bonnes performances énergétiques se révèlent, en effet, un bon argument lors de la vente.

Les diagnostics obligatoires selon la localisation de la maison (Validité de 6 mois)

Suivant où se situe votre demeure, si votre zone d’habitation se trouve dans une commune visée par arrêté préfectoral, il peut être indispensable de réaliser différents diagnostics techniques.

  • Le diagnostic État des risques et pollutions.
  • Le diagnostic Termites et autres insectes xylophages, si la zone dans laquelle se trouve votre maison est déclarée infestée par les termites ou pouvant l’être à court terme. À savoir que celui-ci n’est valable que 6 mois à compter de sa date de réalisation.
  • Le diagnostic relatif au risque de mérule, autrement dit les « champignons des maisons », si votre bien se situe dans une zone jugée à risque.

Conformément au Code de l’urbanisme, article L 112-6, si votre bien se trouve dans une zone d’exposition au bruit des aéroports, vous devrez, par ailleurs, remplir un formulaire indiquant les éventuelles nuisances sonores aériennes affectant ce dernier.

Enfin, si votre maison individuelle est non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, une évaluation des risques pour la santé et l’environnement doit être effectuée avant la mise en vente. La SPANC de la mairie où se situe votre maison s’assure ainsi de l’état de l’installation d’assainissement.

Le diagnostic État des Risques et Pollutions (Validité de 6 mois)

ruban à mesurer, calculatrice, télémètre laser et plans. Contrôle de la construction.

Votre bien s'avère concerné par le diagnostic état des risques et pollutions si votre bien immobilier se situe dans une commune visée par un arrêté préfectoral. Si cet examen n’est pas en conformité avec la loi, l’acheteur peut négocier une baisse du prix de vente.

Ce diagnostic a pour mission d’informer le futur acquéreur sur des risques prévisibles tels que les aléas naturels, miniers ou technologiques, la sismicité, le potentiel radon ou encore la pollution des sols, auxquels le logement pourrait se révéler exposé.

Les diagnostics obligatoires selon les risques sanitaires d’une maison (Validité variable)

Le nombre de diagnostics immobiliers obligatoires augmente avec l’ancienneté de votre logement.

Pour les biens, dont le permis de construire date d’avant 1949, il est nécessaire de réaliser un constat de risque d’exposition au plomb, le CREP. Ce diagnostic détermine la présence de plomb dans les revêtements, par exemple dans les peintures anciennes. Sa durée de validité s'avère illimitée en cas d'absence de plomb. Contre 1 an en cas de présence.

Pour les logements ayant un permis de construire datant d’avant 1997, un diagnostic amiante s’avère cette fois-ci imposé. Sa durée de validité ne dépasse pas 6 mois.

Les diagnostics obligatoires de conformité pour la vente d'une maison (Validité de 3 ans)

Si votre logement est équipé d’installations électriques et/ou de gaz naturel datant de plus de quinze ans, vous devez prouver la sécurité de votre bâtiment. Pour cela, vous avez l’obligation de fournir différents diagnostics.

  • Un diagnostic gaz, qui confirmera que votre équipement est certifié conforme. Ce certificat est valable trois ans.
  • Un diagnostic électrique, réalisé par un professionnel. Ce dernier vous remettra un certificat de conformité électrique, ayant également une validité de 3 ans.

À noter : pour un acte de vente, la mise aux normes de l’électricité n’est pas de rigueur. En effet, en fonction du constat dressé, le futur acquéreur devra prévoir les travaux et devra en tenir compte dans son offre de prix lors des négociations d’achat d’immobilier. L’acheteur prendra possession du bien en l’état et en connaissance de cause grâce au diagnostic qui aura dressé un état des lieux des différentes installations.

Le diagnostic loi Carrez (Validité illimitée sauf en cas de travaux)

Pour toute vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété, il s’avère indispensable de faire un contrôle sur la superficie de votre bien. En effet depuis fin 1996, avec l’application de la loi Carrez, un diagnostic de métrage de l’habitation se révèle requis. Celui-ci porte sur la surface habitable d’un bien immobilier ayant une hauteur d’au moins 1,80 m. Ne sont pas inclues dans celle-ci les surfaces annexes telles qu’un garage, une cave, une terrasse ou encore un balcon.

Remarque : concernant la vente de maisons individuelles indépendantes, il n'y a aucune obligation de réaliser ce type de diagnostic.

Quand et comment réaliser les diagnostics obligatoires pour la vente d'une maison ?

En général, il convient d'annexer le dossier DDT comprenant tous les diagnostics techniques au compromis de vente. Il s’avère donc préférable que vous obteniez tous les documents avant la mise en vente de votre bien.

Cependant, si le vendeur et l’acheteur ne signent pas d’avant contrat ou compromis de vente, le vendeur devra impérativement joindre ces pièces à l’acte de vente authentique réalisé devant le notaire.

D’autre part, n’oubliez pas que l’étiquette énergétique délivrée dans le cadre du DPE doit être mentionnée dans votre annonce immobilière.

Afin d’éviter une amende de 1.500 euros, il convient de faire appel à un diagnostiqueur certifié par l’organisme d’accréditation COFRAC (Comité français d’accréditation) pour réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires.

Bon à savoir : si les diagnostics techniques ne sont pas fournis à l’acheteur ou si les informations transmises sont erronées, celui-ci pourra engager une action en responsabilité à l’encontre du vendeur. Ce qui peut déboucher sur la baisse du prix d’achat du bien ou l’attribution de dommages et intérêts, voire conduire à l’annulation du contrat de vente.

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Jérémy Jaujard

Expert immobilier certifié CEIF FNAIM